【研报掘金｜中金：上调恒隆地产目标价至11.6港元，上调今明两年盈利预测】格隆汇2月2日｜中金发表研报指，恒隆地产去年收入99.5亿港元，按年下降11.5%，主要受物业销售波动影响，其中租赁业务收入按年下降1%；股东应占基本纯利32亿港元，按年增长3.5%，略高于市场预期，主要因物业销售按年减亏、租赁收入跌幅收窄推动。末期派息40港仙(全年累计52港仙)、对应股息收益率5.5%，符合市场预期。中金指出，公司今年1月内地商场零售额按年大体持平。展望全年，管理层认为奢侈品或稳中温和复苏、非奢及餐饮体验等业态有望延续良好势头，预计公司内地商场零售额有望实现单位数增长。基于对物业销售结算进度和利息费用的调整，中金分别上调集团今明两年盈利预测5%、8%至32亿、32.9亿港元，分别按年持平、增长3%；维持“跑赢行业”评级，上调目标价12%至11.6港元。格隆汇2月2日｜中金发表研报指，恒隆地产去年收入99.5亿港元，按年下降11.5%，主要受物业销售波动影响，其中租赁业务收入按年下降1%；股东应占基本纯利32亿港元，按年增长3.5%，略高于市场预期，主要因物业销售按年减亏、租赁收入跌幅收窄推动。末期派息40港仙(全年累计52港仙)、对应股息收益率5.5%，符合市场预期。中金指出，公司今年1月内地商场零售额按年大体持平。展望全年，管理层认为奢侈品或稳中温和复苏、非奢及餐饮体验等业态有望延续良好势头，预计公司内地商场零售额有望实现单位数增长。基于对物业销售结算进度和利息费用的调整，中金分别上调集团今明两年盈利预测5%、8%至32亿、32.9亿港元，分别按年持平、增长3%；维持“跑赢行业”评级，上调目标价12%至11.6港元。

【恒隆地产董事长：香港房地产市场已经触底】格隆汇2月2日｜恒隆地产董事长陈文博表示，香港房地产市场已经触底，住宅销售、零售成交及入住率均有所改善。陈文博表示，香港的人才引进计划吸引了许多来自内地的新居民，他们之前一直租房居住，现在可能正在考虑购房，尤其是在高端市场。陈文博表示，“高端市场周期性更强，因此也更具韧性”。格隆汇2月2日｜恒隆地产董事长陈文博表示，香港房地产市场已经触底，住宅销售、零售成交及入住率均有所改善。陈文博表示，香港的人才引进计划吸引了许多来自内地的新居民，他们之前一直租房居住，现在可能正在考虑购房，尤其是在高端市场。陈文博表示，“高端市场周期性更强，因此也更具韧性”。

【大行评级｜里昂：上调恒隆地产目标价至9.2港元，维持“持有”评级】格隆汇2月2日｜里昂发表研报指，恒隆地产去年度业绩大致符合预期，管理层表明恒隆V3模式对现有旗舰资产采用存量优化的低资本开支扩张模式，配合正进行的去杠杆计划，旨在推动更快速的租金增长。恒隆中国零售物业的租户销售额在2025年下半年录得强劲增长，主要由非奢侈品类别带动。里昂收窄了对其每股资产净值的预期折让幅度，并将目标价从7.7港元上调至9.2港元，以反映租户销售表现正面对固定续租租金潜在增长的支持，维持“持有”评级，仍预期V3模式需时见效。格隆汇2月2日｜里昂发表研报指，恒隆地产去年度业绩大致符合预期，管理层表明恒隆V3模式对现有旗舰资产采用存量优化的低资本开支扩张模式，配合正进行的去杠杆计划，旨在推动更快速的租金增长。恒隆中国零售物业的租户销售额在2025年下半年录得强劲增长，主要由非奢侈品类别带动。里昂收窄了对其每股资产净值的预期折让幅度，并将目标价从7.7港元上调至9.2港元，以反映租户销售表现正面对固定续租租金潜在增长的支持，维持“持有”评级，仍预期V3模式需时见效。

