权益销售第一，财务保持稳健—从半年报看中海（00688.HK）的“确定性”答卷2026年8月26日，中海发布中期业绩。这份半年报发布的时间点，恰好踩在行业一个微妙的转折上。当市场对政策底的讨论逐渐消退，一个更务实的问题浮出水面：行业整体缩表背景下，谁还在真正卖房，谁还在真正赚钱，谁还有余力继续投资。中海的半年报给出了答案。上半年，公司实现收入976亿元，同比上升17.3%；盈利水平行业领先，除税前溢利123.6亿元，本公司股东应占核心溢利79.3亿元；每股中期派息23港仙。经营层面，这份成绩单同样扎实。权益销售行业第一，是十强房企中唯一实现双位数增长的公司；一线城市销售强劲、产品力持续提升、商业运营收入稳健增长。这不是一份靠反弹撑起来的成绩单，而是一家企业在行业调整周期中，用战略定力换来的确定性溢价。01权益销售第一，核心城市聚焦带来的业绩韧性随着房地产行业从增量扩张转向存量博弈，资本市场对房企的关注点，逐步从规模增速转向持续经营能力、现金流质量与资产变现效率。中海的上半年销售数据，可以放在这个框架下观察。上半年，中国海外系列公司累计合约物业销售金额约1,343.5亿元，同比上升11.8%。在TOP10房企中，这是唯一实现双位数增长的公司。更具含金量的是权益销售

【大行评级丨高盛：下调嘉里建设目标价至25港元，维持“中性”评级】格隆汇8月25日｜高盛发表研报指，嘉里建设撇除投资物业公平值亏损后的中期核心盈利录7.82亿港元，同比跌9%，大致符合该行及市场预期。集团宣派中期股息每股0.4港元，同比持平，派息比率相当于核心每股盈利约74%。楼价持续复苏，推动期内香港发展物业收入同比跌59%，但EBIT利润率回升至15%；受惠于上海及杭州等新综合用途项目贡献及人民币升值，内地投资物业收入同比升5%。高盛调整2026至2028年核心盈利预测，每股盈利预测由1.4港元、3.1港元及3.82港元调整为1.3港元、3.05港元及3.84港元，基于2026年每股资产净值预测的折让70%，将目标价由26港元下调至25港元，维持“中性”评级。格隆汇8月25日｜高盛发表研报指，嘉里建设撇除投资物业公平值亏损后的中期核心盈利录7.82亿港元，同比跌9%，大致符合该行及市场预期。集团宣派中期股息每股0.4港元，同比持平，派息比率相当于核心每股盈利约74%。楼价持续复苏，推动期内香港发展物业收入同比跌59%，但EBIT利润率回升至15%；受惠于上海及杭州等新综合用途项目贡献及人民币升值，内地投资物业收入同比升5%。高盛调整2026至2028年核心盈利预测，每股盈利预测由1.4港元、3.1港元及3.82港元调整为1.3港元、3.05港元及3.84港元，基于2026年每股资产净值预测的折让70%，将目标价由26港元下调至25港元，维持“中性”评级。

【大行评级丨花旗：大幅下调希慎兴业目标价至15.69港元，评级降至“沽售”】格隆汇8月17日｜花旗发表研报指，希慎兴业上半年零售收入及核心租金较2023年上半年分别高出15%及22%。然而，该行认为资产提升工程带动的上行空间已在2024至2025年通过旗舰扩张及租户升级而体现，上半年租户销售增长17%与零售租金增长1%之间的差距，亦反映利润上行空间正在减弱。资本循环计划进展顺利，惟在负债比率49%下，或需进一步去杠杆以维持稳定每股派息。该行认为零售利好因素已大致反映，希慎面对写字楼挑战、利园八期不明朗因素及资产负债表灵活性有限，因此将评级由“买入”下调至“沽售”，并将目标资产净值(NAV)折让由原先45%扩至65%，目标价由24.3港元大幅降35.4%至15.69港元，对应目标收益率7%。格隆汇8月17日｜花旗发表研报指，希慎兴业上半年零售收入及核心租金较2023年上半年分别高出15%及22%。然而，该行认为资产提升工程带动的上行空间已在2024至2025年通过旗舰扩张及租户升级而体现，上半年租户销售增长17%与零售租金增长1%之间的差距，亦反映利润上行空间正在减弱。资本循环计划进展顺利，惟在负债比率49%下，或需进一步去杠杆以维持稳定每股派息。该行认为零售利好因素已大致反映，希慎面对写字楼挑战、利园八期不明朗因素及资产负债表灵活性有限，因此将评级由“买入”下调至“沽售”，并将目标资产净值(NAV)折让由原先45%扩至65%，目标价由24.3港元大幅降35.4%至15.69港元，对应目标收益率7%。

