地产寒冬下，保利地产利润暴增40%！未来股价仍可期？

格隆汇1月7日丨1月8日晚间，大型央企保利地产公布了2019年“成绩单”，业绩大超市场预期。

受此影响，保利地产高开4.25%，盘中一度涨破5.5%，收涨4.9%。其实，从去年初至今，保利股价已经累计上涨43%，市场表现可圈可点。

​（来源：Wind）

2019年成色几何？

据公告披露，保利2019年全年总营收为2355.4亿元，同比增长21.07%，归母净利润为265.7亿元，同比增长40.55%。

拆分来看，公司四季度营收1237亿元，同比增长24.21%，归母净利润为137亿元，同比增长47.57%。

保利业绩大超预期有如下2个方面的原因：

第一，全年竣工积极推动项目结转规模大幅提升；第二，结转结构变化推动结转项目毛利率同比提升，营业利润率21.4%，同比提升3.1%，净利率11.3%，同比提升1.6%。

2019年，公司累计实现销售面积3123.12万平方米，同比增长12.91%，但是12月份增速明显下滑，单月实现销售面积304.28万平方米，同比仅仅增2.47%。

销售金额方面，全年为4618.48亿元，增速为14.09%，完成全年目标的92.37%，也很遗憾没有完成2017年提出的“三年内突破5000亿的‘345’战略——2017年完成3000亿，2018年完成4000亿，2019年完成5000亿”。

保利地产签约销售金额的的下滑主要是受到全国房地产市场整体下行。去年前11月，全国房地产开发投资增速持续下滑，从前4月的11.9%跌至10.2%，回落1.7%。

地产寒冬下，但超大体量的保利维持两位数的增长也属不易。据据克而瑞数据估算，在TOP6房企中，保利销售增速仅仅低于融创中国。

拿地方面，公司2019年累计拿地金额1528亿元，同比减少20%，拿地面积2653万平方米，同比减少15%，累计拿地金额占销售金额的33%，较18年末下降14个百分点。

但12月份开始，保利拿地力度明显提升，公司在多个一二线城市新拓展项目28个，拿地总金额382亿元，同比增长844%，是当月销售金额的91%；拿地面积695万平方米，同比增长498%；拿地均价5500元/平方米，是当期销售均价的39.7%，较11月提升18.8个百分点。

从区域分布看，公司在一、二、三线拿地成本占比分别为19.1%、53.4%、27.5%，拿地面积占比分别为3.2%、32.7%、35.9%，公司继续坚持深耕一二线及热点三线城市，未来销售去化确定性强。

业绩表现稳健如初

保利作为大型央企，上市以来业绩表现稳健。如果统计最近10年（2010-2019年），营收从358.94亿元提升至2355.4亿元，年复合平均增长率为20.7%，归母净利润从49.2亿元提升至265.69%，年复合平均增长率为18.37%。

毛利率方面，前三季度为35.87%，相较于2018年提升3.39%，相比2017年更是提升将近5%。净利率方面，前三季度为15.7%，较过往今年均有明显提升。

考核企业经营好坏的重要指标之一——ROE（净资产收益率），2019年为18.81%，比2018年足足提升2.18%。纵观最近4年，保利的ROE有一个逐渐小幅提升的态势。

截止2019年三季度末，保利流动资产8964.76亿元，包括存货5748亿元，现金1125.67亿元。非流动资产787.24亿元，其中投资性房地产194.5亿元，长期股权投资489.63亿元。两项之和，总计资产为9752亿元。

负债端，流动负债5487.4亿元，非流动负债为2279.51亿元，总计负债7766.91亿元。那么，净资产为1985.09亿元。

三季度末，保利资产负债率为79.64%，与过往10年的负债水平保持一致。

当然，保利的经营活动现金流也不会太好。2018年，该数据为118.9亿元，2019年前三季度为92.2亿元。

对于中小股东，保利还是上心的。从2006年上市以来，保利累计赚取1381亿元，分掉272.4亿元，分红比例为19.73%。最近4年，分红比例均维持在20%以上。

尾声

目前，外资持有保利地产市值为57.63亿元，位列所有A股重仓股第41位。从2018年初开始，外资不断加仓保利，从不足1亿股增至目前的3.71亿股。

对于经营优秀的房地产企业，外资是看在心里，用真金白银表达态度。

再看估值，保利从2018年2月的14倍左右一路下滑，到目前仅为8.35倍，最悲观时仅仅只有7倍左右。很显然，优秀的房地产公司仍然被市场低估，包括目前的万科A。

再者，保利2019年Q3末预收款达3829亿元，较2018年增长27.7%，是2019年营收的163%，以及公司销售规模持续稳增，将有利于公司后续业绩持续释放。

未来，保利还有一段好日子，但中小房企就不是那么一回事了。