【大行评级｜瑞银：香港撤辣后物业交投逐渐放缓 估计今年住宅楼价下跌约5% 】格隆汇4月23日｜瑞银发表报告指，自2月28日香港楼市撤辣后，3月份住宅新盘销售4,100伙，相当于去年全年销售约40%，但4月初至15日，销售已放缓至1,015伙。以日均交易量计，由3月份133伙减少至4月的68伙，但仍然高于1月至2月的8伙至13伙。每周二手成交量亦放缓，该行维持原先预测，估计今年住宅楼价下跌约5%，主要因为库存仍高，高利率或维持较长时间，以及宏观经济疲弱。以目前销售进度，瑞银估计全年住宅新盘销售约1.7万至1.8万伙，即需以34至36个月消耗全部库存，仍高于该行估计楼价回稳的库存水平30个月，由于市场估计高利率环境维持较长时间，相信发展商继续视销量优先于售价，以加快现金回笼。在该行覆盖的相关股份中，长实由年初至4月中，香港合约销售107亿港元，属最高水平，其次是恒地及嘉里建设。在股份方面，偏好信置的净现金水平，亦偏好恒地，因为北部都会区农地转换加快。格隆汇4月23日｜瑞银发表报告指，自2月28日香港楼市撤辣后，3月份住宅新盘销售4,100伙，相当于去年全年销售约40%，但4月初至15日，销售已放缓至1,015伙。以日均交易量计，由3月份133伙减少至4月的68伙，但仍然高于1月至2月的8伙至13伙。每周二手成交量亦放缓，该行维持原先预测，估计今年住宅楼价下跌约5%，主要因为库存仍高，高利率或维持较长时间，以及宏观经济疲弱。以目前销售进度，瑞银估计全年住宅新盘销售约1.7万至1.8万伙，即需以34至36个月消耗全部库存，仍高于该行估计楼价回稳的库存水平30个月，由于市场估计高利率环境维持较长时间，相信发展商继续视销量优先于售价，以加快现金回笼。在该行覆盖的相关股份中，长实由年初至4月中，香港合约销售107亿港元，属最高水平，其次是恒地及嘉里建设。在股份方面，偏好信置的净现金水平，亦偏好恒地，因为北部都会区农地转换加快。

【大行评级｜摩根大通：香港住宅市场正失去动力 短期维持谨慎看法】格隆汇4月15日｜摩根大通发表报告指，香港住宅楼市在政策放宽而出现短暂刺激后，已见失去动力的迹象，二手楼价上星期下跌1.5%，是八个月以来最大按周跌幅。长实黄竹坑新盘Blue Coast次轮销售只售出70%至75%，相信疲弱市况主要由于发展商尝试温和上调售价，以及减息预期转弱。该行预期楼价仍然受压，直至减息实现，以及库存水平改善至1万至1.5万伙。短期而言，维持对行业的审慎看法，偏好股份为信和置业及太古地产。该行认为，随着更多一手新盘推出，市场竞争加剧，若果发展商决定进一步减价，楼价的调整将会进一步恶化。格隆汇4月15日｜摩根大通发表报告指，香港住宅楼市在政策放宽而出现短暂刺激后，已见失去动力的迹象，二手楼价上星期下跌1.5%，是八个月以来最大按周跌幅。长实黄竹坑新盘Blue Coast次轮销售只售出70%至75%，相信疲弱市况主要由于发展商尝试温和上调售价，以及减息预期转弱。该行预期楼价仍然受压，直至减息实现，以及库存水平改善至1万至1.5万伙。短期而言，维持对行业的审慎看法，偏好股份为信和置业及太古地产。该行认为，随着更多一手新盘推出，市场竞争加剧，若果发展商决定进一步减价，楼价的调整将会进一步恶化。