【大行评级｜里昂：下调希慎兴业目标价至20港元，维持“跑赢大市”评级】格隆汇8月14日｜里昂发表报告指，希慎兴业2026年上半年业绩稳定，经常性盈利具韧性、每股股息维持不变，且零售表现持续超越同业。在零售气氛改善、奢侈品租户升级以及人流量增加的支撑下，利园的表现继续优于更广泛的香港零售市场，并受惠奢侈品牵动的需求复苏。租户销售额现已恢复至新冠疫情前的水平，为正租金续租调整提供支持。资本回收进度有助于去杠杆化并缓解资本支出压力。该行将希慎2026至2028财年盈利预测下调3%至14%。为反映在更具限制性的美国利率环境下扩大的资产净值折让，将目标价从25港元下调至20港元，维持“跑赢大市”评级。格隆汇8月14日｜里昂发表报告指，希慎兴业2026年上半年业绩稳定，经常性盈利具韧性、每股股息维持不变，且零售表现持续超越同业。在零售气氛改善、奢侈品租户升级以及人流量增加的支撑下，利园的表现继续优于更广泛的香港零售市场，并受惠奢侈品牵动的需求复苏。租户销售额现已恢复至新冠疫情前的水平，为正租金续租调整提供支持。资本回收进度有助于去杠杆化并缓解资本支出压力。该行将希慎2026至2028财年盈利预测下调3%至14%。为反映在更具限制性的美国利率环境下扩大的资产净值折让，将目标价从25港元下调至20港元，维持“跑赢大市”评级。

【大行评级｜高盛：上调九龙仓置业目标价至36港元，评级升至“中性”】格隆汇8月13日｜高盛发表研报指，九龙仓置业中期业绩反映管理层资本配置方针出现明显转变，派息比率由65%上调至90%，2026财年每股股息预测同比增43%至1.89港元，相当于约5.8%股息收益率，与领展的6.4%相若，高于大部分同业。该行将九龙仓置业评级由“沽售”上调至“中性”，目标价由28港元上调至36港元，对应2026财年每股资产净值预测有约40%折让。高盛认为，虽然旗下时代广场面临竞争压力，租金收入结构性挑战仍有待解决，但股息收益率提升至5.8%或推动估值重估，对九龙仓置业2026至28年每股基本盈利预测上调介乎0%至15%。格隆汇8月13日｜高盛发表研报指，九龙仓置业中期业绩反映管理层资本配置方针出现明显转变，派息比率由65%上调至90%，2026财年每股股息预测同比增43%至1.89港元，相当于约5.8%股息收益率，与领展的6.4%相若，高于大部分同业。该行将九龙仓置业评级由“沽售”上调至“中性”，目标价由28港元上调至36港元，对应2026财年每股资产净值预测有约40%折让。高盛认为，虽然旗下时代广场面临竞争压力，租金收入结构性挑战仍有待解决，但股息收益率提升至5.8%或推动估值重估，对九龙仓置业2026至28年每股基本盈利预测上调介乎0%至15%。

【大行评级｜美银：上调九龙仓集团目标价至23港元，增派股息属正面消息】格隆汇8月12日｜美银证券发表研究报告指，九龙仓集团中期核心盈利同比跌17%至17亿港元，较该行预测低11%，主要由于内地发展物业减值增加及投资收入减少；中期股息由0.2港元倍增至0.4港元(包括特别股息0.2港元)，属正面消息，但仍可能低于投资者较进取的预期，因之前姊妹公司九龙仓置业提高派息比率。管理层表明倾向将资金用于再投资，尤其聚焦香港发展物业，该行预期有助提升资产周转率。该行将九龙仓集团2026至2028年每股盈利预测分别下调18%、8%及7%，以反映发展物业销售步伐较缓慢的预期，今年度每股派息预测上调33%，2027及2028年预测则下调2%及7%，目标价由21港元上调至23港元，维持“中性”评级。格隆汇8月12日｜美银证券发表研究报告指，九龙仓集团中期核心盈利同比跌17%至17亿港元，较该行预测低11%，主要由于内地发展物业减值增加及投资收入减少；中期股息由0.2港元倍增至0.4港元(包括特别股息0.2港元)，属正面消息，但仍可能低于投资者较进取的预期，因之前姊妹公司九龙仓置业提高派息比率。管理层表明倾向将资金用于再投资，尤其聚焦香港发展物业，该行预期有助提升资产周转率。该行将九龙仓集团2026至2028年每股盈利预测分别下调18%、8%及7%，以反映发展物业销售步伐较缓慢的预期，今年度每股派息预测上调33%，2027及2028年预测则下调2%及7%，目标价由21港元上调至23港元，维持“中性”评级。

