【大行评级丨花旗：香港零售销售表现持续胜预期 建议增持九龙仓置业】格隆汇12月10日｜花旗发表研究报告指，香港零售销售表现持续胜预期，10月销售额按年增长6.9%，创过去22个月以来最大升幅，当中奢侈品零售按年增长9.5%，销售额达到21个月高位。10月零售销售增长主要由电器及奢侈品带动，而超级市场、家具及燃料类别则录得下跌。该行预期，奢侈品零售表现向好将对九龙仓置业及希慎兴业股价带来正面驱动力，建议增持九龙仓置业，给予“买入”评级，目标价30.3港元；同时建议投资者减持领展，评级“中性”，目标价36.8港元。花旗预期随着12月年底节日旺季及2月农历新年来临，短期内奢侈品主题投资将跑赢大市。格隆汇12月10日｜花旗发表研究报告指，香港零售销售表现持续胜预期，10月销售额按年增长6.9%，创过去22个月以来最大升幅，当中奢侈品零售按年增长9.5%，销售额达到21个月高位。10月零售销售增长主要由电器及奢侈品带动，而超级市场、家具及燃料类别则录得下跌。该行预期，奢侈品零售表现向好将对九龙仓置业及希慎兴业股价带来正面驱动力，建议增持九龙仓置业，给予“买入”评级，目标价30.3港元；同时建议投资者减持领展，评级“中性”，目标价36.8港元。花旗预期随着12月年底节日旺季及2月农历新年来临，短期内奢侈品主题投资将跑赢大市。

【大行评级丨交银国际：香港房地产市场正在触底或即将迎来反转 看好新鸿基地产】格隆汇12月4日｜交银国际发表报告指，综合各项信号与证据显示，香港房地产市场正在触底或即将迎来反转。该行预计内在价值将逐步释放，投资者若能在周期早期阶段进行布局，将有望捕捉到即将到来的重估行情。该行选择新鸿基地产作为住宅复苏的高质量代理标的，目标价111.7港元，预计其将在未来1–2年受益于板块复苏及多重重估催化因素。格隆汇12月4日｜交银国际发表报告指，综合各项信号与证据显示，香港房地产市场正在触底或即将迎来反转。该行预计内在价值将逐步释放，投资者若能在周期早期阶段进行布局，将有望捕捉到即将到来的重估行情。该行选择新鸿基地产作为住宅复苏的高质量代理标的，目标价111.7港元，预计其将在未来1–2年受益于板块复苏及多重重估催化因素。

【大行评级丨摩根大通：预计香港11月零售销售增速放缓 对九龙仓置业维持建设性看法】格隆汇12月2日｜摩根大通发表报告指，香港10月零售销售按年增长6.9%，较9月增幅加快，并创22个月新高，非必需消费品表现明显优于必需消费品。展望11月，该行预计零售销售增速将略为放缓至低至中单位数，主要因电器产品的异常强劲增长可能消退；不过，访港旅客按年增速加快以及低基数效应将提供抵销。摩通对九龙仓置业维持建设性看法，因非必需品零售已呈现明显见底迹象；对领展则保持中性，因租户销售额不如预期。格隆汇12月2日｜摩根大通发表报告指，香港10月零售销售按年增长6.9%，较9月增幅加快，并创22个月新高，非必需消费品表现明显优于必需消费品。展望11月，该行预计零售销售增速将略为放缓至低至中单位数，主要因电器产品的异常强劲增长可能消退；不过，访港旅客按年增速加快以及低基数效应将提供抵销。摩通对九龙仓置业维持建设性看法，因非必需品零售已呈现明显见底迹象；对领展则保持中性，因租户销售额不如预期。

