【大行评级丨里昂：对香港奢侈品销售前景维持乐观，重申九龙仓置业“跑赢大市”评级】格隆汇5月14日｜里昂发表报告指，九龙仓置业管理层语气自2023年疫后重新开放以来首次转趋正面。该行相信，这反映了经营表现优于预期，为按营业额比例收租及绩租租金带来上行潜力。五一黄金周期间奢侈品销售势头强劲，亦显示人均消费有所改善，该行认为部分受港元贬值所带动。该行对香港奢侈品销售前景维持乐观，重申对九龙仓置业“跑赢大市”评级，目标价40港元，并继续视其为奢侈品零售板块首选。格隆汇5月14日｜里昂发表报告指，九龙仓置业管理层语气自2023年疫后重新开放以来首次转趋正面。该行相信，这反映了经营表现优于预期，为按营业额比例收租及绩租租金带来上行潜力。五一黄金周期间奢侈品销售势头强劲，亦显示人均消费有所改善，该行认为部分受港元贬值所带动。该行对香港奢侈品销售前景维持乐观，重申对九龙仓置业“跑赢大市”评级，目标价40港元，并继续视其为奢侈品零售板块首选。

【大行评级丨大摩：预期恒基地产未来60天股价将相对跑赢大市，目标价37港元】格隆汇5月9日｜摩根士丹利发表研报，预期恒基地产股价将在未来60天内相对相关指数上升，机会率高达80%以上，认为恒地将是楼价上升周期及利率下行周期的主要受惠者之一。恒地2025财年削减股息30%，该行预期在盈利支持下，现有股息水平将可维持。香港发展物业利润率已于2025年见底，预期2026年将受惠于高利润率项目天御(恒地占65%权益，利润率逾50%)入账而改善。中环The Henderson写字楼于2025年底出租率逾90%，预期2026年将贡献约5亿港元息税前盈利，远高于2025财年的1.1亿港元。大摩维持恒地“增持”评级，基于分类加总估值法，目标价37港元，对核心业务较资产净值预测折让30%。格隆汇5月9日｜摩根士丹利发表研报，预期恒基地产股价将在未来60天内相对相关指数上升，机会率高达80%以上，认为恒地将是楼价上升周期及利率下行周期的主要受惠者之一。恒地2025财年削减股息30%，该行预期在盈利支持下，现有股息水平将可维持。香港发展物业利润率已于2025年见底，预期2026年将受惠于高利润率项目天御(恒地占65%权益，利润率逾50%)入账而改善。中环The Henderson写字楼于2025年底出租率逾90%，预期2026年将贡献约5亿港元息税前盈利，远高于2025财年的1.1亿港元。大摩维持恒地“增持”评级，基于分类加总估值法，目标价37港元，对核心业务较资产净值预测折让30%。

【高盛：香港住宅市场复苏势头稳健，维持今年楼价升12%的预测】格隆汇4月21日｜高盛发表研报指，宏观环境不稳定的情况下，香港住宅市场复苏势头仍保持稳健，年初至今中原城市领先指数(CCL)累计升幅达6.6%，3月总成交量仍按年增长17%至6000宗。就发展商而言，新鸿基地产首季跑赢行业，录得约130亿港元合约销售，市占率达25%。该行维持今年楼价按年升12%的预测。写字楼方面，复苏速度较该行快，受惠于IPO市场回暖。虽然净吸纳量短暂回落，3月平均月租仍按月微升0.1%，年初至今累计升1.5%；租赁需求仍集中于中环及尖沙咀等核心区，占整体成交约50%。该行原先预测今年整体及中环写字楼租金分别按年持平及上升3%；如亚洲能发挥避险功能吸引投资，将有上行风险，料置地及太古地产将为关键受惠者。零售方面，该行料3月零售销售将录得中至高单位数增长，同时访港旅客增长维持于16%水平。目前香港零售租金趋于稳定，首季街铺空置率按季微升1个百分点至6.8%。该行对零售前景维持审慎，认为仍面临内地消费分流及电商竞争等结构性挑战，但在楼价复苏带动的财富效应及人民币升值下，消费情绪有望改善。该行维持今年零售租金按年升2%的预测。格隆汇4月21日｜高盛发表研报指，宏观环境不稳定的情况下，香港住宅市场复苏势头仍保持稳健，年初至今中原城市领先指数(CCL)累计升幅达6.6%，3月总成交量仍按年增长17%至6000宗。就发展商而言，新鸿基地产首季跑赢行业，录得约130亿港元合约销售，市占率达25%。该行维持今年楼价按年升12%的预测。写字楼方面，复苏速度较该行快，受惠于IPO市场回暖。虽然净吸纳量短暂回落，3月平均月租仍按月微升0.1%，年初至今累计升1.5%；租赁需求仍集中于中环及尖沙咀等核心区，占整体成交约50%。该行原先预测今年整体及中环写字楼租金分别按年持平及上升3%；如亚洲能发挥避险功能吸引投资，将有上行风险，料置地及太古地产将为关键受惠者。零售方面，该行料3月零售销售将录得中至高单位数增长，同时访港旅客增长维持于16%水平。目前香港零售租金趋于稳定，首季街铺空置率按季微升1个百分点至6.8%。该行对零售前景维持审慎，认为仍面临内地消费分流及电商竞争等结构性挑战，但在楼价复苏带动的财富效应及人民币升值下，消费情绪有望改善。该行维持今年零售租金按年升2%的预测。

