丁彦皓（可信财商）：中国经济目前急需人为推高房价与扩张土地财政，而房价决定一切的资源配置

中国经济目前急需人为推高房价与扩张土地财政，而房价决定一切的资源配置

文\丁彦皓-可信财商（公众号）

一、扩张空间有限的现实决定中国社会只能选择农耕，即将整个社会的生计基于土地的农耕产出，土地自然成为最重要的生产资料

纵观中国历史，其实就是围绕土地分配的博弈过程，一旦土地平均分配，生产力大幅释放，国泰民安，一旦土地被权贵规模化兼并，必然流民四起，天下大乱，最终导致王朝更替与历史周期演变，再次土地规模化的分配    

这与中国偏居东亚，受外部地理隔离后不得以选择基于农耕的发展模式直接相关

严格意义来讲，中国数千年基于农耕的发展模式与其所处的地理位置有关，东部大海，南部热带，瘴气横行，北方人天生水土不服，西南高原，西北沙漠，能够扩张的也就是北方，半封闭式的地缘位置最终导致中国历史几千年都是与北方游牧民族争夺生存的空间与控制权

扩张空间有限的现实决定中国社会只能选择农耕，即将整个社会的生计基于土地的农耕产出

而土地是农耕社会最重要的生产资料，最终中国历史的发展脉络就是基于土地的分配与再分配，更多是农耕与草原民族的生存空间之争，根本就未涉及到丝毫海洋资源之争与威胁影响

其实，真正决定中国历史转折的关键点是元末明初的发展选择，那一刻中国的造船业足够先进与文明指数碾压全球，如果当时中国选择海洋贸易与农耕双重文明，中国则会真正成为一个世界性的大国

但是朱元璋为了防御倭寇，全力应对来自草原游牧民族的维系，推出史上最严格的片甲不得入海禁令，明成祖朱棣发动的七次郑和下西洋都是为了寻找，且剿灭建文帝朱允炆及其残余势力，而忽视了海洋贸易与扩张，最终在朱棣离世后，明朝又进入片甲不得入海的时代

由于明朝的王朝是暴力夺取的北方蒙古游牧民族，而明朝只是将北方蒙古游牧民族赶回了北部草原，并非全歼，且其在北方草原一带依然有完整的建制与实力，最终让明朝将所有的注意力集中在对付北方游牧民族，忽视了对海洋的开发    

游牧民族女真人入关后，依然将注意力投射在满汉与满蒙等少数民族的融合上，再次对海洋忽视，直至欧洲诸国携工业革命的优势武力撬开了中国一直未打开的大门，中国才开始真正的重视海洋

二、目前中国经济根本离不开土地财政，中国经济要想维持持续高速发展，必须基于人为货币投放推动的房价上涨，带动相关产业链的扩张，从而为产业升级转型与高科技产业发展创造需求与购买力

我党建立以来，依然是通过土地的再分配来整合各路资源与调和中国社会的各类矛盾，最著名的就是“打土豪、分田地”，通过土地的分配与确权最终夺取了政权与释放了社会的潜在生产力，实现了大发展

1928年12月我党制定了中共历史上第一个土地法，即《井冈山土地法》，从1927年开始，直到1948年春，土地法大纲以彻底“废除封建性及半封建性剥削的土地制度，实行耕者有其田的土地制度”

1950年6月30日中央颁布了《中华人民共和国土地改革法》，废除地主阶级封建剥削的土地所有制，实行农民的土地所有制

1982年修订的宪法第十条规定，城市土地归国家所有，为土地国有第一步

1986年，国家通过了土地管理法，对土地使用制度作出改革，把土地的使用权和所有权分离，在使用权上，变过去无偿、无限期使用为有偿、有限期使用，使其真正按照其商品的属性进入市场，中国经济真正的进入土地财政时代

1987年，深圳率先敲响拍卖土地使用权第一槌，彰显出土地资源的资产属性    

严格意义来讲，最近40年中国经济的发展就是一部土地财政发展史，甚至不夸张的说，最近40年中国经济取得经济成就更多是基于土地财政，最终也让中国经济彻底的被土地财政所绑架