【大行评级丨大摩：香港10月零售销售额胜预期 料对九龙仓置业、希慎兴业有利】格隆汇12月2日｜摩根士丹利发表研报指，香港10月零售销售额按年增长6.9%至352亿港元，胜该行及市场预测，主要受耐用品、在线销售及访港人流带动。其中，在线销售额达52亿港元，按年增长27%，按月增长32%；在线销售占总销售额的比例，达到创纪录的14.6%。大摩指，上述数据对九龙仓置业、希慎兴业有利，它们过去三个月分别增长10%、21%。零售类股如领展、希慎兴业及九龙仓置业具高息率优势，若零售销售持续向好，股价或有上行空间。大摩预期11月零售销售按年增长5%，主要得益于消费者信心的改善及购物节促销活动带动。格隆汇12月2日｜摩根士丹利发表研报指，香港10月零售销售额按年增长6.9%至352亿港元，胜该行及市场预测，主要受耐用品、在线销售及访港人流带动。其中，在线销售额达52亿港元，按年增长27%，按月增长32%；在线销售占总销售额的比例，达到创纪录的14.6%。大摩指，上述数据对九龙仓置业、希慎兴业有利，它们过去三个月分别增长10%、21%。零售类股如领展、希慎兴业及九龙仓置业具高息率优势，若零售销售持续向好，股价或有上行空间。大摩预期11月零售销售按年增长5%，主要得益于消费者信心的改善及购物节促销活动带动。

【大行评级丨交银国际：上调香港房地产行业评级至“领先” 首选新鸿基地产及领展】格隆汇11月28日｜交银国际发表报告，认为香港房地产市场复苏将是一个循序渐进的过程，且涵盖不同资产子板块。该行预计投资者将优先布局住宅板块的复苏；其次是优质零售资产；最后是核心写字楼。该行将行业评级由“同步”上调至“领先”，新鸿基地产及领展分别为该行住宅与商业物业的首选标的，预计两者未来1至2年有望受益于行业复苏与多重催化剂。该行认为以下变化是市场复苏的关键支撑，包括宏观不确定性的改善(尤其是降息)；政策环境的重大宽松；基础需求驱动因素的回归。该行预计2025年住宅租金水平将上涨约3%至5%，2026年和2027年则按年将上涨约3%，并预计住宅价格在2025、2026及2027年分别上涨3%至5%、5%，以及5%。格隆汇11月28日｜交银国际发表报告，认为香港房地产市场复苏将是一个循序渐进的过程，且涵盖不同资产子板块。该行预计投资者将优先布局住宅板块的复苏；其次是优质零售资产；最后是核心写字楼。该行将行业评级由“同步”上调至“领先”，新鸿基地产及领展分别为该行住宅与商业物业的首选标的，预计两者未来1至2年有望受益于行业复苏与多重催化剂。该行认为以下变化是市场复苏的关键支撑，包括宏观不确定性的改善(尤其是降息)；政策环境的重大宽松；基础需求驱动因素的回归。该行预计2025年住宅租金水平将上涨约3%至5%，2026年和2027年则按年将上涨约3%，并预计住宅价格在2025、2026及2027年分别上涨3%至5%、5%，以及5%。

【大行评级丨瑞银：香港写字楼市场正在复苏 看好太古地产、希慎兴业等】格隆汇11月25日｜瑞银发表研报指，有更多明确信号指出，香港写字楼市场正在复苏。随着2026至2027年供应量下降，尤其在中环地区，瑞银认为，香港中环的甲级写字楼市场正接近见底。该行相信，写字楼市场的复苏将继续惠及拥有香港甲级写字楼业务的股票，包括太古地产、太古股份、置地公司、希慎兴业和恒基地产。格隆汇11月25日｜瑞银发表研报指，有更多明确信号指出，香港写字楼市场正在复苏。随着2026至2027年供应量下降，尤其在中环地区，瑞银认为，香港中环的甲级写字楼市场正接近见底。该行相信，写字楼市场的复苏将继续惠及拥有香港甲级写字楼业务的股票，包括太古地产、太古股份、置地公司、希慎兴业和恒基地产。