【大行评级丨瑞银：下调恒隆地产评级至“中性”，预计短期内缺乏重新估值的催化剂】格隆汇4月20日｜瑞银发表报告，将恒隆地产的评级由“买入”下调至“中性”，因目前股价已达到该行目标价，且预计短期内缺乏重新估值的催化剂，维持目标价9.6港元不变。该行认为，公司短期内增加派息的空间有限，因其经营现金流仅刚好足以支付年度股息；同时，杭州恒隆广场(Westlake 66)全面投入营运需时，多个顶级奢侈品牌尚未正式进驻。另外，公司的资产套现进程依然缓慢，旗下豪宅项目东半山御峰成交有限，亦未有明确的C-REIT上市时间表。目前股价对应2026财年预测股息率约5.6%，与历史平均水平大致相符，相信市场已基本反映公司维持未来每股派息的能力，将为股价提供下行支持。格隆汇4月20日｜瑞银发表报告，将恒隆地产的评级由“买入”下调至“中性”，因目前股价已达到该行目标价，且预计短期内缺乏重新估值的催化剂，维持目标价9.6港元不变。该行认为，公司短期内增加派息的空间有限，因其经营现金流仅刚好足以支付年度股息；同时，杭州恒隆广场(Westlake 66)全面投入营运需时，多个顶级奢侈品牌尚未正式进驻。另外，公司的资产套现进程依然缓慢，旗下豪宅项目东半山御峰成交有限，亦未有明确的C-REIT上市时间表。目前股价对应2026财年预测股息率约5.6%，与历史平均水平大致相符，相信市场已基本反映公司维持未来每股派息的能力，将为股价提供下行支持。

【大行评级丨瑞银：恒基地产去年核心盈利及派息符合预期，目标价30.5港元】格隆汇3月24日｜瑞银发表研报指，恒基地产去年核心盈利61亿港元，按年下跌38%，符合该行预期。公司削减末期息至每股0.76港元，连同中期息每股0.5港元，全年共派息1.26港元，按年减少30%，减幅大致符合市场预期。该行指出，恒地现时预测股息率为4.2%，高于新地的3.1%，相信股息削减的不明朗因素消除后，资金或将转向恒地。另外，报告引述恒地管理层指，预期在西半山天御项目入帐支持下，2026财年香港地区发展物业毛利率将回升至17%至19%(high teens)水平。该行予恒地目标价30.5港元，评级“中性”。格隆汇3月24日｜瑞银发表研报指，恒基地产去年核心盈利61亿港元，按年下跌38%，符合该行预期。公司削减末期息至每股0.76港元，连同中期息每股0.5港元，全年共派息1.26港元，按年减少30%，减幅大致符合市场预期。该行指出，恒地现时预测股息率为4.2%，高于新地的3.1%，相信股息削减的不明朗因素消除后，资金或将转向恒地。另外，报告引述恒地管理层指，预期在西半山天御项目入帐支持下，2026财年香港地区发展物业毛利率将回升至17%至19%(high teens)水平。该行予恒地目标价30.5港元，评级“中性”。