【大行评级｜小摩：上调恒隆地产目标价至12港元，内地租户销售复苏将推动估值重估】格隆汇2月2日｜摩根大通发表研报，认为2025财年的业绩已确认恒隆地产在内地租户销售的复苏，2025年第四季度的按年增长达到18%，创下历史新高，高于2025年第3季度按年增长的10%。管理层预期，2026财年租户销售将实现中个位数百分比增长，而截至2026年1月的势头亦保持良好。在现时66%的资产净值折让、0.3倍市账率及5.5%的股息收益率(2027财年起存在上行风险)的基础上，该行认为恒隆地产仍被低估。该行相信内地租户销售的持续复苏将推动恒隆地产的估值重估，将其目标价由11.5港元上调至12港元，仍列为首选之一。格隆汇2月2日｜摩根大通发表研报，认为2025财年的业绩已确认恒隆地产在内地租户销售的复苏，2025年第四季度的按年增长达到18%，创下历史新高，高于2025年第3季度按年增长的10%。管理层预期，2026财年租户销售将实现中个位数百分比增长，而截至2026年1月的势头亦保持良好。在现时66%的资产净值折让、0.3倍市账率及5.5%的股息收益率(2027财年起存在上行风险)的基础上，该行认为恒隆地产仍被低估。该行相信内地租户销售的持续复苏将推动恒隆地产的估值重估，将其目标价由11.5港元上调至12港元，仍列为首选之一。

【大行评级｜花旗：上调恒隆地产目标价至11.2港元，维持“买入”评级】格隆汇2月2日｜花旗发表研报，认为恒隆地产2026年内地同店销售增长(SSSG)约5%至7%的增长目标存在上行空间，预计2025年第四季SSSG按年增长18%创历史高，主要受惠于非奢华品类组合持续丰富、2025年下半年一系列新旗舰店陆续开幕，以及多项吸引客流与提升顾客回头率的举措。报告指出，随着负债比率与资本开支逐步下降，加上租金收入保持增长，恒隆地产有机会自2026年起提供纯现金股息，预期收益率约5.6%。花旗维持对恒隆地产的“买入”评级，目标价由10.1港元上调至11.2港元。格隆汇2月2日｜花旗发表研报，认为恒隆地产2026年内地同店销售增长(SSSG)约5%至7%的增长目标存在上行空间，预计2025年第四季SSSG按年增长18%创历史高，主要受惠于非奢华品类组合持续丰富、2025年下半年一系列新旗舰店陆续开幕，以及多项吸引客流与提升顾客回头率的举措。报告指出，随着负债比率与资本开支逐步下降，加上租金收入保持增长，恒隆地产有机会自2026年起提供纯现金股息，预期收益率约5.6%。花旗维持对恒隆地产的“买入”评级，目标价由10.1港元上调至11.2港元。

【恒隆集团：2025年股东应占基本纯利上升3%至24.07亿港元】格隆汇1月30日｜恒隆集团在港交所公告，截至2025年12月31日止年度，集团总收入较去年下跌11%至104.14亿港元，跌幅主要由物业销售收入下降83%至2.64亿港元所致；股东应占基本纯利上升3%至24.07亿港元，每股基本盈利为1.77港元。公司董事会建议以现金派发2025年度末期股息，每股港币6角5仙。格隆汇1月30日｜恒隆集团在港交所公告，截至2025年12月31日止年度，集团总收入较去年下跌11%至104.14亿港元，跌幅主要由物业销售收入下降83%至2.64亿港元所致；股东应占基本纯利上升3%至24.07亿港元，每股基本盈利为1.77港元。公司董事会建议以现金派发2025年度末期股息，每股港币6角5仙。

【恒隆地产去年营收99.5亿港元，不及预期】格隆汇1月30日｜恒隆地产2025年营收为99.5亿港元，市场预估103亿港元；净利润为18.1亿港元，市场预估29.3亿港元。格隆汇1月30日｜恒隆地产2025年营收为99.5亿港元，市场预估103亿港元；净利润为18.1亿港元，市场预估29.3亿港元。

【大行评级｜瑞银：下调恒基地产评级至“中性”，股价上涨后风险与回报已趋于平衡】格隆汇1月26日｜瑞银发表报告，将恒基地产的评级从“买入”下调至“中性”。该行认为，在股价上涨(受香港住宅及写字楼市场复苏带动)后，其风险与回报已趋于平衡，目标价由29港元升至30.5港元。格隆汇1月26日｜瑞银发表报告，将恒基地产的评级从“买入”下调至“中性”。该行认为，在股价上涨(受香港住宅及写字楼市场复苏带动)后，其风险与回报已趋于平衡，目标价由29港元升至30.5港元。

