热点城市商品房会更难买，楼市困局不好破

作者：张银银  

来源：杠杆游戏

进入盛夏，棚改降速、反炒房歼灭战大幕开启，一副决战的样子。同时，万科说自己去地产化，坊间也传碧桂园收缩战线……

如果不看货币政策，如近期又降准，释放流动性，似乎，楼市就要降温了。

但杠杆游戏还注意到，调控虽然越来越严，反炒房打击力度越来越大，但住房供应的结构正悄然发生变化。热点城市未来新建商品住宅，可能只占到新建住房供应的40-50%左右。

这个变化的影响，对调控意味着什么？一个令人难以捉摸房价的未来正在呈现。

1、北上深商品住房供应比例大降，已经注定。前段时间，杠杆游戏已经写过，深圳的“二次房改”初步意见是，未来，深圳商品住房占40%，其余是人才房、安居房、公共租赁房，各占20%。

深圳不是特例，北京、上海在各类租赁房占比提高、商品房占比下降道路上，走得更快。

按照北京市2017-2021年住宅用地供应计划，供应住宅用地6000公顷：产权类住房中定向安置住房计划供地1230公顷、自住型商品房(政府与个人共有产权)计划供地1020公顷、普通商品住房计划供地2450公顷（占比为40.8%），租赁住房计划供地1300公顷。

上海市住房发展“十三五”规划也说，预计住房用地供应5500公顷，其中：商品住房用地2000公顷（占比36.4%）、租赁住房用地1700公顷、保障性住房用地1800公顷。

如果上述计划执行，未来北京、上海、深圳新建商品房供应占比将大降。

2、较大城市商品住宅、政策性住房、租赁住房4：4：2的住房供应体系可能是趋势。从上述北京、上海、深圳的计划中，可以大致得出这个比例。其他城市，很有这个趋势。

5月19日，住建部印发关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知，明确要求一线、二线城市，要在年底前编制完成，2018年至2022年住房发展规划。

通知除了提出，热点城市要提高住房用地比例。杠杆游戏还注意到，通知说，要大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，确保公租房用地供应。

力争用3—5年时间，公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。

这么说起来，上述比例也很接近。

而哪些是热点城市呢？主要一二线城市基本都是，也就是较大体量的城市，未来按照这个比例供应新建住房，大概就是趋势了。

那么，这意味着什么？

3、如果没有外力，一二线城市地价很难下降。从上述比例和可能的宅地供应计划，可以看出，尽管北京、上海、深圳总的宅地供应，比之前可能都要高。但结构很有意思，商品住房用地的供应未必增长。

同样的，我们看住建部给其他热点城市的要求。供应结构和北京、上海、深圳非常类似。杠杆游戏此前基本每个月，都有关注主要城市的供地情况。今年各大城市供应还不错，去年一些城市完成情况实际还是不算太好。

注意，当下和去年，这些主要城市的宅地供应，基本都是商品住房用地为主。即便如此，完成情况有时候都不太好。另外，地价涨幅2017年开始，较2016年虽然全面回落，但始终是涨为主。

可以想见，未来这个盘子里，还要分出不少给其他类住房用地，你说商品住房用地是不是显得有些紧俏？

而凡是体量较大的城市，绝对人口增量普遍都不低。到时需求和供给之间。是不是很有想象空间。

你说地价便宜得了吗？顺着这个思路想，房价呢？

4、新房限价和地价、二手房价格的矛盾更难解。如上所述，地价可能低不下来，但是为了调控目标，各大城市普遍限新房价格。这样的后果就是，开发商拿地还是不拿地，是个问题。

从补仓、发展需求角度看，开发商普遍还是得拿地。但是拿了后，怎么突破限价会是个长期性问题。除非，限价松动。现在，7部委联手打击楼市乱象，这是向炒房宣战的意思。未来呢？

同时，如果新房价格一直限着，二手房普遍贵一些，这就逼着人去投资新房。如何解决，那就是限购，越来越严的限购，然后搞所谓更严厉、公平的摇号。

可这始终不是办法！最终就是某个环节必然松动，或者妥协。除非，我们决意让房产投资成为历史，让房地产丧失流动性。说实话，这个难。房子最多的人，也都是最有话语权的人。

或者，我们找到房地产之外的路。

5、要结婚的男人，未来更多得考虑二手房。上面杠杆游戏的分析表明，未来主要城市的住房总供应可能是增加，但新建商品住房的供应未必。我国民众普遍是要买房，不管你搞多少租赁类住房，该买时还得买。

特别是比如要结婚了，怎么也得买。我一个朋友曾经就是坚定的不买房主义者，结果去年结婚还是扛不住，买了。杠杆游戏觉得，大部分中国人、特别是要结婚的男人，几乎还是要买的。

既然主要城市新建商品住房供应，未必增加多少，那么未来，我国主要城市都将越来越进入二手房时代，新房交易占比会下降。

问题来了，二手房应该怎么买？

6、拮据的刚需一族不要太嫌弃老破小，明后年可能是刚需购买二手房的时机。首先，杠杆游戏觉得刚需一族，不必太嫌弃老城区的老破小，特别是经济拮据、压力大的刚需一族。

因为，我觉得上班通勤距离较近还是更好，否则人累，每天都疲惫也不好。此外，现在较大城市很多新房都比较远，无论交通还是生活，比如买菜、学校都还不太方便。

如果刚好你上班附近，有还不错的老破小，完全可以考虑。只要价格划算，上车更重要。不要怕浪费了房票，有房比有房票更重要。

另外，不少城市去年开始执行2-3年限售，明年后年这批房子部分将开始入市，而且体量可能不小。所以从时间窗口上说，明后年开始可能是不错的。

大多炒房者实际都不愿意房子捏手上很久，谁都想更快变现。限售期到时，集中入市会有一波，这个时候无论是选择面还是价格，可能都有一定空间。

综上所述，调控虽然继续，总的宅地供应大概也是增加，但住房供应结构的变化，意味着维持目前房价的动力还在。杠杆游戏也要说，如果有改变，可能是因为外力。