【大行评级｜花旗：下调九龙仓集团目标价至19.6港元，股息率为同业中最低】格隆汇8月12日｜花旗发表研报指，九龙仓集团管理层在业绩会上明确表示有意动用手头现金来购置香港土地，截至今年6月底集团净现金为62亿港元，若扣除现代货箱码头有限公司的24亿港元净负债，并将其300亿港元上市股票组合视作类现金，即极具流动性的资产，预料集团实际可动用资金将超过逾380亿港元。九龙仓中期宣派特别息20港仙，以庆祝集团成立140年，管理层强调派息政策并未改变，未来将继续秉持长期资产质素主导的价值创造理念。花旗指，撇除特别息，集团股息率仅1.9%，即使计及亦只有2.9%，为同业中最低，加上投资者倾向寻求可持续股东回报提升而非一次性特别息，因此维持“沽售”评级，将2026年核心盈利预测下调1.5%，目标价由21.15港元下调至19.6港元，对应每股资产净值折让约55%。格隆汇8月12日｜花旗发表研报指，九龙仓集团管理层在业绩会上明确表示有意动用手头现金来购置香港土地，截至今年6月底集团净现金为62亿港元，若扣除现代货箱码头有限公司的24亿港元净负债，并将其300亿港元上市股票组合视作类现金，即极具流动性的资产，预料集团实际可动用资金将超过逾380亿港元。九龙仓中期宣派特别息20港仙，以庆祝集团成立140年，管理层强调派息政策并未改变，未来将继续秉持长期资产质素主导的价值创造理念。花旗指，撇除特别息，集团股息率仅1.9%，即使计及亦只有2.9%，为同业中最低，加上投资者倾向寻求可持续股东回报提升而非一次性特别息，因此维持“沽售”评级，将2026年核心盈利预测下调1.5%，目标价由21.15港元下调至19.6港元，对应每股资产净值折让约55%。

【大行评级｜小摩：维持太古地产“增持”评级，主要业务板块均朝着正确方向发展】格隆汇8月10日｜摩根大通发表报告指，太古地产上半年业绩显示，各主要业务板块均朝着正确方向发展，其中香港写字楼表现亦较预期为佳。报告指出，内地零售物业占太古地产租金收入约40%，上半年租户销售额同比增长23%，主要由上海兴业太古汇(同比升82%)及北京三里屯太古里(同比升63%)带动；即使剔除上述两个项目，平均租户销售额仍同比增长10%，跑赢整体市场仅1%的同比增幅。香港方面，管理层看到强劲的租赁势头及太古广场的实时租金正在改善，摩通预期太古广场的租金调整将于2027财年回稳。该行预测，太古地产2026财年经常性基本溢利将同比增长31%，主要受香港及上海住宅项目交付带动；2027及2028财年盈利增长将分别放缓至4%及7%。该行维持太古地产“增持”评级，目标价30港元，较资产净值折让40%，仍然是首选之一。格隆汇8月10日｜摩根大通发表报告指，太古地产上半年业绩显示，各主要业务板块均朝着正确方向发展，其中香港写字楼表现亦较预期为佳。报告指出，内地零售物业占太古地产租金收入约40%，上半年租户销售额同比增长23%，主要由上海兴业太古汇(同比升82%)及北京三里屯太古里(同比升63%)带动；即使剔除上述两个项目，平均租户销售额仍同比增长10%，跑赢整体市场仅1%的同比增幅。香港方面，管理层看到强劲的租赁势头及太古广场的实时租金正在改善，摩通预期太古广场的租金调整将于2027财年回稳。该行预测，太古地产2026财年经常性基本溢利将同比增长31%，主要受香港及上海住宅项目交付带动；2027及2028财年盈利增长将分别放缓至4%及7%。该行维持太古地产“增持”评级，目标价30港元，较资产净值折让40%，仍然是首选之一。