【大行评级丨小摩：下调恒基地产目标价至35港元，预期未来数年派息将维持不变】格隆汇3月24日｜摩根大通发表研报指，恒基地产2025年基础盈利按年跌38%，市场对此应不会感到意外，而股息30%削减在某种程度上消除了不明朗因素。管理层于业绩会上表示，目标是在2026年稳定股息，加上盈利有望于2026年反弹28%，当中香港的发展物业利润率或至少恢复至中双位数(约13%至17%左右)。该行认为只要宏观环境未有显著恶化，有关目标应可实现。基于集团自2018年起倾向维持稳定股息而非固定派息比率的往绩，该行预期未来数年每股派息将维持不变。另外，该行预计削减股息后公司股价或会受压，建议投资者可趁低吸纳，预测公司2025至2028年盈利的年均复合增长率为19%；维持“增持”评级，目标价由39港元下调至35港元，因目前利率前景的不确定性较高。格隆汇3月24日｜摩根大通发表研报指，恒基地产2025年基础盈利按年跌38%，市场对此应不会感到意外，而股息30%削减在某种程度上消除了不明朗因素。管理层于业绩会上表示，目标是在2026年稳定股息，加上盈利有望于2026年反弹28%，当中香港的发展物业利润率或至少恢复至中双位数(约13%至17%左右)。该行认为只要宏观环境未有显著恶化，有关目标应可实现。基于集团自2018年起倾向维持稳定股息而非固定派息比率的往绩，该行预期未来数年每股派息将维持不变。另外，该行预计削减股息后公司股价或会受压，建议投资者可趁低吸纳，预测公司2025至2028年盈利的年均复合增长率为19%；维持“增持”评级，目标价由39港元下调至35港元，因目前利率前景的不确定性较高。

【大行评级丨大摩：下调九龙仓集团牛市情景目标价至32港元，维持“减持”评级】格隆汇3月18日｜摩根士丹利将九龙仓集团牛市情景目标价由33港元下调至32港元；熊市情景目标价由15港元下调至14港元。计入以下因素后，该行将九仓2026及2027财年的基本盈利预测各上调10%，以反映：(1)该行对零售及写字楼租金调整、出租率及利率的最新假设；(2)更新的发展物业入账及完工时间表；及(3)改善的负债比率。基于其净现金状况以及来自租金及物流物业的稳定收入流，大摩预测2026至2028财年的每股股息将按年增长3%。由于经营前景充满挑战及估值不具吸引力，维持“减持”评级。格隆汇3月18日｜摩根士丹利将九龙仓集团牛市情景目标价由33港元下调至32港元；熊市情景目标价由15港元下调至14港元。计入以下因素后，该行将九仓2026及2027财年的基本盈利预测各上调10%，以反映：(1)该行对零售及写字楼租金调整、出租率及利率的最新假设；(2)更新的发展物业入账及完工时间表；及(3)改善的负债比率。基于其净现金状况以及来自租金及物流物业的稳定收入流，大摩预测2026至2028财年的每股股息将按年增长3%。由于经营前景充满挑战及估值不具吸引力，维持“减持”评级。

【研报掘金丨中金：上调太古地产目标价至28.5港元，维持“跑赢行业”评级】格隆汇3月16日｜中金发表研报指，太古地产2025年收入按年上升11%至160.4亿港元，股东应占经常性基本溢利按年下跌3%至62.6亿港元，符合市场预期；股东应占基本溢利按年增长27%至86.2亿港元，略高于市场预期，主要由于物业处置贡献超预期。公司宣派末期息每股80港仙，按年增长5%，计及中期息后，全年股息收益率为4.7%。该行维持对其“跑赢行业”评级，上调目标价8%至28.5港元，因考虑到市场环境向好及未来增长确定性增强。格隆汇3月16日｜中金发表研报指，太古地产2025年收入按年上升11%至160.4亿港元，股东应占经常性基本溢利按年下跌3%至62.6亿港元，符合市场预期；股东应占基本溢利按年增长27%至86.2亿港元，略高于市场预期，主要由于物业处置贡献超预期。公司宣派末期息每股80港仙，按年增长5%，计及中期息后，全年股息收益率为4.7%。该行维持对其“跑赢行业”评级，上调目标价8%至28.5港元，因考虑到市场环境向好及未来增长确定性增强。