【美联：上周末香港10大屋苑录得10宗成交，按周回落41.2%】格隆汇11月24日｜根据美联物业分行统计，在刚过去的周末(11月22-23日)，香港10大指标二手屋苑共录得10宗成交，较上周末的17宗高位回落约41.2%，与前周末相若，并连续第6个周末保持在双位数的活跃水平。若以15大屋苑计算，周末共录得13宗成交，较上周同期约20宗回约35%。美联物业高级董事布少明表示，近期多个新盘热卖，并出现即日沽清情况，而且投资客及大手客及亦趁发展商积极出货及新盘订价吸引出动入市，不少新盘录得一客多买，反映买家入市意欲高涨，趁年底前加快入市，购买力持续涌现。格隆汇11月24日｜根据美联物业分行统计，在刚过去的周末(11月22-23日)，香港10大指标二手屋苑共录得10宗成交，较上周末的17宗高位回落约41.2%，与前周末相若，并连续第6个周末保持在双位数的活跃水平。若以15大屋苑计算，周末共录得13宗成交，较上周同期约20宗回约35%。美联物业高级董事布少明表示，近期多个新盘热卖，并出现即日沽清情况，而且投资客及大手客及亦趁发展商积极出货及新盘订价吸引出动入市，不少新盘录得一客多买，反映买家入市意欲高涨，趁年底前加快入市，购买力持续涌现。

【大行评级丨大摩：长实认为香港住宅市场或已见底 予其“与大市同步”评级】格隆汇11月20日｜摩根士丹利发表研究报告指，近日举行第24届年度亚太峰会，长实管理层在活动上表明，认为香港住宅市场或已见底，中原城市领先指数年内累升3%，但定价能力仍未恢复；写字楼市场因供应过剩，预期需较长时间复苏。长实指，旗下长江集团中心二期出租率目前接近30%。大摩认为，该物业地理位置优越，相信集团可等待合适价位才出租。奢侈品零售租金仍面临下调压力，而部分拥有固定人流的地区零售物业表现料趋向稳定。大摩预期，由于长实土储有限，或会等待时机才推售启德花语海项目，同时将倾向保留更多在手现金；目前予其“与大市同步”评级，目标价39港元。格隆汇11月20日｜摩根士丹利发表研究报告指，近日举行第24届年度亚太峰会，长实管理层在活动上表明，认为香港住宅市场或已见底，中原城市领先指数年内累升3%，但定价能力仍未恢复；写字楼市场因供应过剩，预期需较长时间复苏。长实指，旗下长江集团中心二期出租率目前接近30%。大摩认为，该物业地理位置优越，相信集团可等待合适价位才出租。奢侈品零售租金仍面临下调压力，而部分拥有固定人流的地区零售物业表现料趋向稳定。大摩预期，由于长实土储有限，或会等待时机才推售启德花语海项目，同时将倾向保留更多在手现金；目前予其“与大市同步”评级，目标价39港元。

【新世界发展将通过置换削减10亿美元永续证券债务】格隆汇11月18日｜香港地产商新世界发展(0017.HK)表示，其预计将削减部分债务。该公司在港交所公告中称，其预计尚未偿付的永续证券和优先票据本金总额将分别净减少约10.2亿美元和2990万美元。格隆汇11月18日｜香港地产商新世界发展(0017.HK)表示，其预计将削减部分债务。该公司在港交所公告中称，其预计尚未偿付的永续证券和优先票据本金总额将分别净减少约10.2亿美元和2990万美元。

