华润置地(01109.HK)：稳健前行，跑通房地产新模式的全新愿景与价值重构

过去的2023年，房地产行业仍然处在深度调整之中。整个行业不仅面临供求关系的重大变化，同时从旧有模式跳脱出来，向高质量发展新模式的转型和探索，也成为行业共识以及各大房企积极展开谋篇布局的方向。

此前，住房和城乡建设部部长倪虹就曾表示，中央作出一系列重要部署，提出构建房地产发展新模式，这是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。

如何加快构建房地产发展新模式，行业头部企业的探索走在前列，也责无旁贷。而近日，交出财报的华润置地就为外界展现了其围绕这一课题所取得的积极成果。

1、经营质量持续夯实，交出韧性成绩单

翻览华润置地的业绩报告，各项核心业绩指标稳中有进。

财报数据显示，过去一年，华润置地实现营业额2,511.4亿元人民币，同比增长21.3%，核心净利润277.7亿元人民币，同比增长2.9%，全年每股股息1.441元人民币，同比增长2.9%。

一方面，公司营收利润稳健增长，基本盘持续稳固、各大业务齐头并进。

仅从开发销售型业务来看，核心竞争力不断提升。财报显示，过去一年，华润置地实现签约额3,070.3亿元，同比增长1.9%，行业排名稳居第四。

另一方面，在良好的经营带动下，公司经营性现金流充足，资产负债表持续稳健。

财报显示，截止23年底，公司净有息负债率为32.6%，较2022年同期下降6.2个百分点，处于行业低位。此外，公司加权融资成本仅为3.56%，较去年同期下降19个基点，维持在行业内最低梯队。

公司在手现金保持充裕，截至23年底，华润置地现金及银行结存达1,143.4亿元人民币。

2、多元业务布局下，华润置地轻重并举

不难看到，一系列优异数据背后，是华润置地加速进化、迈向新的成长秩序的生动体现。

结合财报中几个核心亮点来看，华润置地的未来成长路径已经愈发清晰。

一方面，公司收入来源持续拓展。华润置地不再局限于传统的开发销售型业务，在经营性不动产与资管业务、轻资产管理业务以及生态圈要素型业务等方面均取得了显著的业绩增长。

可以说，这种多元化的收入来源不仅增加了公司的盈利机会，也提高了抗风险能力，在房地产行业下半场到来之际，进一步巩固了其市场竞争优势。

具体到数据层面。从开发销售型业务来看，凭借稳健的发展姿态，华润置地就锁定了大量待结算开发物业，为未来业绩增长提供了可靠保障。财报显示，截止23年底，华润置地已销售未结算开发物业营业额达2,841.5亿元人民币。其中，根据施工及交付计划，预计1,938.6亿元将在今年结算。值得一提的是，华润置地于2023年年末还正式发布了“高品质九观”产品新标准，产品核心竞争力进一步增强，业内示范引领效应持续扩大。

此外，由经营性不动产业务、轻资产管理业务、生态圈要素型业务构成的经常性业务方面。过去一年，华润置地经常性业务收入达391亿元，同比提升26.4%，实现核心净利润96亿元，同比大幅提升47.6%；营业额贡献占比同比提升0.7个百分点至15.6%，利润贡献占比同比提升10.4个百分点至34.4%。经常性业务收入覆盖股息及利息倍数达1.9。

进一步来看，在经营性不动产业务方面，公司购物中心、写字楼和酒店等板块业绩均呈现出良好的增长势头，充分显示了公司这一领域的稳健表现。

数据显示，23年华润置地经营性不动产业务营业额达222.3亿元人民币，同比增长30.6%。其中，购物中心实现业额178.5亿元人民币，同比增长29.7%，出租率96.5%。写字楼实现营业额20.6亿元人民币，同比增长10.2%，写字楼出租率81.8%。酒店实现营业额23.2亿元人民币，同比增长66.3%，酒店平均入住率同比提升21.6个百分点。