【大行评级丨瑞银：太古集团去年股息增长出乎预料，目标价72.7港元】格隆汇3月16日｜瑞银发表报告指，太古集团去年经常性基本盈利按年升5%至98亿港元，较该行预测低4%，主要受饮料业务贡献低于预期影响。全年每股股息按年升13%至3.8港元，出乎该行预料，意味着派息占经常性基本盈利53%，2024年为51%。管理层基于过去5年航空业务复苏，重申渐进派息政策，展望派息比率将维持在经常性基础利润50%以上，每股股息预计每年中单位数增长。净负债比率从2024年12月22.1%改善至去年底20.6%。该行予太古A“中性”评级，目标价为72.7港元。格隆汇3月16日｜瑞银发表报告指，太古集团去年经常性基本盈利按年升5%至98亿港元，较该行预测低4%，主要受饮料业务贡献低于预期影响。全年每股股息按年升13%至3.8港元，出乎该行预料，意味着派息占经常性基本盈利53%，2024年为51%。管理层基于过去5年航空业务复苏，重申渐进派息政策，展望派息比率将维持在经常性基础利润50%以上，每股股息预计每年中单位数增长。净负债比率从2024年12月22.1%改善至去年底20.6%。该行予太古A“中性”评级，目标价为72.7港元。

【大行评级丨瑞银：九龙仓集团上财年基本盈利符合预期，评级“沽售”】格隆汇3月16日｜瑞银发表研报指，九龙仓集团2025财年基本盈利录41亿港元，按年增47%，大致符合瑞银预期。盈利增长主要由于与内地开发物业相关的减值拨备减少至8亿港元(2024财年：20亿港元)。截至2025年底，九仓在从其股权投资组合中获利了结97亿港元后，转为持有20亿港元的净现金，而2024财年则为净负债70亿港元。出售事项后，股权投资组合价值按年持平于432亿港元。公司宣布维持第二次中期股息每股0.2港元不变，使全年股息达每股0.4港元，意味着派息比率为30%(2024财年：44%)。管理层对香港豪宅市场表示乐观，并预期近期调高豪宅印花税带来的负面影响有限。瑞银予九龙仓集团“沽售”评级，目标价为16.3港元。格隆汇3月16日｜瑞银发表研报指，九龙仓集团2025财年基本盈利录41亿港元，按年增47%，大致符合瑞银预期。盈利增长主要由于与内地开发物业相关的减值拨备减少至8亿港元(2024财年：20亿港元)。截至2025年底，九仓在从其股权投资组合中获利了结97亿港元后，转为持有20亿港元的净现金，而2024财年则为净负债70亿港元。出售事项后，股权投资组合价值按年持平于432亿港元。公司宣布维持第二次中期股息每股0.2港元不变，使全年股息达每股0.4港元，意味着派息比率为30%(2024财年：44%)。管理层对香港豪宅市场表示乐观，并预期近期调高豪宅印花税带来的负面影响有限。瑞银予九龙仓集团“沽售”评级，目标价为16.3港元。

【大行评级丨瑞银：太古地产去年基础盈利符合预期，评级“买入”】格隆汇3月16日｜瑞银发表研报指，太古地产2025年基础盈利为63亿港元，按年下跌3%，符合该行预期。公司宣派末期息增加至每股80港仙，连同中期息35港仙，全年股息达每股115港仙，按年增长5%。在迈阿密及香港活跃的资产循环策略支持下，净负债比率由中期的15.7%下降至去年底止14.6%。管理层在业绩会上表示，内地租户销售年初至今录得双位数增长，预期强劲势头将延续至今年第一及第二季。同时，香港租户销售年初至今保持健康增长，太古广场及东荟城名店仓均录得续租租金上升。展望未来，公司将继续寻求资本循环机会，包括可能发行中国房地产投资信托基金(C-REIT)。该行现予其目标价29.6港元及“买入”评级。格隆汇3月16日｜瑞银发表研报指，太古地产2025年基础盈利为63亿港元，按年下跌3%，符合该行预期。公司宣派末期息增加至每股80港仙，连同中期息35港仙，全年股息达每股115港仙，按年增长5%。在迈阿密及香港活跃的资产循环策略支持下，净负债比率由中期的15.7%下降至去年底止14.6%。管理层在业绩会上表示，内地租户销售年初至今录得双位数增长，预期强劲势头将延续至今年第一及第二季。同时，香港租户销售年初至今保持健康增长，太古广场及东荟城名店仓均录得续租租金上升。展望未来，公司将继续寻求资本循环机会，包括可能发行中国房地产投资信托基金(C-REIT)。该行现予其目标价29.6港元及“买入”评级。