【大行评级丨花旗：预期明年香港地产市场进一步复苏 住宅价格上涨3%】格隆汇11月13日｜花旗报告指，看好香港地产市场在2025年走出低谷后，于2026年预期进一步复苏，原因如下：(1)房价进入上升周期：新销售利润率改善(目前为5%至9%)及资产净值具上行空间；(2)零售销售：奢侈品表现优于大市，大众市场自2025年5月起趋稳，并预期从2026年下半年开始稳定恢复；(3)写字楼：2025年竣工量创新高后，2026年预期竞争加剧，但核心区甲级写字楼表现稳健；(4)上市企业更精简：积极资本循环、负债下降、资本支出与融资成本降低，应能在稳定股息下为增长提供现金流支持；(5)投资意愿回升；(6)董事长/CEO更迭及部分新策略平稳过渡。花旗预测2026年住宅价格上涨3%(25年预期升3%)，并进入多年上升周期。花旗首选标的包括希慎、恒隆地产、新鸿基地产、恒基地产与领展。格隆汇11月13日｜花旗报告指，看好香港地产市场在2025年走出低谷后，于2026年预期进一步复苏，原因如下：(1)房价进入上升周期：新销售利润率改善(目前为5%至9%)及资产净值具上行空间；(2)零售销售：奢侈品表现优于大市，大众市场自2025年5月起趋稳，并预期从2026年下半年开始稳定恢复；(3)写字楼：2025年竣工量创新高后，2026年预期竞争加剧，但核心区甲级写字楼表现稳健；(4)上市企业更精简：积极资本循环、负债下降、资本支出与融资成本降低，应能在稳定股息下为增长提供现金流支持；(5)投资意愿回升；(6)董事长/CEO更迭及部分新策略平稳过渡。花旗预测2026年住宅价格上涨3%(25年预期升3%)，并进入多年上升周期。花旗首选标的包括希慎、恒隆地产、新鸿基地产、恒基地产与领展。

【大行评级丨里昂：预测明年香港楼价将升5% 上调新鸿基地产目标价至110港元】格隆汇11月11日｜里昂发表报告指，新鸿基地产旗下天玺‧天二期首发价单较一期高出29%。与此同时，受惠于美国减息、强劲租务需求推升的租金回报率，以及销售压力减缓，香港楼价已从低位反弹4%。该行预测2026年香港楼价将上升5%，并认为新地等龙头发展商将受惠。该行将新地2026财年盈利预测下调3.8%，2027财年预测上调7.6%，同时调高2027财年每股派息预测4%，以反映竣工时间表变动及更高售价假设。由于香港房地产市场复苏，该行将新地目标价由63.6港元上调至110港元，并将评级由“跑输大市”上调至“跑赢大市”。格隆汇11月11日｜里昂发表报告指，新鸿基地产旗下天玺‧天二期首发价单较一期高出29%。与此同时，受惠于美国减息、强劲租务需求推升的租金回报率，以及销售压力减缓，香港楼价已从低位反弹4%。该行预测2026年香港楼价将上升5%，并认为新地等龙头发展商将受惠。该行将新地2026财年盈利预测下调3.8%，2027财年预测上调7.6%，同时调高2027财年每股派息预测4%，以反映竣工时间表变动及更高售价假设。由于香港房地产市场复苏，该行将新地目标价由63.6港元上调至110港元，并将评级由“跑输大市”上调至“跑赢大市”。

【东方汇理将太古广场二座的租约延长至2034年】格隆汇11月10日｜太古地产在电邮声明中表示，东方汇理将延长其在太古广场的租约至2034年。这包括太古广场二座的四层楼，办公室面积共约85,000平方英尺，是该行亚太区域总部。双方战略伙伴关系已持续二十余年。格隆汇11月10日｜太古地产在电邮声明中表示，东方汇理将延长其在太古广场的租约至2034年。这包括太古广场二座的四层楼，办公室面积共约85,000平方英尺，是该行亚太区域总部。双方战略伙伴关系已持续二十余年。