虽然目前正在试图通过产业升级转型，大力发展高科技来平衡土地财政对中国经济的决定性，但是地方政府与开发商高企的债务现实已经充分说明中国经济根本离不开土地财政，高科技产业目前依然无力对其实施全面替代

当前摆在中国面前有两大问题，即

1、消费扩张有限，不但拖累了经济发展与就业，而且抑制了产业升级转型与高科技产业的发展

2、地方政府与开发商的债务高企，已经形成了严重的金融风险，急需转移与化解

房地产依然是中国经济的支柱产业，具有极强的产业链拉动效应，汽车产业目前依然无法对其形成完整的替代

这就意味着，中国经济要想维持持续高速发展，必须基于人为货币投放推动的房价上涨，带动相关产业链的扩张，从而为产业升级转型与高科技产业发展创造需求与购买力

三、目前中国社会急需人为大幅推高房价，事实各级政府持续推出系列利好政策，且摆出一副不达目的是不罢休之态    

当前中国经济当前最大的优势是产业升级转型的进程远超预期，已经完全具备通过高科技产业释放的高附加值收割全球的实力

这就意味着，中国前期积累的巨额债务完全能够通过高科技产业所释放的高附加值与全球收割给化解掉，这是中国所有债务能够兜底的关键，只是需要一个过程

但是现在中国经济急需将地方政府与开发商所积聚的巨额债务通过高房价转移给社会，让社会暂时接盘，分散风险，化解债务危机，然后再通过产业升级转型成功所释放的高附加值与全球收割逐步填补内在价值与高房价之前的“空挡”

这是当前各级地方政府持续释放推动房地产大发展系列利好政策的关键，即全力人为推高房价，扩张房地产产业链，刺激需求与提升购买力，为产业升级转型与高科技产业发展创造需求，加速其迭代升级的进程

另外，还需社会通过高房价暂时为地方政府与开发商的债务接盘，分散风险，释放地方政府的土地财政潜力与为最终的债务解决腾挪空间

这就意味着，目前中国社会急需人为大幅推高房价，事实各级政府持续推出系列利好政策，且摆出一副不达目的是不罢休之态

目前全球深陷货币无底线投放与债务堆砌虚假繁荣中不可自拔，尤其中国玩的更甚，且根本没有找个任何替代之策

而房地产是最佳的货币载体与增量货币的流向目的地，即只要央行只需投放货币与鼓励社会债务，最终基本面持续提升地区的房价只会水涨船高，且永无止境

其实，房价就是个货币现象，高低只是相对而言，只要货币持续投放持续产生恶性通胀，自然购买力会下降，房价必然会大幅上涨，这是全球凡是政治稳定与货币政策独立经济体核心城市房价持续上涨的关键    

房价上涨最终会拉大社会贫富差距，实现社会财富的零和博弈，是个财富拥有者持续收割基于薪酬为生，但又未有投资资产中低收入阶层的过程

目前中美进入货币双宽松的时代，犹如印钞机安装了增程式核动力，续航能力极强，在这一背景下，房地产这一抗通胀的最佳利器又被推至前台，且未来的几十年毫无逆转的可能

四、长三角与珠三角部分地区的房价必然会大幅上涨

事实中国经济早已被土地财政、货币无底线投放与债务堆砌虚假繁荣所绑架，尤其又叠加产业升级转型远超预期的现实，最终导致基本面持续提升，即长三角与珠三角部分地区的房价必然大幅增长，这是铁律

但是，资本、资源、人才与产业是沿着低房价流动的，而决定房地产基本面持续提升的唯一因素就是增量资本、资源、人才与产业的规模化涌入

任何地区最后都会因为高房价而进入一种动态平衡的态势，即高房价迫使未有规模化的增量资本、资源、人才与产业涌入时，城市的发展也会陷入存量博弈的动态稳定

而资本、资源、人才与产业为了降低经营成本会密集型涌向低房价地区，在这一背景下，地方政府必然会基于市场逻辑推行系列诱导政策，通过政策将资本、资源、人才与产业诱导至暂未开发的低房价地区，形成一个新的增量财富释放点，该地区的房价自然水涨船高