【大行评级｜大摩：香港地产股偏好九龙仓置业及领展 评级为“增持”】格隆汇4月12日｜摩根士丹利的研究报告表示，投资者担心市民北上影响香港零售业，但据仲量联行的数据，今年首季的零售租务改善，至于中环写字楼表现明显跑输。该行偏好九龙仓置业及领展，多于置地与冠君产业信托。该行对九龙仓置业及领展评级为“增持”，置地为“与大市同步”，而冠君则为“减持”。报告指，香港零售销售改善，去年增长16%，今年首两月升1.4%，推动租金稳定向上，为以零售为主的业主提供稳定盈利。香港市民离港消费令人担忧，不过大摩认为情况正达顶峰或向稳。在各零售业主股中，因应较为稳定的股息前景，偏好九龙仓置业及领展。置地的股价与中环写字楼租金有密切关系，纵使估值较低，但中环写字楼租金持续下降仍为负面因素。冠君中环写字楼占比较重，同时面对空置率17%。格隆汇4月12日｜摩根士丹利的研究报告表示，投资者担心市民北上影响香港零售业，但据仲量联行的数据，今年首季的零售租务改善，至于中环写字楼表现明显跑输。该行偏好九龙仓置业及领展，多于置地与冠君产业信托。该行对九龙仓置业及领展评级为“增持”，置地为“与大市同步”，而冠君则为“减持”。报告指，香港零售销售改善，去年增长16%，今年首两月升1.4%，推动租金稳定向上，为以零售为主的业主提供稳定盈利。香港市民离港消费令人担忧，不过大摩认为情况正达顶峰或向稳。在各零售业主股中，因应较为稳定的股息前景，偏好九龙仓置业及领展。置地的股价与中环写字楼租金有密切关系，纵使估值较低，但中环写字楼租金持续下降仍为负面因素。冠君中环写字楼占比较重，同时面对空置率17%。

【大行评级｜摩根大通：上调恒基地产及太古地产评级至“增持” 】格隆汇4月9日｜摩根大通发布研究报告，指香港地产股由年初至今跑输恒生指数10%，纵使港府“撤辣”，仍行业不利因素仍然存在。该行短期挑选顺序将会是住宅、大众零售商铺、奢侈品零售商铺，最后为写字楼。该行调高恒基地产及太古地产评级，由“中性”升至“增持”，目标价分别由23港元及16.5港元调高至26.5港元及18港元，与信和同列，原因是股息确定性最高，而且年初至今表现优胜过同业。另外该行同时调低九龙仓置业评级，由“中性”降至“减持”，目标价由28.5港元降至22港元。格隆汇4月9日｜摩根大通发布研究报告，指香港地产股由年初至今跑输恒生指数10%，纵使港府“撤辣”，仍行业不利因素仍然存在。该行短期挑选顺序将会是住宅、大众零售商铺、奢侈品零售商铺，最后为写字楼。该行调高恒基地产及太古地产评级，由“中性”升至“增持”，目标价分别由23港元及16.5港元调高至26.5港元及18港元，与信和同列，原因是股息确定性最高，而且年初至今表现优胜过同业。另外该行同时调低九龙仓置业评级，由“中性”降至“减持”，目标价由28.5港元降至22港元。

【李嘉诚旗下长实七八折卖房 平均66人抢1套房】格隆汇4月8日｜据每经，4月6日上午，长实集团与港铁集团合作开发的“Blue Coast（港岛南岸）”项目首次开盘推售422套房，数万购房者将红磡的开盘现场挤得人山人海，排队人群绵延数百米。香港中原地产数据显示，截至4月6日开盘，Blue Coast项目8天共计认购2.8万组，超额认购65倍，登上今年香港目前的新盘“票王”，平均66人抢1套房。截至开盘当日晚10时，该项目422套房源全部售出。长实集团在成本约2.8万港元/平方呎的情况下，推出的Blue Coast均价2.19万港元/平方呎，相当于七八折卖房。此次供应的422套房源户型包含两房及三房，折实呎价18998至27257港元，折实平均呎价22955港元，总值超75亿港元，套均总价约1777万港元（约合人民币1642万元）。长实集团营业部首席经理郭子威表示，Blue Coast会积极考虑加推单位应市，但单位售价或将会有较大幅度加幅，部分单位升幅约10%。据长实集团营业部助理首席经理杨桂玲介绍，Blue Coast在开盘之前，样板间就出现热闹场面，看房的内地客占比由之前20%~25%升至逾30%。格隆汇4月8日｜据每经，4月6日上午，长实集团与港铁集团合作开发的“Blue Coast（港岛南岸）”项目首次开盘推售422套房，数万购房者将红磡的开盘现场挤得人山人海，排队人群绵延数百米。香港中原地产数据显示，截至4月6日开盘，Blue Coast项目8天共计认购2.8万组，超额认购65倍，登上今年香港目前的新盘“票王”，平均66人抢1套房。截至开盘当日晚10时，该项目422套房源全部售出。长实集团在成本约2.8万港元/平方呎的情况下，推出的Blue Coast均价2.19万港元/平方呎，相当于七八折卖房。此次供应的422套房源户型包含两房及三房，折实呎价18998至27257港元，折实平均呎价22955港元，总值超75亿港元，套均总价约1777万港元（约合人民币1642万元）。长实集团营业部首席经理郭子威表示，Blue Coast会积极考虑加推单位应市，但单位售价或将会有较大幅度加幅，部分单位升幅约10%。据长实集团营业部助理首席经理杨桂玲介绍，Blue Coast在开盘之前，样板间就出现热闹场面，看房的内地客占比由之前20%~25%升至逾30%。

