年报瑞评丨保利物业：基础物管毛利率领先头部央企，公服面积超4亿㎡

2024年3月26日，保利物业服务股份有限公司（股票代码:06049.HK）披露了2023年全年业绩公告。报告期内，实现营业收入150.6亿元，同比增长10.0%；毛利29.5亿元，同比增长14.7%；归母净利润13.8亿元，同比增长24.0%；毛利率达19.6%，同比上升0.8个百分点。每股基本盈利为2.505元，同比增长24.4%；年度股息为每股0.998元（含税），派息比率约为40%，预计支付日期为2024年7月12日或之前。整体来看，保利物业各项核心数据保持了高质量增长。

规模远远领先于头部央企，公共及其他物业在管面积超4亿㎡

合约规模突破9亿㎡，在管规模突破7亿㎡，遥遥领先于头部央企。保利物业是一家规模领先、具有央企背景的物业管理服务综合运营商，管理的业态覆盖住宅社区、商业及写字楼以及公共及其他物业。截至2023年年底，合同管理面积达9.2亿㎡，同比增长19.5%；在管面积7.20亿㎡，同比增长24.9%，遍布全国29个省、直辖市及自治区的209个城市。四大央企的管理规模对比显示，保利物业管理规模遥遥领先。

独立性增强，第三方在管面积占比达64.7%。保利物业专注于市场化能力锻造，不断夯实市场拓展的发展引擎功能。于2023年年底，来自第三方项目的合约面积达到约5.8亿㎡，较2022年12月31日的合同管理面积增长约1.2亿㎡,占总合约面积62.9%；来自第三方项目的在管面积达到约4.7亿㎡，较2022年12月31日的在管面积增长约1.1亿㎡,占总合约面积64.7%。

市场拓展规模与质量的双重提升。在规模上，保利物业新拓展第三方项目单年合同金额达到29.7亿元，新签约第三方项目单年合同金额达到人民币27.7亿元（不含续签项目）。在质量上，保利物业从多维度发力提升市场拓展质量。一是加速实施区域布局深耕策略，聚焦深耕50个核心城市，在新签约第三方项目单年合同金额中的占比达到72.8%，同比提升8.5个百分点。其中，广州、北京、成都、合肥、长沙五个城市的新签约第三方项目单年合同金额均突破亿元大关，业务布局更加优质；二是深耕核心经济带，构建多中心聚焦发力格局，京津冀、长三角、珠三角及中部城市群四大核心经济带的新签约第三方项目单年合同金额占比达到66.1%；三是加大优质客户拓展，保利物业取得新签约第三方项目单年合同金额超千万元的项目达69个，在新签约第三方项目单年合同额中的占比达到49.8%。

在“大物业”战略引领下，聚焦发力非居业态，非住占比约六成，公服物业在管面积超4亿㎡。保利物业是最早提出“大物业”战略布局的，近年来在商业及写字楼、公共及其他非居物业领域加速市场开拓。于2023年年底，非住宅物业在管面积4.3亿㎡，占比稳步提升至59.8%；公共及其他物业在管面积达4.01亿㎡，仅公服物业面积已超过头部央企总在管面积。

物业管理毛利率领先头部央企，已形成高质量的盈利结构

收入结构均衡优化，物业管理服务及社区增值服务合计收入占比86%。保利物业收入来自三项主要业务板块：(i)物业管理服务；(ii)非业主增值服务；及(iii)社区增值服务。报告期内，物业管理服务的收入101.5亿元，同比增长20.5%，主要由于保利物业在管面积的扩大及在管项目数量的增长，占总收入67.4%。保利物业社区增值服务，包括(i)社区资产经营服务，(ii)社区生活服务及其他。报告期内，社区增值服务收入28.2亿元，占总收入18.7%。其中，社区资产经营服务收入9.2亿元，同比增长约6.8%，主要由于服务的资产规模增长以及房屋租售经纪服务等业务内容拓宽。

利润增速跑赢营收增速，毛利率、净利率稳步提升，逐步形成高质量的盈利结构。报告期内，保利物业实现营业收入150.6亿元，同比增长10.0%；净利润14.0亿元，同比增长23.3%。利润增速跑赢收入增速，得益于保利物业始终坚持十四五的战略方向，践行“攻坚市场、登高品质、提效运营”的核心经营策略。2020-2023年，保利物业盈利水平突出，整体毛利率、净利率均持续稳步提升，逐步形成高质量的盈利结构。

