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机构：国盛证券
研究员：金晶/肖依依
受毛利率下降、资产减值增加等因素影响，全年业绩承压。2025 年公司营业收入3081.4 亿元，同比减少1.1%；归母净利润10.3 亿元，同比下降79.3%；扣非归母净利润6.6 亿元，同比下降84.5%。利润降幅大于收入降幅主要由于：（1）2025 年公司毛利率12.7%，同比下降1.3pct；（2）投资净收益-0.3 亿元，同比减少18.2 亿元；（3）资产减值损失64.8 亿元，同比增加14.3 亿元，其中包括存货跌价损失54.4 亿元（佛山保利中交大都汇、温州滨江云谷、常州保利天汇等项目）和长期股权投资减值损失10.2亿元；（4）少数股东损益40 亿元，占净利润比重79.4%，同比提升30.8pct。
销售规模稳居行业榜首，核心城市市占率提升。公司2025 年签约金额2530亿元，同比减少21.7%；签约面积1235 万方，同比减少31.3%；均价2万元/平，同比提升13.9%，销售金额连续三年行业第一。全年回笼资金2589 亿元，销售回笼率102%，连续三年超100%。公司在重点城市竞争优势持续巩固，2025 年在核心城市销售贡献达92%，连续三年保持90%左右的高位水平，核心城市市占率7.9%，同比提升0.8pct，10 个城市占率超10%。此外，在广州、上海分别销售约500 亿元和390 亿元，北京、三亚、佛山等单城破百亿。
加大投资力度、聚焦核心布局，同步发力存量资源盘活。公司2025 年拓展总计容建面457 万平方米，同比增长39%；总地价791 亿元，同比增长16%，权益比维持在87%的较高水平；投销比31.3%，同比提升10.1pct。拓展聚焦核心城市，一二线城市总地价占比超90%，其中北京、上海、广州三地占比约48%。截止2025 年末，公司待售项目计容面积5654 万平方米，其中存量项目4729 万平方米，同比减少约10%。此外，公司继续推进存量项目“调转换退”，全年通过多种方式盘活资源181 亿元；推动存量物业转经营超135 万平方米，新增融资金额79 亿元。
多渠道融资方式增厚公司现金储备，融资成本持续降低。截至2025 年末，公司总资产11883 亿元，同比减少11%；货币资金1229 亿元，同比减少8.4%，已售待回笼资金498 亿元，流动性储备充裕。总负债8587 亿元，同比减少13.5%；有息负债3412 亿元，同比减少2.2%，有息负债规模持续压降；资产负债率72.3%、扣除预收款的资产负债率为65%、净负债率为67.1%，负债率可控。年内公司创新公开市场融资，成功发行国内首单现金类定向可转债，规模85 亿元，6 年期综合成本2.32%；并完成110 亿元中期票据和45 亿元公司债发行；新增有息负债平均成本同比下降33BP 至2.59%，期末综合融资成本同比下降38BP 至2.72%。
投资建议：公司作为央企龙头，经营稳健融资优势显著，且拿地聚焦核心城市，土储质量不断优化，我们认为随着拿地毛利率修复，结算利润率有望得到改善。考虑到行业销售量价尚未企稳，我们调整了公司的盈利预测，预测公司2026/2027/2028 年营业收入为2732/2470/2254 亿元，归母净利润分别为16/23/28 亿元，对应摊薄EPS 为0.13/0.19/0.24 元/股，当前股价对应2026 年动态PE42.7x。维持“买入”评级。
风险提示：政策放松不及预期，毛利率下行超预期，结算进度不及预期。