【大行评级｜星展：上调恒基地产目标价至28.1港元 评级“买入”】格隆汇3月25日｜星展发表研究报告指，恒基地产去年度基础盈利按年基本持平，达到约97亿港元，低于该行预期，部分是由于期内物业发展盈利较预期少所致。惟该行表示，自政府2月底撤销楼市辣招以来，市场情绪改善，恒地旗下新盘销售表现强劲，有助释放价值，不足一个月住宅销售收益料达到约59亿港元，加上约177亿港元合约销售入账，预期公司短期物业发展利润有充分保证。星展表示，看好恒地在本地发展商中持有最多的农地储备，憧憬未来任何北部都会区发展利好消息都将提振市场情绪，推动股价进一步上升；另投资物业组合拓展所带来盈利质量提升，亦有助提升估值，给予“买入”评级，目标价由24.7港元升至28.1港元。格隆汇3月25日｜星展发表研究报告指，恒基地产去年度基础盈利按年基本持平，达到约97亿港元，低于该行预期，部分是由于期内物业发展盈利较预期少所致。惟该行表示，自政府2月底撤销楼市辣招以来，市场情绪改善，恒地旗下新盘销售表现强劲，有助释放价值，不足一个月住宅销售收益料达到约59亿港元，加上约177亿港元合约销售入账，预期公司短期物业发展利润有充分保证。星展表示，看好恒地在本地发展商中持有最多的农地储备，憧憬未来任何北部都会区发展利好消息都将提振市场情绪，推动股价进一步上升；另投资物业组合拓展所带来盈利质量提升，亦有助提升估值，给予“买入”评级，目标价由24.7港元升至28.1港元。

【大行评级｜里昂：下调九龙仓置业目标价至26.7港元 对香港零售前景维持审慎】格隆汇3月21日｜里昂发表报告指，九龙仓置业在具挑战的环境下，仍能交出稳定的业绩，但经济放缓、汇率影响、以及缺乏低基数效应，预期零售增长将会减慢。该行相信利率可能下调，将会减低融资成本，部分抵销外在环境不确定的不利影响。考虑集团稳定的财务管理，支持其评级由“沽售”上调至“跑输大市”，但对香港零售前景维持审慎，因此目标价由35港元下调至26.7港元。格隆汇3月21日｜里昂发表报告指，九龙仓置业在具挑战的环境下，仍能交出稳定的业绩，但经济放缓、汇率影响、以及缺乏低基数效应，预期零售增长将会减慢。该行相信利率可能下调，将会减低融资成本，部分抵销外在环境不确定的不利影响。考虑集团稳定的财务管理，支持其评级由“沽售”上调至“跑输大市”，但对香港零售前景维持审慎，因此目标价由35港元下调至26.7港元。

【大行评级｜大摩：下调太古地产最牛目标价至27港元 评级“与大市同步”】格隆汇3月18日｜摩根士丹利发表研报指，基于太古地产去年度业绩表现，将今明两年每股盈利预测由1.34港元及2.07港元，下调6%及15%至1.27及1.76港元，以反映较高的融资成本及已发展项目销售额入账的延迟确认，并新增对2026年公司盈利预测为每股1.52港元，目标价维持为16港元不变，对应每股资产净值折让率为60%。大摩指，由于市场供应充裕，预期今年香港整体写字楼租金将下跌5%，同时预测公司今明两年每股派息可每年增长约5%。基于写字楼租金收入预测下调，大摩将太地最牛目标价则由28港元下调至27港元，对应每股资产净值折让率为35%，评级“与大市同步”。格隆汇3月18日｜摩根士丹利发表研报指，基于太古地产去年度业绩表现，将今明两年每股盈利预测由1.34港元及2.07港元，下调6%及15%至1.27及1.76港元，以反映较高的融资成本及已发展项目销售额入账的延迟确认，并新增对2026年公司盈利预测为每股1.52港元，目标价维持为16港元不变，对应每股资产净值折让率为60%。大摩指，由于市场供应充裕，预期今年香港整体写字楼租金将下跌5%，同时预测公司今明两年每股派息可每年增长约5%。基于写字楼租金收入预测下调，大摩将太地最牛目标价则由28港元下调至27港元，对应每股资产净值折让率为35%，评级“与大市同步”。