【研报掘金丨中金：上调太古地产目标价至28.5港元，维持“跑赢行业”评级】格隆汇3月16日｜中金发表研报指，太古地产2025年收入按年上升11%至160.4亿港元，股东应占经常性基本溢利按年下跌3%至62.6亿港元，符合市场预期；股东应占基本溢利按年增长27%至86.2亿港元，略高于市场预期，主要由于物业处置贡献超预期。公司宣派末期息每股80港仙，按年增长5%，计及中期息后，全年股息收益率为4.7%。该行维持对其“跑赢行业”评级，上调目标价8%至28.5港元，因考虑到市场环境向好及未来增长确定性增强。格隆汇3月16日｜中金发表研报指，太古地产2025年收入按年上升11%至160.4亿港元，股东应占经常性基本溢利按年下跌3%至62.6亿港元，符合市场预期；股东应占基本溢利按年增长27%至86.2亿港元，略高于市场预期，主要由于物业处置贡献超预期。公司宣派末期息每股80港仙，按年增长5%，计及中期息后，全年股息收益率为4.7%。该行维持对其“跑赢行业”评级，上调目标价8%至28.5港元，因考虑到市场环境向好及未来增长确定性增强。

【大行评级丨高盛：因估值欠吸引维持对九龙仓集团“沽售”评级，上调核心盈测】格隆汇3月16日｜高盛发表研报指，九龙仓集团去年全年业绩胜预期，管理层对香港豪宅市场前景感乐观，但对内地的投资物业及物流业务则持审慎态度。集团管理层对其各细分业务分部的展望好坏参半，对香港超豪宅市场表示乐观，并已在去年下半年看到复苏的正面迹象，而近期中东局势发展或会吸引更多资金流入香港；内地投资物业的租户销售额表现则较弱；并对物流业务则维持审慎看法，因华南地区码头处理能力供过于求。在更新集团发展物业计划后，高盛对九龙仓集团今明两年每股核心盈测上调约5%，并维持基于资产净值(NAV)目标价于25港元不变。该行又认为集团虽然收益于香港豪宅市场的复苏，但其多项其他业务的前景和回报仍充满挑战，该股目前的估值不具吸引力，维持“沽售”评级。格隆汇3月16日｜高盛发表研报指，九龙仓集团去年全年业绩胜预期，管理层对香港豪宅市场前景感乐观，但对内地的投资物业及物流业务则持审慎态度。集团管理层对其各细分业务分部的展望好坏参半，对香港超豪宅市场表示乐观，并已在去年下半年看到复苏的正面迹象，而近期中东局势发展或会吸引更多资金流入香港；内地投资物业的租户销售额表现则较弱；并对物流业务则维持审慎看法，因华南地区码头处理能力供过于求。在更新集团发展物业计划后，高盛对九龙仓集团今明两年每股核心盈测上调约5%，并维持基于资产净值(NAV)目标价于25港元不变。该行又认为集团虽然收益于香港豪宅市场的复苏，但其多项其他业务的前景和回报仍充满挑战，该股目前的估值不具吸引力，维持“沽售”评级。

【大行评级丨小摩：太古地产业务重拾增长进展良好，目标价上调至30港元】格隆汇3月16日｜摩根大通发表研报指，太古地产业务重拾增长进展良好，内地及香港零售业务和住宅业务均见改善。虽然写字楼市场仍然充满挑战，管理层表示随着查询量增加，预计今年租金负增长幅度将开始收窄。该行维持太古地产为行业首选之一，因公司的内地零售业务有望进一步改善，且股息确定性高，料有中单位数增长；若有重大资产出售，潜在派发特别股息提供上行空间。另外，随着内地新商场入帐及贡献，盈利增长重拾动力，该行料2025至2028年盈利年均复合增长率达14%。而且公司的资本循环策略积极，往绩良好；香港写字楼市场出现更多复苏迹象，将是另一个上行催化因素。该行将其目标价由27港元上调至30港元，相当于每股资产净值折让35%，维持“增持”评级。格隆汇3月16日｜摩根大通发表研报指，太古地产业务重拾增长进展良好，内地及香港零售业务和住宅业务均见改善。虽然写字楼市场仍然充满挑战，管理层表示随着查询量增加，预计今年租金负增长幅度将开始收窄。该行维持太古地产为行业首选之一，因公司的内地零售业务有望进一步改善，且股息确定性高，料有中单位数增长；若有重大资产出售，潜在派发特别股息提供上行空间。另外，随着内地新商场入帐及贡献，盈利增长重拾动力，该行料2025至2028年盈利年均复合增长率达14%。而且公司的资本循环策略积极，往绩良好；香港写字楼市场出现更多复苏迹象，将是另一个上行催化因素。该行将其目标价由27港元上调至30港元，相当于每股资产净值折让35%，维持“增持”评级。