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机构：中信建投证券
研究员：竺劲
2026 年上半年公司实现营业收入191.1 亿元，同比增长5.4%，实现归母净利润7.8 亿元，同比下降1.3%。公司增收不增利主因毛利率较上年同期下滑1.0 个百分点至12.7%，毛利率下滑主要受商写业务影响。公司主业经营稳健，若剔除开发商业务影响后，核心净利润同比增长7.3%。公司维持高分红水平，拟派发中期股息8.2 亿元，分红率达到105%，年化股息率达到8.1%，高股息特征明显。
事件
公司发布2026 年中期业绩，2026 年上半年公司实现营业收入191.1 亿元，同比增长5.4%；实现归母净利润7.8 亿元，同比下降1.3%；实现核心净利润12.6 亿元，同比下降1.0%。
简评
经营业绩稳健，利润微跌主因毛利率下滑。2026 年上半年公司实现营业收入191.1 亿元，同比增长5.4%，实现归母净利润7.8 亿元，同比下降1.3%。公司增收不增利主要原因在于毛利率较上年同期下滑1.0 个百分点至12.7%。分业务看，受写字楼空置率提升影响，商企和城市空间综合服务业务毛利率下滑1.7 个百分点至7.1%，住宅物业服务毛利率较上年同期持平。
剔除开发商核心净利润正增长，维持高分红水平。公司主业经营稳健，上半年核心净利润同比下降1.0%，若剔除开发商业务影响后，核心净利润为11.0 亿元，同比增长7.3%。公司维持高分红水平，拟派发中期股息8.2 亿元，分红率达到105%，年化股息率达到8.1%，高股息特征明显。
基础物业服务收入占比提升，关联方收入持续下降。公司主业竞争力持续加强，上半年住宅基础物业服务收入同比增长6.5%，占比提升0.6 个百分点至57.3%；商写板块的物业及设备管理服务上半年收入同比增长8.9%，占比提升1.0 个百分点至29.5%。关联方收入占比继续下降，上半年公司持续关联交易收入为8.2 亿元，同比下降30.0%，占收入比例下降2.2 个百分点至4.3%；截至6 月底，关联方应收账款为17.7 亿元，较去年底下降2.9 亿元。
维持盈利预测和买入评级不变。我们维持盈利预测不变，预计2026-2028 年EPS 分别为0.74/0.88/1.02元，目前股价对应2026 年PE 估值为20.9 倍，维持买入评级不变。
风险分析
1、物业管理行业第三方外拓竞争压力较大。上市物业公司数量众多，纷纷发力第三方项目外拓，而每年新房市场规模有限、二手房市场续约率相对稳定，因此公司将面临不同物企之间激烈竞争，降低行业效率和增加拓展的不确定性。
2、关联方交付项目减少以及回款风险。关联方销售以及交付规模仍处于下滑状态，同时其现金流承压可能导致关联应收款账期拉长，存在信用减值风险。
3、收并购和科技设备投入带来折旧摊销压力。公司前期毛利率出现下滑的重要原因之一便是前期收并购带来的大额摊销，若公司未来继续收并购或加大已拓展项目的科技设备投入，短期内折旧摊销压力将会比较大。