【研报掘金｜中金：维持太古地产“跑赢行业”评级，预测2025年纯利按年增长21%】格隆汇1月19日｜中金发表报告，预测太古地产2025年股东应占和经常性基本溢利分别按年增长21%和下降5%。该行认为相较于2025年上半年，下半年公司核心资产的整体经营情况呈现稳中向好的态势，同时资本循环计划执行速度超出预期。该行维持予其“跑赢行业”评级及目标价26.5港元。该行预计在稳健经营的背景下，太古地产将坚定兑现派息承诺，预测全年累计每股股息为1.15港元，对应5%股息收益率。该行上调太古地产2026年经常性基本溢利预测11%至79.9亿元，意味按年增长30%，以反映深水湾道6号销售结算带来的影响；引入2027年经常性基本溢利预测71.2亿元，按年跌11%，其下降主要反映审慎的开发物业结算估计，而其中物业投资部分预计随存量项目自然增长和新项目开业而实现增长。格隆汇1月19日｜中金发表报告，预测太古地产2025年股东应占和经常性基本溢利分别按年增长21%和下降5%。该行认为相较于2025年上半年，下半年公司核心资产的整体经营情况呈现稳中向好的态势，同时资本循环计划执行速度超出预期。该行维持予其“跑赢行业”评级及目标价26.5港元。该行预计在稳健经营的背景下，太古地产将坚定兑现派息承诺，预测全年累计每股股息为1.15港元，对应5%股息收益率。该行上调太古地产2026年经常性基本溢利预测11%至79.9亿元，意味按年增长30%，以反映深水湾道6号销售结算带来的影响；引入2027年经常性基本溢利预测71.2亿元，按年跌11%，其下降主要反映审慎的开发物业结算估计，而其中物业投资部分预计随存量项目自然增长和新项目开业而实现增长。

【研报掘金｜中金：上调恒隆地产目标价至10.4港元，维持“跑赢行业”评级】格隆汇1月19日｜中金发表研报，预计随着恒隆地产内地商场零售额增速年内持续修复，物业租赁业务收入跌幅有望较中期收窄(中期按年下降3%)，叠加平均融资成本边际优化，同时考虑物业销售业务拖累有限，预计全年股东应占基本纯利按年跌幅收窄至4%(中期为跌9%)，预计全年累计每股派息52港仙(中期已经派发12港仙)、持平于2024年。中金维持集团“跑赢行业”评级，上调目标价10%至10.4港元，对应2026年17倍市盈率、5%股息收益率和10%上行空间，主要反映市场风险偏好变化。格隆汇1月19日｜中金发表研报，预计随着恒隆地产内地商场零售额增速年内持续修复，物业租赁业务收入跌幅有望较中期收窄(中期按年下降3%)，叠加平均融资成本边际优化，同时考虑物业销售业务拖累有限，预计全年股东应占基本纯利按年跌幅收窄至4%(中期为跌9%)，预计全年累计每股派息52港仙(中期已经派发12港仙)、持平于2024年。中金维持集团“跑赢行业”评级，上调目标价10%至10.4港元，对应2026年17倍市盈率、5%股息收益率和10%上行空间，主要反映市场风险偏好变化。

【大行评级｜里昂：维持今年香港楼价增长5%的预测 首选股为希慎及领展】格隆汇1月16日｜里昂发表研究报告指，香港楼价出现复苏，部分新盘销售反应热烈，市场情绪乐观，推动发展商股价年初至今亦上涨。该行预测楼价上升趋势将持续，但由于降息预期降温及香港按揭利率具韧性，预期楼价升幅会较温和。而根据过往经验，当楼价增速减慢或市场情绪见顶时，地产股股价往往会出现回调。里昂维持对2026年香港楼价增长5%的预测，首选股为希慎及领展，均予“跑赢大市”评级。格隆汇1月16日｜里昂发表研究报告指，香港楼价出现复苏，部分新盘销售反应热烈，市场情绪乐观，推动发展商股价年初至今亦上涨。该行预测楼价上升趋势将持续，但由于降息预期降温及香港按揭利率具韧性，预期楼价升幅会较温和。而根据过往经验，当楼价增速减慢或市场情绪见顶时，地产股股价往往会出现回调。里昂维持对2026年香港楼价增长5%的预测，首选股为希慎及领展，均予“跑赢大市”评级。