【大行评级｜高盛：微降太古地产目标价至30.3港元，维持“买入”评级】格隆汇8月10日｜高盛发表研报指，太古地产上半年若扣除出售非核心投资物业收益及投资物业重估收益，经常性基本纯利同比增36%至46.61亿港元，胜该行及市场预期，主要受惠于出售深水湾道6号两幢住宅物业录得12亿港元发展物业利润。该行维持对其“买入”评级，12个月目标价由30.7港元微调至30.3港元，基于不变的40%资产净值折让。格隆汇8月10日｜高盛发表研报指，太古地产上半年若扣除出售非核心投资物业收益及投资物业重估收益，经常性基本纯利同比增36%至46.61亿港元，胜该行及市场预期，主要受惠于出售深水湾道6号两幢住宅物业录得12亿港元发展物业利润。该行维持对其“买入”评级，12个月目标价由30.7港元微调至30.3港元，基于不变的40%资产净值折让。

【大行评级丨小摩：大幅升九龙仓置业目标价至35.7港元，评级升至“增持”】格隆汇8月7日｜摩根大通发表研报指，九龙仓置业管理层对经营环境前景看法转至乐观，为市场带来惊喜，是公司多年来首次展现较高信心，认为最困难时期已经过去。同时，公司出乎预期修改派息政策，将派息比率由65%上调至90%。该行指出，虽然今年下半年基数较高，但预期海港城的租户销售额将维持同比正增长，并跑赢大市；预计2027财年的续租租金调整比率或会转正；随着时代广场对业绩的拖累减轻，预计公司2025至28财年的盈利复合年增长率达4%。该行将九置评级由“中性”上调至“增持”，目标价由23港元大幅升至35.7港元。格隆汇8月7日｜摩根大通发表研报指，九龙仓置业管理层对经营环境前景看法转至乐观，为市场带来惊喜，是公司多年来首次展现较高信心，认为最困难时期已经过去。同时，公司出乎预期修改派息政策，将派息比率由65%上调至90%。该行指出，虽然今年下半年基数较高，但预期海港城的租户销售额将维持同比正增长，并跑赢大市；预计2027财年的续租租金调整比率或会转正；随着时代广场对业绩的拖累减轻，预计公司2025至28财年的盈利复合年增长率达4%。该行将九置评级由“中性”上调至“增持”，目标价由23港元大幅升至35.7港元。

【大行评级丨里昂：上调九龙仓置业目标价至42.2港元，股东回报显著改善支持重评】格隆汇8月7日｜里昂发表报告指，九龙仓置业将股息支付比率由65%提高至90%，带来惊喜；加上出售会德丰广场带动每股股息增长，展现管理层致力于提升股东回报的决心。公司现时提供与房地产投资信托基金相近的股东回报特征。重要的是，管理层表示无意调低股息支付比率。该行将九龙仓置业2026至28年每股股息预测分别上调40.1%、43.5%及43.5%，以反映较高股息支付比率及会德丰广场出售的增值影响。该行认为显著改善的股东回报足以支持重新评级；将目标价由40港元上调至42.2港元，重申“跑赢大市”评级兼视为首选股。格隆汇8月7日｜里昂发表报告指，九龙仓置业将股息支付比率由65%提高至90%，带来惊喜；加上出售会德丰广场带动每股股息增长，展现管理层致力于提升股东回报的决心。公司现时提供与房地产投资信托基金相近的股东回报特征。重要的是，管理层表示无意调低股息支付比率。该行将九龙仓置业2026至28年每股股息预测分别上调40.1%、43.5%及43.5%，以反映较高股息支付比率及会德丰广场出售的增值影响。该行认为显著改善的股东回报足以支持重新评级；将目标价由40港元上调至42.2港元，重申“跑赢大市”评级兼视为首选股。