【大行评级｜花旗：上调太古股份公司目标价至77港元 维持“买入”评级】格隆汇3月15日｜花旗发表研究报告指，太古股份公司作为香港重新通关的主要受惠者，去年取得出色的业绩，经常性基本利润按年增175%至104.49亿元，与花旗预测的106.78亿元基本一致。虽然今年的经营状况仍然充满挑战，但该行相信太古将在未来几年内实现稳定的盈利增长。另外，自公司启动60亿元回购计划以来，其每个交易日都在公开市场回购股票，并受到投资者的好评。该行将集团目标价由72.25港元上调至77港元，维持“买入”评级。该行表示，太古管理层指引国泰航空今年运力于今年次季达到疫情前水平的80%，并于明年首季完全恢复。房地产方面，管理层预计零售销售和酒店将持续改善，但写字楼市场或仍然疲弱。格隆汇3月15日｜花旗发表研究报告指，太古股份公司作为香港重新通关的主要受惠者，去年取得出色的业绩，经常性基本利润按年增175%至104.49亿元，与花旗预测的106.78亿元基本一致。虽然今年的经营状况仍然充满挑战，但该行相信太古将在未来几年内实现稳定的盈利增长。另外，自公司启动60亿元回购计划以来，其每个交易日都在公开市场回购股票，并受到投资者的好评。该行将集团目标价由72.25港元上调至77港元，维持“买入”评级。该行表示，太古管理层指引国泰航空今年运力于今年次季达到疫情前水平的80%，并于明年首季完全恢复。房地产方面，管理层预计零售销售和酒店将持续改善，但写字楼市场或仍然疲弱。

【大行评级｜里昂：下调太古地产目标价至18港元 派息增长目标不变】格隆汇3月15日｜里昂发表研究报告指，太古地产去年业绩大致符合预期，经常性利润按年增2%，每股盈利升5%。该行相信，由于强劲的零售租赁增长及负债率保持低水平，集团可以持续其每年派息增长中单位数的目标。不过，该行将公司今明两年的盈测分别下调7.6%和11.1%，将其目标价由19.4港元调低至18港元，以反映较低的房地产销量及利润。不过由于太古地产在不确定环境中仍维持派息增长目标，因此维持其“跑赢大市”评级。格隆汇3月15日｜里昂发表研究报告指，太古地产去年业绩大致符合预期，经常性利润按年增2%，每股盈利升5%。该行相信，由于强劲的零售租赁增长及负债率保持低水平，集团可以持续其每年派息增长中单位数的目标。不过，该行将公司今明两年的盈测分别下调7.6%和11.1%，将其目标价由19.4港元调低至18港元，以反映较低的房地产销量及利润。不过由于太古地产在不确定环境中仍维持派息增长目标，因此维持其“跑赢大市”评级。

【大行评级｜里昂：上调太古股份公司目标价至72港元 评级下调至“跑赢大市”】格隆汇3月15日｜里昂发表报告指，虽然对太古股份公司近年的投资仍有保留，尤其是在连续两年撇帐后，但公司去年下半年业绩显示出积极反馈股东。里昂调低对太古2024年和2025年经常性利润预测各20%和13%，原因是调低饮品业务的利润假设，并计及对太古地产及国泰航空的最新预测。不过，由于积极执行回购，目标价由69港元上调至72港元，太古现股价较资产净值(NAV)折让17%，评级由“买入”下调至“跑赢大市”。格隆汇3月15日｜里昂发表报告指，虽然对太古股份公司近年的投资仍有保留，尤其是在连续两年撇帐后，但公司去年下半年业绩显示出积极反馈股东。里昂调低对太古2024年和2025年经常性利润预测各20%和13%，原因是调低饮品业务的利润假设，并计及对太古地产及国泰航空的最新预测。不过，由于积极执行回购，目标价由69港元上调至72港元，太古现股价较资产净值(NAV)折让17%，评级由“买入”下调至“跑赢大市”。

