中国海外发展(00688.HK)：业绩下滑符合预期权益销售稳居第一-格隆汇

机构：申万宏源研究
研究员：袁豪/陈鹏

　　26H1 营收同比+17%，核心归母净利润同比-10%，符合预期。2026H1，公司营收976.0 亿元，同比+17.3%；归母净利润70.3 亿元，同比-18.2%；核心归母净利润79.3 亿元，同比-9.7%；基本每股收益0.64 元，同比-19.0%；毛利率和归母净利率分别为16.1%和7.2%，同比分别-1.3pct 和-3.1pct。销售及管理费用率仅2.8%，同比-1.0pct。公司业绩下降，主要源于虽然公司收入增长，但结算毛利率下滑、投资物业公允价值变动亏损、应占合联营公司损益下滑明显。26H1 公司投资物业公允价值变动变动-7.4 亿元，同比-1222%；应占合联营公司损益1.7 亿元，同比-86.8%。至26H1 末，公司已售未结转金额2,127 亿元，同比+1.9%，助力公司后续业绩稳定。此外，公司拟每股派中期股息23 港仙，同比-8.0%，占比核心归母净利润30%。
　　26H1 销售额1,344 亿元、同比+12%，聚焦核心一二线，30 城市占率前三。2026H1，公司销售金额1,343.5 亿元，同比+11.8%；销售面积450 万平，同比-12.1%；公司权益销售排名行业第一，是十强房企中销售唯一实现双位数增长的公司。公司聚焦重点城市，香港及北上广深销售790 亿元，占比68.6%（不含宏洋），强二线城市占比18.7%；公司在30 个城市市占率位居当地前三，其中19 个城市位居第一。26 年公司目标保持销售规模稳中有升。
　　7 月至今拿地提速，聚焦一二线核心城市，投资目标保持积极态势。2026H1，公司在9 个城市新增9 幅地块，拿地金额78.6 亿元、同比-81%；拿地面积76.0 万平，同比-71%，拿地金额/销售金额比6%；7 月初至今，公司在北京、深圳、香港、太原、宁波新增9 幅地块，权益拿地金额256.8 亿元，年初至今累计权益拿地金额高达333.4 亿元，拿地边际提速。
　　至26H1 末，公司总土储3,350 万平；其中，不含中海宏洋的总土储2207 万平，权益面积1960 万平；公司土储充裕，并且结构优质。26 年公司目标土地投资保持积极态势。
　　三条红线指标维持绿档，融资成本新低，商业租金保持稳定。资金端，26H1，公司平均融资成本仅2.76%，处于行业最低区间；至26H1 末，公司剔除预收款资产负债率、净负债率分别为45.3%、27.2%，现金短债比1.6 倍，三道红线指标维持“绿档”。26H1，公司商业收入35.8 亿元，同比+1.1%；其中写字楼、购物中心、酒店、长租分别占比48%、32%、15%、5%。
　　投资分析意见：业绩下滑符合预期，权益销售稳居第一，维持“买入”评级。中海外经营稳健，土储丰富，结构优质，聚焦三大都市圈及一二线城市，作为“绿档”房企，公司财务指标优异，融资成本处于行业一流水平。我们维持2026-28 年归母净利润预测分别为114、110、113 亿元，26、27 年PE 分别为12、12 倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产调控政策超预期收紧，市场销售去化率不及预期。

中国海外发展(00688.HK)：业绩下滑符合预期 权益销售稳居第一

中国海外发展(00688.HK)：业绩下滑符合预期权益销售稳居第一