天涯海角烂尾楼：23年前那场楼市大崩盘

作者：凯风

1992年的中国，蒸蒸日上，一个老人刚在南方的深圳画了一个圈，经济再度走上腾飞的轨道。不过在当时，最受瞩目的城市却非深圳，而是海南。

两万多家房地产公司，扎堆在只有600多万人口的小岛上，玩着一个名为“击鼓传花”的游戏。一年后，海南房地产市场泡沫破裂，大批淘金者跌得血本无归，“天涯，海角，烂尾楼”一时间成为海南的代名词。 

对于尚未经历全国性泡沫的中国来说，1993年的海南房地产泡沫有着样本意义。

这一切是怎么发生的，又是怎么结束的？

海南历年房价。1993-1994年达到高位后，一路下滑，直到2006年后才恢复当初水平。

1.疯狂：两年房价翻三倍

1992年，“南方讲话”一锤定音，市场经济成为中国坚定不移的发展方向。接着，中央提出加快住房市场改革步伐；国务院审议批准海南吸引外资开发洋浦经济开发区…… 

一时间利好不断，海南房地产市场开始火热。“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”，成为淘金者的口头禅。 

如今在资本市场叱咤风云的大佬，当年都是海南淘金热的一员。冯仑就职的“海南体制改革研究所”被撤，成为失业人士，潘石屹本想随老板在海口砖厂发挥光热，不料砖厂倒闭，老板卷款离去，潘石屹心灰意冷。两人经人介绍，一拍即合，加上王功权、易小迪、王启富、刘军，海南万通就这样成立了，这就是后来赫赫有名的“万通六君子”。 

在政策刺激之下，众多资金涌入海南，大到四大国有银行，小到乡镇企业，都试图从狂热中分上一杯羹。

海南房价一日千里，从1988年到1991年，海口三亚等热门地区商品房价格基本维持在1300-1400元/平方米之间，而1992年就蹿升到5000元/平，1993年更是达到7500元/平的巅峰，两年翻了三倍以上。要知道，当时海南的人均可支配收入只有2000多元，三年的纯收入才买得起一平方米的房子。

与之对比，1992年全国商品房均价只有995元/平，而北上广深的商品房均价直到1998年都还在5000元以内。

海南与全国房价对比图。1995-2006，海南失去的十年。

2.炒楼：击鼓传花的游戏

海南房价暴涨，完全是击鼓传花的结果。一个占全国总人口不过0.6%的小岛，吸引了一两万家房地产企业，平均每300人就对应一家房地产公司，这些公司在短短几年间开发的商品房占据全国的1/10强。显然，没有人在乎到底谁来住这些房子。 

没有钱不怕，从大型国有商业银行，到小企业，资金蜂拥而至。钱能生钱，成为炒房者的信仰。今天借来一百万，过几天就能变成几百万，这样的信念不仅支持着炒楼者，也是商业银行和中小企业趋之若鹜的信念支撑。 

炒完房价之后炒低价。所有人都在倒腾土地生意，一块地，拿着土地红线的图纸，就可以被卖来卖去，无数掮客在中间接引，直到这块地最终被高价买下，每个人都从中获得巨额回报。短短一年多，海南土地价格从1991年的几十万每亩，攀升到1993年的最高600多万元/亩。 

1992年，海南全省经济增速达到了41.5%，位居全国之首。而海口经济增速更是达到了令人瞠目结舌的83%，三亚的经济增速也高达73.6%……直到现在，这两个城市再也未能企及当初的高度。

海南GDP增速，疯狂之后的断崖式下跌。

3.崩溃：天涯海角烂尾楼 

每个进入击鼓传花游戏的人，都相信自己不是最后一个接到花的人。 

1993年6月，面对楼市过热，中央出台宏观调控政策，限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目，招招对准房地产市场。与此同时，国务院还宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。 

釜底抽薪，一夜寒冬。海南房地产市场应声而落，海南经济亦进入断崖式下跌。 

大量房地产企业倒闭，无数人血本无归。这些企业在海南留下了600多栋烂尾楼、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金。部分烂尾楼长期得不到盘活，一度变为养猪场。

为企业提供资金的银行也陷入其中，不少银行的不良资产率达到60%以上，仅建行一家，先后处置的不良房地产项目就达267个。 

面对困境，海南积极自救。1995年，海南省ZF决定成立海南发展银行，以解决金融机构被套房地产而导致的资金困难问题。然而，这一银行仅仅支撑了两年，便因挤兑危机而被迫关闭，成为成为中国银行倒闭第一案。

4.逃亡：5斤橘子的故事

银行吃尽苦头，企业又如何？从1993年开始直到1996年，数万多家房地产公司几乎全部出逃，只有几十家房地产公司实现了胜利大逃亡。这其中就有潘石屹，依靠在海南房地产鼎盛时期积累的第一桶金，潘石屹后来在北京成功实现了大转型。 

关于潘石屹的胜利大逃亡，有一个心灵鸡汤故事流传已久。传闻潘石屹用5斤橘子向规划局办事员换来了海口住房建设数据，结果是令人震惊的：用海口住房报建面积除以常住人口，平均每个人可以分到50平米住房，而当时的北京人均居住面积也只有7平方米。潘石屹意识到泡沫来了，于是及时抽身而退。 

这样的故事，在每一场泡沫中总会出现。一两个人的偶然幸运，成了房地产崩盘最富传奇性的一幕。但有多少人能够在狂热中保持理性？又有多少人有这样的幸运？ 

1999年开始，海南用了整整七年时间，才将房地产库存清理完成。直到2010年前后，在中国楼市暴涨的大背景下，借“国际旅游岛”国家规划的东风，海口房价才重新触及当初的高点。然而，很多人却没有机会享受这一“成果”了。