降息对地产行业影响:拐点显现 让地产股重回主流视野

第一,意料之外 预期之中

今晚央行宣布非对称降息,一年期贷款利率下调40个基点,存款利率下调25个基点,2年以来央行再次启动货币价格调整工具。从管理层历来的货币政策调整思路来看,降息向来是调整工具中的“大杀器”,尤其在当前央行已经具备SLF、SLO等中短期流动性调节工具的背景下,再次选择降息也体现了管理层对于经济前景的忧虑,此前我们也多次在报告中强调土地需求下挫导致房地产投资下行的深远影响,在没有外在因素推动的情况下,房地产投资增速下行将延续至明年上半年,并且将下降至个位数,而此次降息将带来地产行业流动性层面的系统性拐点。



综合而言,我们认为此次降息对于地产行业的影响是全方位的:1、信贷利率中枢下行。降息将实质性降低购房者购房成本,5年期贷款利率下调至6.15%,相当于94折(目前重点城市首套房贷款利率主流为基准),同时结合930信贷政策,降息将推动信贷成本中枢系统性下行;2、市场预期扭转。在经历了10月份的高潮后,11月以来市场成交并不尽如人意,此次降息将扭转市场供需端预期,从而推动成交改善。值得强调的是,在历次调整周期,降息往往并不是单独存在,同时会伴随降准以及系列行业政策的出台,我们认为未来仍存在部分行业政策调整的机会,因此我们继续看好未来成交回暖,维持四季度成交逐月回升的观点。





第二,主流城市将优先受益降息周期

08年以来我国有过两次降息周期,分别从2008年9月和2012年6月开始,从历史经验来看,降息对于地产行业的推动立竿见影,且降息的启动往往意味着行业价格的底部出现。从节奏来看,市场一般在2个季度内出现反弹,量在价先,08年降息周期启动2个季度后成交量同比增长达到123%,成交均价则在4个季度后达到25%的同比增速。分结构而言,降息后二线城市的成交弹性要优于一线城市,但一线城市的成交价格回升幅度更大且更持久。








第三,继续演绎两极投资的故事

落实到企业上,降息将促进融资成本下行,有利于企业杠杆释放,我们认为具有较高业绩释放弹性、定位市场主流需求的企业将优先获利,放在目前的市场上,万科、招商等具备规模优势且具备提杠杆空间的企业将充分享受市场改善。对于资本市场而言,我们详细梳理了前两次降息周期下地产股的表现,结论也验证了资本市场与实体产业的共识,在短期(1月)内,招保万金以及华侨城等企业的表现在地产股中最为突出,而将时间轴拉长至1个季度的话,中小型及创新型房企则具备更好的弹性,这点其实也和我们今年所强调的 “选择两极 拒绝中庸”的配置思路是一致的。






第四、拐点显现 趋势明确

此前我们一直强调地产股的机会在于市场下行所带来的政策博弈预期,此次降息周期的启动也验证了地产行业在管理层“稳增长”架构的不可替代性,降息叠加此前930信贷新政,行业信贷拐点已经明确出现,地产股向上趋势明确,维持行业“买入”评级。具体标的方面,我们强调“选择两极 拒绝中庸”的配置思路,优先推荐万科A、保利、招商、侨城和阳光城,转型企业推荐关注迪马股份和西藏城投。(中信建投地产小组)
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