【大行评级｜星展：上调九龙仓集团目标价至25.5港元 可等待更好入市点】格隆汇3月15日｜星展发表研究报告指，九龙仓的豪宅储备或在中长期内为公司带来可观的回报，其他地区的重建亦可释放其土地价值。另外，集团正计划推售旗下豪宅，成为其中期盈利的关键催化剂。不过，星展提到，九龙仓的股价在过去6个月飙升51%，大幅跑赢大市。从历史角度来看，该股的吸引力已经下降，可等待更好入市点，将其评级由“买入”下调至“持有”，目标价由23.5港元升至25.5港元。格隆汇3月15日｜星展发表研究报告指，九龙仓的豪宅储备或在中长期内为公司带来可观的回报，其他地区的重建亦可释放其土地价值。另外，集团正计划推售旗下豪宅，成为其中期盈利的关键催化剂。不过，星展提到，九龙仓的股价在过去6个月飙升51%，大幅跑赢大市。从历史角度来看，该股的吸引力已经下降，可等待更好入市点，将其评级由“买入”下调至“持有”，目标价由23.5港元升至25.5港元。

【大行评级｜大摩：下调九龙仓集团牛市目标价至30.5港元 评级“减持”】格隆汇3月15日｜摩根士丹利发表报告，下调九龙仓集团牛市目标价，由31.5港元降至30.5港元，评级“减持”；基本情境目标价则维持19港元。报告解释，九仓旗下各主要业务，包括内地物业开发及投资物业、香港豪宅，以及物流业务前景皆充满挑战。其中，内地物业开发业务或面临进一步减值，同时合约销售恢复缓慢。大摩将九仓今明两年每股盈测分别下调7%和1%，主要是受Beacon Hill项目延迟推出以及内地物业开发项目利润下降影响。又预计2024年至2026年的每股派息将保持在40港仙不变。大摩又预计2024年香港住宅平均售价将上涨5%，较之前预测的下跌10%有所改善。格隆汇3月15日｜摩根士丹利发表报告，下调九龙仓集团牛市目标价，由31.5港元降至30.5港元，评级“减持”；基本情境目标价则维持19港元。报告解释，九仓旗下各主要业务，包括内地物业开发及投资物业、香港豪宅，以及物流业务前景皆充满挑战。其中，内地物业开发业务或面临进一步减值，同时合约销售恢复缓慢。大摩将九仓今明两年每股盈测分别下调7%和1%，主要是受Beacon Hill项目延迟推出以及内地物业开发项目利润下降影响。又预计2024年至2026年的每股派息将保持在40港仙不变。大摩又预计2024年香港住宅平均售价将上涨5%，较之前预测的下跌10%有所改善。

【大行评级｜花旗：维持太古地产“买入”评级及目标价19.9港元 前景乐观】格隆汇3月14日｜花旗银行维持太古地产“买入”评级，目标价19.9港元，认为其业绩稳健及租赁收入有增长，股价前景乐观。花旗指，太古地产去年基本溢利115.7亿港元，按年增长33%。若排除出售投资物业收益，其经常性基本溢利为72.85亿港元，与租赁业务表现一致。租赁收入达135.25亿港元，按年增10%，主要受惠于其在香港和中国内地零售组合的强劲复苏。全年每股派息为1.05港港元，按年增长5%，符合该行预期，同时亦与公司承诺有中单位数派息增长一致。至于风险因素方面，花旗提到，太古地产鰂鱼涌办公室租金增长低于预期，以及来自内地的游客人数和消费低于预期。同时，经济增长放缓也可能对办公室需求产生负面影响。格隆汇3月14日｜花旗银行维持太古地产“买入”评级，目标价19.9港元，认为其业绩稳健及租赁收入有增长，股价前景乐观。花旗指，太古地产去年基本溢利115.7亿港元，按年增长33%。若排除出售投资物业收益，其经常性基本溢利为72.85亿港元，与租赁业务表现一致。租赁收入达135.25亿港元，按年增10%，主要受惠于其在香港和中国内地零售组合的强劲复苏。全年每股派息为1.05港港元，按年增长5%，符合该行预期，同时亦与公司承诺有中单位数派息增长一致。至于风险因素方面，花旗提到，太古地产鰂鱼涌办公室租金增长低于预期，以及来自内地的游客人数和消费低于预期。同时，经济增长放缓也可能对办公室需求产生负面影响。