【大行评级丨花旗：对九龙仓置业展开90日正面催化剂观察，目标价升至36港元】格隆汇8月7日｜花旗发表研报指，九龙仓置业管理层宣布将派息比率由65%上调至90%，中期息大增42%至每股94港仙，为市场带来重大惊喜。该行维持九置“买入”评级，目标价由31.6港元上调至36港元，又对公司展开90日正面催化剂观察，以反映零售续租租金拐点已至的信心增强及预期下半年潜在出售新加坡Scotts Square。该行又认为，管理层倾向重建马可孛罗香港酒店，长期而言可提升价值，并带来额外楼面面积。格隆汇8月7日｜花旗发表研报指，九龙仓置业管理层宣布将派息比率由65%上调至90%，中期息大增42%至每股94港仙，为市场带来重大惊喜。该行维持九置“买入”评级，目标价由31.6港元上调至36港元，又对公司展开90日正面催化剂观察，以反映零售续租租金拐点已至的信心增强及预期下半年潜在出售新加坡Scotts Square。该行又认为，管理层倾向重建马可孛罗香港酒店，长期而言可提升价值，并带来额外楼面面积。

【大行评级丨里昂：微升太古A目标价至114港元，维持“跑赢大市”评级】格隆汇8月7日｜里昂发表研报指，太古上半年经常性溢利同比增长48%，相当于该行及市场全年预测的57%及62%。期内，除国泰航空贡献外，太古地产中国业务、港机及太古可口可乐的经营表现均显著改善。里昂上调太古2026及27年经常性溢利预测4%及2%，分别至127亿及140亿港元，同时上调年度常规股息预测至每股4.2及4.4港元。该行维持太古A“跑赢大市”评级，目标价由113港元轻微上调至114港元。格隆汇8月7日｜里昂发表研报指，太古上半年经常性溢利同比增长48%，相当于该行及市场全年预测的57%及62%。期内，除国泰航空贡献外，太古地产中国业务、港机及太古可口可乐的经营表现均显著改善。里昂上调太古2026及27年经常性溢利预测4%及2%，分别至127亿及140亿港元，同时上调年度常规股息预测至每股4.2及4.4港元。该行维持太古A“跑赢大市”评级，目标价由113港元轻微上调至114港元。

【大行评级丨大摩：对香港楼市仍保持乐观，发展商中偏好恒基地产】格隆汇8月7日｜摩根士丹利发表报告指，对香港楼市仍保持乐观，并预期类似跨境资金管制导致7月成交量下跌将会过去。该行于上月初将新鸿基地产的评级下调至“与大市同步”，主要因中原城市领先指数按年升幅见顶，这可能继续对发展商构成压力。新鸿基地产股价与中原城市领先指数按年变动高度相关，该行认为该指数将继续上升，但增速会放缓。在发展商中，该行偏好恒基地产；在收租业主中，则偏好太古地产及领展。格隆汇8月7日｜摩根士丹利发表报告指，对香港楼市仍保持乐观，并预期类似跨境资金管制导致7月成交量下跌将会过去。该行于上月初将新鸿基地产的评级下调至“与大市同步”，主要因中原城市领先指数按年升幅见顶，这可能继续对发展商构成压力。新鸿基地产股价与中原城市领先指数按年变动高度相关，该行认为该指数将继续上升，但增速会放缓。在发展商中，该行偏好恒基地产；在收租业主中，则偏好太古地产及领展。

【大行评级丨瑞银：上调太古目标价至95港元，维持“中性”评级】格隆汇8月7日｜瑞银发表研报指，太古上半年经常性基本溢利70亿港元，同比增长48%，较该行预测高出9%，中期息同比增长15%至每股1.5港元，派息比率29%。该行上调太古2026至28年各年盈测介乎11%至13%，维持“中性”评级，目标价由87港元上调9%至95港元。该行表示，太古的净负债及净负债比率均较半年前有所改善，主要是由于航空及饮料业务的强劲现金流，相信这亦是公司承诺维持50%派息比率的原因。格隆汇8月7日｜瑞银发表研报指，太古上半年经常性基本溢利70亿港元，同比增长48%，较该行预测高出9%，中期息同比增长15%至每股1.5港元，派息比率29%。该行上调太古2026至28年各年盈测介乎11%至13%，维持“中性”评级，目标价由87港元上调9%至95港元。该行表示，太古的净负债及净负债比率均较半年前有所改善，主要是由于航空及饮料业务的强劲现金流，相信这亦是公司承诺维持50%派息比率的原因。