【大行评级｜小摩：香港去年11月零售销售维持温和复苏趋势 予九龙仓置业“增持”评级】格隆汇1月5日｜摩根大通发表报告指，香港去年11月零售销货价值按年升6.5%，与10月表现(升6.9%)相若，并维持温和复苏趋势。该行指，11月零售轻微放缓，或部分由于11月底大埔宏福苑大火影响情绪。该行料香港12月零售销售录低至中单位数增长(意味轻微放缓)，因电子产品强劲升势或减退；12月入境旅客按年增幅轻微放缓；大埔火灾持续影响消费情绪。不过，该行料零售消费续受股市楼市带来财富效应及港元贬值所支撑。该行维持对九龙仓置业的建设性看法，评级“增持”，因有迹象显示非必需零售走出谷底；但对领展维持“中性”评级，因去年11月超市销售按年跌2%，作为领展租户销售的替代指标，意味领展续面对来自跨境电商的竞争加剧。格隆汇1月5日｜摩根大通发表报告指，香港去年11月零售销货价值按年升6.5%，与10月表现(升6.9%)相若，并维持温和复苏趋势。该行指，11月零售轻微放缓，或部分由于11月底大埔宏福苑大火影响情绪。该行料香港12月零售销售录低至中单位数增长(意味轻微放缓)，因电子产品强劲升势或减退；12月入境旅客按年增幅轻微放缓；大埔火灾持续影响消费情绪。不过，该行料零售消费续受股市楼市带来财富效应及港元贬值所支撑。该行维持对九龙仓置业的建设性看法，评级“增持”，因有迹象显示非必需零售走出谷底；但对领展维持“中性”评级，因去年11月超市销售按年跌2%，作为领展租户销售的替代指标，意味领展续面对来自跨境电商的竞争加剧。

【越秀地产：与一家银行订立2.2亿港元融资协议】格隆汇12月30日｜越秀地产在港交所公告，12月30日与一家银行订立一份融资协议，据此，贷款人在融资协议的条款及条件之规限下提供220,000,000港元之定期贷款融资，贷款期由首次提款日期起计364天。格隆汇12月30日｜越秀地产在港交所公告，12月30日与一家银行订立一份融资协议，据此，贷款人在融资协议的条款及条件之规限下提供220,000,000港元之定期贷款融资，贷款期由首次提款日期起计364天。

【大行评级丨摩根大通：恒隆地产行政总裁退休影响料有限 视股价下跌为买入良机】格隆汇12月19日｜摩根大通发表报告，指恒隆地产行政总裁卢韦柏退休，对该行而言是一个意外，因为公司在宣布行政总裁退休前并未确定继任者，且卢韦柏现年54岁，早于通常的退休年龄。目前，该行认为这对恒隆地产的营运影响甚微，因为主要决策(例如策略与股息)仍由家族作出；恒隆地产目前没有任何依赖卢韦柏执行的重大举措或战略转向。公告发布后，恒隆地产股价下跌，但该行认为这是一个良好的买入时机，因为行政总裁退休并未改变该行对恒隆地产的“增持”观点。该观点基于：内地租户销售额改善(得益于奢侈品零售销售趋于稳定)；来自轻资产营运租赁(杭州/无锡/上海)的新增长动力；以及具高确定性且要求不高的6%股息收益率。该行对其目标价为10港元。格隆汇12月19日｜摩根大通发表报告，指恒隆地产行政总裁卢韦柏退休，对该行而言是一个意外，因为公司在宣布行政总裁退休前并未确定继任者，且卢韦柏现年54岁，早于通常的退休年龄。目前，该行认为这对恒隆地产的营运影响甚微，因为主要决策(例如策略与股息)仍由家族作出；恒隆地产目前没有任何依赖卢韦柏执行的重大举措或战略转向。公告发布后，恒隆地产股价下跌，但该行认为这是一个良好的买入时机，因为行政总裁退休并未改变该行对恒隆地产的“增持”观点。该观点基于：内地租户销售额改善(得益于奢侈品零售销售趋于稳定)；来自轻资产营运租赁(杭州/无锡/上海)的新增长动力；以及具高确定性且要求不高的6%股息收益率。该行对其目标价为10港元。