【大行评级丨摩根大通：预测到2026年底香港楼价将再反弹约5% 行业首选是信和置业】格隆汇11月3日｜摩根大通发表报告指，自2025年3月的低谷以来，香港住宅价格已反弹超过4%，该行观察到更多迹象支持住宅市场持续复苏，包括股市表现韧性，历史上与楼价展现出良好的相关性(财富效应)；被压抑的需求释放，成交量持续保持强劲；银行上调物业估值；二手市场挂牌量持续呈现下降趋势；越来越多成交以高于估值价格完成，助长“害怕错过”的情绪；按息预计将进一步(至少温和)下降；库存水平下降；租金上涨；内地买家的兴趣保持稳固(其人口预计将出现结构性增长)；金融产业复苏(香港GDP的最大贡献者)。在此背景下，该行预测到2026年底，楼价将再反弹约5%。在香港房地产开发商中，该行的首选是信和置业(风险较低；6%的股息收益率确定性高)，其次是恒基地产(股息收益率较高，为6.6%，但诚然存在股息削减的风险)。如果新鸿基地产的股价回落至约85港元，该行会考虑买入，但基于当前估值，该行认为其上涨空间有限。格隆汇11月3日｜摩根大通发表报告指，自2025年3月的低谷以来，香港住宅价格已反弹超过4%，该行观察到更多迹象支持住宅市场持续复苏，包括股市表现韧性，历史上与楼价展现出良好的相关性(财富效应)；被压抑的需求释放，成交量持续保持强劲；银行上调物业估值；二手市场挂牌量持续呈现下降趋势；越来越多成交以高于估值价格完成，助长“害怕错过”的情绪；按息预计将进一步(至少温和)下降；库存水平下降；租金上涨；内地买家的兴趣保持稳固(其人口预计将出现结构性增长)；金融产业复苏(香港GDP的最大贡献者)。在此背景下，该行预测到2026年底，楼价将再反弹约5%。在香港房地产开发商中，该行的首选是信和置业(风险较低；6%的股息收益率确定性高)，其次是恒基地产(股息收益率较高，为6.6%，但诚然存在股息削减的风险)。如果新鸿基地产的股价回落至约85港元，该行会考虑买入，但基于当前估值，该行认为其上涨空间有限。

【大行评级丨大摩：预测香港10月零售销售按年升4% 本地零售收租股或受惠】格隆汇11月3日｜摩根士丹利发表研报指，9月香港零售销售按年升5.9%至313亿港元，高于该行预测增长2%及市场共识预测增长2.6%。最近数月正面增长可能显示市场正在触底。大摩预测，香港10月零售销售按年升4%，主要受8天国庆黄金周假期带动访客人数增加，但部分被公众假期更多外出旅游增加所抵销。大摩将全年预测上调至按年减2%，原预期跌5%。大摩认为，零售收租股如九龙仓置业与希慎兴业可能受惠，其股息率介乎1.7%至2.7%，高于美国10年期国债收益率。格隆汇11月3日｜摩根士丹利发表研报指，9月香港零售销售按年升5.9%至313亿港元，高于该行预测增长2%及市场共识预测增长2.6%。最近数月正面增长可能显示市场正在触底。大摩预测，香港10月零售销售按年升4%，主要受8天国庆黄金周假期带动访客人数增加，但部分被公众假期更多外出旅游增加所抵销。大摩将全年预测上调至按年减2%，原预期跌5%。大摩认为，零售收租股如九龙仓置业与希慎兴业可能受惠，其股息率介乎1.7%至2.7%，高于美国10年期国债收益率。

【惠誉：将九龙仓集团的长期发行人违约评级上调至A-，展望稳定】格隆汇10月23日｜惠誉评级已将九龙仓集团的长期发行人违约评级从BBB+上调至A-，展望稳定。此次评级上调反映惠誉对其母公司会德丰信用状况的内部评估更趋乐观。惠誉评估会德丰对九龙仓集团具有中等程度的战略与营运支持意愿，从而为后者的评级提供上调动力。九龙仓集团的独立信用状况维持于bbb+，支持因素包括其强劲的市场地位，以及尽管零售市场放缓仍在内地旗舰零售商场保持高出租率。该公司财务状况稳健，具备低杠杆率与健康的偿付能力，但独立信用状况受制于资产高度集中，其在中国两座国际金融中心商场贡献公司投资物业收入的主要部分。格隆汇10月23日｜惠誉评级已将九龙仓集团的长期发行人违约评级从BBB+上调至A-，展望稳定。此次评级上调反映惠誉对其母公司会德丰信用状况的内部评估更趋乐观。惠誉评估会德丰对九龙仓集团具有中等程度的战略与营运支持意愿，从而为后者的评级提供上调动力。九龙仓集团的独立信用状况维持于bbb+，支持因素包括其强劲的市场地位，以及尽管零售市场放缓仍在内地旗舰零售商场保持高出租率。该公司财务状况稳健，具备低杠杆率与健康的偿付能力，但独立信用状况受制于资产高度集中，其在中国两座国际金融中心商场贡献公司投资物业收入的主要部分。