这也是任何城市房价持续出现板块轮动的关键，即部分地区的房价涨到一定程度后涨幅就会急速下滑，而新兴地区的房价又会出现爆发式增长，持续轮动    

目前中国城市化已经从从曾经的农村人口进城演变为全国，乃至全球的人才、资本与产业持续向长三角与珠三角涌入的阶段，尤其下一轮推动中国经济增长的高科技产业必然呈现聚集的态势，自然该地区的房价必然会大幅上涨

另外，城市发展也从曾经的各大城市独自发展演变为城市协同，基于此国家提出长三角一体化与粤港澳大湾区大战略，但是各地政府为了业绩考核，各自为政，很难协同，严重的遏制了上海与深圳这类临江靠海，土地资源极其稀缺，而发展后劲又无限的地区

基于此，中央推出周边城市出土地，上海与深圳出产业，且负责管理的“股份制”合作模式，上海、深圳与周边附属城市基于各自的优势分得相应比例的发展红利，从而调动各地的积极性，促进其协同，推动长三角一体化与粤港澳大湾区

而张江长三角科技城就是该背景下的唯一试验点，自然房地产具有极大地投资空间

五、张江长三角科技城是上海与浙江共建的一个经济特区，潜在发展空间无限，目前是最佳的投资点与布局时机

其实，决定产业迁移路径的关键要素主要有两条，即

1、市场演变路径

2、国家的政策导向

但是国家的政策更多是围着市场演变的基本路径制定的，具有一致性，尤其投资获利的关键是要对国家的产业政策深信不疑，对国家的产业政策持质疑态度或漠视，必然投资很难取得大成就    

张江长三角科技城（简称科技城），位于上海西南部枫泾镇与浙江东北部平湖市的交界处，地跨上海与浙江两地，目前正处于一期启动期

科技城由张江国家自主创新示范区管理委员会授权的张江枫泾科技园、张江平湖科技园共建

图 张江长三角科技城区位图

上海与浙江共建张江长三角科技城的关键是上海可供给的土地有限，但又想寻求低成本的可持续发展，不愿让其高房价将高附加值的产业与年轻人赶至其他地区

最后不得已让浙江出地，上海出产业，共建张江长三角科技城，其实目前张江长三角科技城就五个特征，即    

1、潜力无限，国家长三角一体化大战略与浙江、上海共建等系列优势加持

2、张江高附加值产业的密集涌入，具有高附加值产业加持的优势

3、紧邻上海，但又处于杭州、宁波、苏州、绍兴等城市的最中心，尤其未来五条杭州湾跨海大桥都落脚该科技城，是个交流的必经枢纽，具有城市协同效应

4、房价极低，目前仅为1.3万左右，与社会平均接盘力6万有4.7万的差距

5、目前正处于行情的上升初期，且国家将首付款定为20%，在最佳的时间撬高杠杆

6、能够立即赚钱，嘉兴发布21条楼市新政，吸纳全国的资本流入，但却卡死了土地供给，目的就是推高房价，高价卖地，使其进入政策与市场共同鼓励的“双击”时期，房价已经开始大涨

7、极具套利空间，周边同级别楼盘房价为1.9万，而该楼盘仅1.3万，且还送车位，买到手就能让首付款赚2.5倍

8、贴近投资超100亿的乐高乐园，左边地铁，右边学校，送车位

房地产的2008时刻再次到来，错过2008年，不能再错过2024年

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作者简介：

丁彦皓 房地产经济学博士、应用经济学（投资学）博士后，专注资本市场，聚焦权益投资、资本运作、大宗期货、期权以及宏观经济等领域的研究与投资，关注国际关系、历史、哲学与宗教