二三线房价直逼北上广深,是追涨还是危险已近

2018-05-17 11:01 华光charlie 阅读 18033

作者:华光charlie

记得早前有位央行的官员提出惊悚的“六个钱包”理论,所谓六个钱包是指男方的父母、爷爷奶奶、姥姥姥爷加上女方的父母、爷爷奶奶、姥姥姥爷共六个钱包。只要六个钱包能帮你凑够首付的话,那么最好还是买房子。诚然买房对于每个人来讲都是一件绕不过去的人生大事,但高企的房价却是萦绕在许多人心头上不能言说的伤。Clipboard Image.png

房地产行业不仅仅关系到消费者买房,在我国它也与GDP增长,地方财政收入以及银行资产息息相关。目前国内的房地产走到了一个特殊的阶段。

 

二线城市房价增长迅猛,租售比超越一线城市

 

514日,社科院城市所发布了《中国房地产发展报告2018》。报告显示,20181月厦门的住房价格中位数达到了每平方米3.7万多元,已经超过了一线城市广州,杭州、南京、天津的住房价格中位数是每平方米2.8万多元,与广州只有每平方米一两百元的差距。如果从房价与租金比来看,20181月厦门、廊坊、惠州、石家庄、合肥、南京都超过了北上广深。

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查看数据,还是能发现了不妥之处,厦门4月份的商品房均价超过了广州、杭州、天津、南京,但以经济实力而言,可以看到厦门在这些城市之中去年的GDP排名最低。是因为厦门迎来了重大政策利好要成为新的经济中心了吗,在2017年根据商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性和未来可塑性五大指标评选的15个新一线城市,厦门却并不在其列。

接下来查一下租售比,看看厦门的例子是个例还是一个整体现象。租售比是国际拿来衡量楼市是否健康的重要指标之一,一般而言每平米房价比租金300(300意味着回收投资需要300个月,即25年)以下为正常,超过越多则房产投资属性越大。Clipboard Image.png

事实上,在经历了去年至今的新一轮二三线城市上涨后,很多城市的租售比远超一线城市。像厦门2018年租售比达到惊人的1100,相当于买了厦门的房产靠租金回收投资需要91年!房价与租金比超过一线城市的还有廊坊、惠州、石家庄、合肥、南京。诚然适度的通胀对于经济的持续增长是促进作用,然而这些城市租售比远超一线,让人有理由相信泡沫正在在凝聚。

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从去年的全年走势来看,一线、二城市房价的增长速度持续下跌,而三线城市却保持了较快的增速,原因有几个:

1、国家严控热门一线、二线房价 

去年以来国家对于一线城市房价调控只严不松,对于房票(购买资格)的限制自不必说,去年多家银行对于首套房贷批复无论是速度以及规模也做了明显控制。另外限价、限签已经成为楼市调控标配。限价让开发商进入市场的动力减弱,供给相对不足,而限签则是直接限制新盘网签,部分地区二手房价甚至超过一手房价一大截,倒挂现象多有发生。

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一个有意思的现象是,去年微博有位专家表示深圳房价迎来了11连跌,他带着凝重地神情表示房价调整的幅度很大。放大纵坐标来看,深圳房价确实是下降通道,调控力度明显。Clipboard Image.png

但假如缩小纵坐标,他的图形就是上面这样了。虽然统计数字看起来相当滑稽,但对于楼市调控来说,这又是一份相当完美的成绩展示——不仅成功遏制住房价上涨的势头,而且率先扭转了房价上涨的趋势。

实际上一线房价属于调控硬压制住了涨势,虽然政府希望增加供应以及用租赁方式补充市场,但从美日的发展历程来看,一线城市由于资源稀缺,土地供应不足和高房价几乎无法解决。理性分析来看,一线城市2017年GDP增长还是相当不错的,基本在6%以上,经济快速增长,房价也会同步。所以,不谈未来涨势,一线的房价风险还是极小的。

