2月观察：行业的韧性，超越龙头房企的表现

市场关注较高的销售数据明显好于预期，前2月销售金额/面积同比增速为-29.3%/-20.5%，显著好于克而瑞监测的房企数据，表明行业韧性仍在。根据克而瑞监测数据，前2月，头部房企销售金额下滑幅度大多在40%左右，而行业下滑幅度为29.3%，显著好于头部房企，隐含尾部房企表现较好。考虑到尾部房企均为地方性企业，也表明，此前行业的风险主要集中于快速扩张的全国性房企上，随着风险的释放，当前行业更多的体现为韧性。

数据调整有显著改善，预计退房、非销售型抵押房将减少，数据扰动持续变小。和2023年全年一致，仍有一定程度的数据修订，例如，按照销售面积同比增速回溯调整2023年销售面积，则2023年同期会减少约832万方，但相较于目前11369万方的面积，调整幅度并不大，也小于2023年对2022年的调整幅度。因此，行业因退房、非销售型抵押房等现象在逐步改善。

投资开发是亮点，同比降幅开始收窄，我们认为是土地拖累减少，快速下行期结束，但需要考虑随着销售持续下降所带来的未来可施工面积减少的影响。地产投资中，主要是实物量投资占比高，但由于过去两年土地成交边际变化较大，导致低占比、大变动，随着土地成交占比的进一步下降，边际影响变小，相对有韧性的实物量投资能够支撑2024年地产投资降幅逐步收窄。再考虑到保障房的增量，预计地产投资将是主要指标中表现较好的一个。

待售面积快速增长，预计后续住房在供给端将有四大类，包括期房、现房、二手房、保障房，预计现房将在2025年形成一定规模。当前待售面积为7.6亿平方米，其中住宅为4.1亿平方米，分别同比增长15.9%和23.8%，若继续保持当前增长态势，叠加销售可能的下滑，对应到去化周期上，由待售面积所代表的现房将构成住房供应的主要部分之一。叠加当前正在有的保障房，预计未来将形成期房、现房、二手房、保障房共同组成销售型供给侧。

风险提示：市场需求加速下行。

注：本文来自国泰君安发布的《房地产行业：行业的韧性 超越龙头房企的表现》，报告分析师：谢皓宇、白淑媛、黄可意

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