此外，轻资产管理业务板块也取得了快步发展，旗下华润万象生活轻资产管理业务的收入贡献明显增加。财报显示，2023年华润置地轻资产管理业务板块实现营业额达106.4亿元人民币。年内，华润万象生活实现营业额147.7亿元，同比增加22.9%。截至2023年12月，华润万象生活管理的在营购物中心为101座，其中重奢购物中心13座，另有储备项目83个，综合实力在商管航道保持第一。在物管航道，华润万象生活也继续保持行业第一梯队位置，市场化拓展规模及质量持续提升。

最后，在生态圈要素型业务方面，华润置地继续保持有质量的规模增长。代建代运营业务、长租公寓、文体业务、城市运营业务的市场地位和品牌影响力持续提升。2023年，该业务板块实现营业额61.9亿元人民币。其中，建筑业务实现营业额30.4亿元人民币，代建代运营和长租公寓分别实现营业额17.4亿元人民币和4.0亿元人民币。

另一方面，华润置地积极推动资产向“轻”方向发展，注重资产管理规模的提升和商业REITs平台的建设。

截至2023年底，华润置地资产管理规模达4,274.6亿元人民币，同比增长19.2%，其中购物中心占比达63.3%。

随着国内对REITs的需求越发迫切，同时国家相继出台了一系列政策对REITs行业进行大力扶持。在此背景下，华润置地还将商业REITs平台建设确定为公司重要战略方向，并在2023年成功完成了首批消费基础设施REITs项目的挂牌上市，推动公司加速向大资管业务转型。

目前华润置地旗下已搭建完成包括华润万象生活、华润商业REIT和华润有巢REIT在内的一个轻资产管理平台及两个公募REITs平台。伴随华润置地投融建管退闭环体系的建立，公司能够实现从资金投入到资产管理再到资金回笼的全方位闭环管理，有效提高了公司的资产管理效率和运营效益，并能够进一步把握优质资产收并购整合机会，为其未来的发展提供了更加稳固的基础和更大的发展空间。

图：2024年，华夏华润商业REIT在深交所上市

3、向房地产新发展模式过渡，展现示范引领作用

以2023财年为新的时间节点，不难发现，华润置地已经开始全面迈向新发展模式，这标志着公司正在朝着更健康的收入结构、更良性的盈利状态、更稳健的经营基础、更可持续的发展动能迈进。

首先，新发展模式下意味着公司充分意识到传统的房地产开发销售模式已经不再适应当前市场环境和未来发展趋势。通过拓展经营性不动产业务、轻资产管理业务以及生态圈要素型业务等新业务板块，公司正在逐步实现业务多元化和收入多元化，减少对开发销售业务的依赖，降低了市场波动对公司经营的影响，提高了盈利的可持续性。

其次，这一转变也表明了华润置地积极响应国家政策导向，主动迎合新时代经济发展的需要。随着中国经济从高速增长阶段转向高质量发展阶段，政府提出了构建房地产发展新模式的战略目标，强调房地产行业要服务实体经济、促进城市可持续发展。华润置地积极响应并践行国家政策，通过向新发展模式的转变，展现了示范引领作用，为行业树立了良好的榜样。

图：华润深圳湾

此外，新发展模式的过渡还意味着公司将更加注重可持续发展和社会责任。在经营性不动产领域，公司注重打造生态友好型的商业地产，推动城市可持续发展。在轻资产管理服务平台领域，公司致力于提升服务质量和效率，为客户提供更加便捷、智能的生活体验。在生态圈要素型业务领域，公司积极推动绿色建筑和可再生能源等领域的发展，为环境保护和节能减排做出积极贡献。

综上所述，华润置地向新发展模式过渡不仅对公司自身发展具有重要意义，也对行业发展和社会可持续发展产生积极影响，展现了头部房企在引领行业发展、推动经济社会进步方面的重要作用。

在未来，随着公司持续推进战略转型和深化改革，相信华润置地还将继续“发光发热”，为整个房地产行业的健康发展做出更大的贡献。基于，种种布局下，公司的价值重构也已经在路上，相信未来公司在资本市场的表现还将引人期待。

对此，中金公司发布报告称，华润置地在过去的一年中，应用资源、模式和公司治理等全方位优势，保持了稳健的盈利和利润的结构性改善。该行认为，初窥华润置地长期图景，做多收益来源、做轻资本模式，该公司有望率先跑通房企新模式。