住宅项目平均物业管理费单价稳步提升。保利物业一直以来不断在行业变革的浪潮中韧真成长、砥砺前行，在战略时间与空间的突破上，从未停止过对于行业和自身发展的思考。面对物业费提价难题，保利物业提出了物业服务从“现浇式”到“装配式”，在定价能力的变革上，从以成本为定价，到以品质为溢价。受益于新项目定价标准的提升及部分在管项目的提价，保利物业的平均物业管理费单价实现稳中有升。报告期内住宅项目平均物业管理费单价由2.28元/平/月增加至2.31元/平/月，其中第三方住宅项目平均物业管理费单价由1.8元/平/月增加至1.82元/平/月。

物业管理毛利率稳步提升，在头部央企中位于前列。截至2023年12月31日止年度，保利物业物业管理服务的毛利率约为14.59%，较2022年同期上升约0.42个百分点。近三年保利物业基础物业服务毛利率维持在14%以上，与已公布2023年业绩报告的头部央企对比，保利物业物业管理毛利率位于前列。

公共服务理念持续引领行业，全域服务产品力凸显

保利物业所取得的成果并非可以用冷冰冰的财报数据能够完全概括。作为行业理念的先行者，在过去的数年中，保利物业所提出的高站位理念一直是其赋予自身，乃至全行业的宝贵财富。作为公共服务领域的先行者，保利物业从2016年开始从乡村城镇起步探索基层社会治理的全域化，走出了“政府+企业+群众”三位一体的新模式。如今，保利物业在广州已经打造出具有特色的“国家超大城市全域服务模式”。可以说，保利物业所带来的全域治理，恰恰是当下各级地方政府最为需要的。

2023年6月，由保利物业承办的第四届镇长论坛在广州召开，各界重量级大咖与全国数百位区长、镇长齐聚一堂，共同研讨城市基层治理发展蓝图，正是在本次会议上，保利物业对行业抛出有关全域服务的新理念，全新发布“全域飞轮”服务治理模式，推出“一芯四法九场景”公共服务产品体系，聚焦城市制高点，引领行业大物业发展趋势。

目前保利物业已形成西塘古镇景区、广州塔景区、广州海珠国家湿地公园等多个全域服务标杆项目，并于年内新获取上海外滩观光隧道等多个城市名片级项目，以擦亮一张城市名片牵引周边项目拓展，加速全域化项目发展。

从内部控制走向体验管理，首创客户体验感知评价体系

首创I-TRUST客户体验感知评价体系。保利物业秉持客户至上理念，以业主体验为中心，深化服务研发和服务标准建设，2023年，构建了全新的客户体验评价体系，以基于服务触点及客户关注点，梳理服务全周期客户“惊喜点”、“敏感点”并绘制客户服务感知体验地图，搭建出行业首个以客户感知驱动的服务体验感知评价模型。客户体验感知指标体系以“信任”为原点，形成I-TRUST信任模型，通过“KXI评价指标、KBI行为指标、KTI自检指标”进行客户评价收集，作为度量服务品质的“标尺”。通过“客户感知评价体系”形成可以长期监控并动态迭代的服务评价框架，最终实现以关键评价推动服务品质的生态式持续改进。这套评价体系背后是一套客户视角的服务设计与品质提升的闭环，将为项目一线提供精准的服务品质评估抓手，有效把握服务提升的关键点，助推服务响应速度、客户需求满足与服务感知程度进一步提升。

服务品质上得到市场普遍认可。保利物业获得2023中国物业服务力百强企业TOP2、2023中国物业服务企业品牌价值100强、2023中国住宅物业服务力TOP20企业、2023中国公建物业服务力TOP10企业、2023城市服务TOP20企业、2023物业服务企业优质服务体系—“I-TRUST”服务体系、2023年度服务力标杆项目·重庆保利阅江台、2023中国物业服务华南品牌企业30强、2023中国物业服务品牌特色企业—国资服务等多项奖项。

小结

保利物业在“大物业”战略引领下，规模稳健增长，在具有央企背景的物业服务企业中服务规模排名第一，聚焦发力非居业态，非住面积超4亿㎡。报告期内，保利物业收入结构均衡优化，盈利水平突出，毛利率、净利率稳步提升，逐步形成高质量的盈利结构。

2023年保利物业全面引入全域服务治理的创新理念，迭代升级“全域飞轮”模式，升级公共服务产品体系“一芯四法九场景”，不断夯实全域服务产品力，公服赛道将成为其未来的主要增长点之一。另外，保利物业搭建了行业首个以客户感知驱动的服务体验感知评价模型，迈向服务品质的高质量发展。未来，将以“攻坚市场、登高品质、提效运营”为工作主线，打造核心竞争力，持续夯实专业化服务能力及精益化管理能力，深化高质量发展。