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2、棚改货币补偿政策助推三四线房价

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从三四线的人口增量来看,从2000年开始人口并没有实现明显增长,但是房地产销量却增速迅猛。这与我国近年来越来越高的棚改货币化安置率有关。

所谓货币安置率,简单理解就是货币补偿拆迁且没有回迁政策占棚改总体比例,人们积极地到商品房市场中进行购买,一大波需求集中释放,最终推动楼市,推高房价。2014年央行特设了PSL(抵押补充贷款)工具,使其成为中国货币投放和财政刺激的一股“洪荒之力”。据统计,2015年这一比例为29%,到了2016年跃升为48.5%,2017年的数据没有官方正式公布,但业内估计高达60%。Clipboard Image.png

在积极放水和棚改政策大力推行的催动下,三四线城市量价齐升,2015-2017年3年货币补偿安置消化的住宅已达8亿平方米。从2018年到2020年,政府计划再改造各类棚户区1500万套,这里可以预见,三四线楼市的火热还将持续。

房价靠经济支撑,而经济增长要靠人才Clipboard Image.png

棚改改善环境,提高居民生活水平,固然是为老百姓办的大好事。但也需要关注许多的地方政府对于土地财政的依赖度极高这一现状。二三线的大部分城市财政对土地依赖度超过50%,而部分超过100%。深圳财政2017年对于土地依赖度仅有23%。二三线况且如此,四线自不必说,问题还是在于这些城市中没能建立健康的产业结构,企业税收无法支撑财政,只能靠卖地或借债求生。

为了发展,城市们也在求变,要有好企业首先要有人才。近期许多城市开展了轰轰烈烈地抢人大战,对于人才不停出台优惠政策。西安在今年前4个月就号称已引进人才40万人。要知道深圳去年全年常住人口增长也不过60万,其中还得剔除新生婴儿。这样一看引进人才并不难,那么难在哪里,是如何为人才提供机会,如何留住人才。而这就非一日之功,而是得从城市配套建设、税收、鼓励政策等方方面面来营造创业环境,以期待新生企业的崛起。

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三四线凶猛增长的房价如果脱离了鼓励政策,那么其支撑到底在哪里。从过往的数据来看,三四线的人口增长并不理想。如果不能建立起自身的产业竞争力,悲观地看如果未来人口流出加剧,没有了青年人,而老年人老去,房子也就失去了价值。

城市化的观念以及趋势,去哪个城市买房

中国城市化进程是每次谈论房价难以绕过的话题,中国的城市化水平与发达国家相去甚远,而未来的还存在着不小的发展空间。但对于吃瓜群众的我们来讲,美国日本等发达国家走过的城市化路径还是相当值得思考。

美国的数据持续时间较长,因而最具有代表性。人口普查数据显示,过去100年,美国经历了漫长的城市化进程,人口持续向城镇集聚,城镇人口占比从1900年的39.6%一路上升至2010年的80.7%。人口持续向城市,尤其是大城市集聚的趋势十分明显。Clipboard Image.png

1950年代以来,5万-25万人的都会区人口比重基本保持在10%左右;25万-100万人的都会区人口比重从15%小幅上升至20%;而100万以上人口的都会区人口比重则从26%激增至56%。即小城市人口占比几无变化,而大城市人口占比不断上升,人口向大都市区集聚态势显著。

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考察日本的城市化进程,人口同样向都市圈集聚,日本市部人口占比从1898年的12%一路飙升,到2015年时已达86%。而日本人口集中地区人口比重从1960年的43%上升至2010年的67%。

我国近年开始人为的管制一线城市人口流入、控制大城市的土地供给,固然降低了特大城市的人口增速。但却无法改变人口继续向大城市集聚、三四线人口持续流出的局面。这样的一个趋势在美日的城市化进程中也有体现。而前段时间全国兴起的新一线城市名单,总体而言能以健康的产业结构追上北上广深,难度不小。新一线况且如此,三四线房价的疯涨无疑是隐含着巨大风险的。 

对于群众而言,广厦千万却无法大庇天下寒士俱欢颜,买房到最后不只为丈母娘,也为未来。