金隅REIT推进迎突破，运营期限、存续能力成焦点

金隅集团旗下产业园公募REIT的推进有了新突破。

3月1日，据上交所披露，华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金正式申报，发起人为北京金隅集团股份有限公司，管理人为华夏基金管理有限公司，专项计划管理人为中信证券股份有限公司。

据披露，金隅集团拟选择位于北京市海淀区西三旗核心区域的金隅智造工场产权一期项目作为本次REIT发行的标的资产。

金隅集团本次产业园REIT的发行，拟定募资规模约15.31亿元。该金额与此前设定的17亿元募资规模有所下降。这背后，土地使用期限较短的“硬伤”以及金隅本身的经营压力，也成为外界关注的焦点。

土地年限只有22年了？

早在2022年8月，金隅集团即启动基础设施公募REITs申报发行工作。

从首发的底层资产来看，金隅集团为推动本次REIT的顺利发行也向市场展现出其最大的“诚意”，标的资产选定为旗下的“明星”产业园项目——位于北京市海淀区西三旗金隅智造工场。

资料显示，金隅智造工场前身为天坛家具厂，于2018年开园，是金隅集团旗下首个由工厂升级改造的产业园区。

项目总占地面积20万平方米，建筑面积12万平方米，以中轴线划分南北两区，由金隅集团投资，北京金隅文化科技发展有限公司运营，定位为以"新材料、新能源、智能汽车、机器人、增材制造装备以及智能制造基础保障设施”等智能制造高端产业为聚集的科技园区。

在疫情之前，该园区的平均出租率已连续数年达到98%以上。这在一定程度上亦反应了该项目运营的长期稳定性。

据了解，目前园区的入驻企业主要为国内独角兽企业、国家专精特新企业，包括中节能天融科技、百度-阿波罗、旷视科技、国新日能、天拓集团、煜鼎增材、云知声、博锐商格、G7汇通天下、华融普瑞及小米企业加速器等；另中科智汇工场、中科院北京国家技术转移中心、中国电动汽车百人会、北京市医疗机器人产业创新中心等国家级技术转移中心和新型研发机构。

而本次装进REIT中的主要为产权一期项目，包含多处楼宇及智能AI制造工厂和研发设施。截至2023年9月30日，标的资产的可租用面积约为84770.20平方米，已出租面积约为81447.94平方米，租用率约为96.08%，每月租金收入约为人民币1100万元。

尽管经营表现不俗，但该项目也存在一定的“硬伤”。

由于该项目为更新改造型园区项目，金隅集团在2022年公告披露启动REIT项目发行工作时曾提及，相关资产的土地使用年限仅剩余24年，换言之到目前则已仅剩22年。

而当前已上市或即将上市的产业园REITs，相关底层资产均为一手工业地上新建园区资产，土地使用年限为50年，剩余年限一般在40年左右。

受限于土地剩余使用年限，基金期限也仅设定为对应年限，不过金隅集团亦表示，相关期限经持有人大会表决可进行延长，具体根据监管审批而定。

然则，这亦带来一系列新的问题：未来土地使用权延期是否会对用地成本、入池收入计算口径、资产估值等产生影响，相信将成为市场关注的要点。

众所周知，REITs的发行估值包括运营价值和资产价值两部分，而运营价值还受剩余运营年限的影响。因此有业内判断，或许涉年限较短的原因，令金隅本次的标的资产估值也受到一定的影响。

最新数据显示，标的资产的价值约为人民币15.3亿元，较2022年时的17亿元估值略降。

金隅长期运营能力存疑

除了资产本身，市场似乎对运营方金隅集团的经营存续能力也有所顾虑。

尽管具有国资背景，但受水泥及房地产两大主业表现疲软影响，金隅集团眼下的经营正备受挑战。

根据金隅集团最新发布的2023年业绩预告，期内公司将录得净利为2000万元到1.5亿元，同比大降87.6%-98.4%。

至于业绩变动的原因，金隅集团解释为主要受市场影响，水泥市场价格大幅下降，即使成本费用已下降，但亦难以弥补价格下降；至于房地产开发业务受政策、市场等影响，结转面积和结转毛利率同比亦有所下降。

成长稳定性不强，是市场对金隅集团的评价。分析指出，金隅集团扣非净利润常年负增长，盈利能力较弱，利润近5年来更有过萎缩迹象。

经睿思网查阅，金隅集团净利在2019年达到历史峰值高位，达36.94亿元，此后一路探低，2019至2022年间，金隅集团分别录得净利36.94亿元、28.44亿元、29.33亿元、12.13亿元，同比增幅分别为13.3%、-23%、3.1%、-58.7%。

按照该盈利下跌趋势，金隅集团2024年的净利或将面临亏损局面。

此外，近5年来，金隅集团的业务体量也从中速增长逐渐变为慢速增长。数据显示，2019至2022年间，金隅集团分别录得营收约918亿元、1080亿元、1236亿元、1028亿元。

其2023年营收目标为1150亿元，但截至到三季度，其仅实现营收725.95亿元，相比上年同期的795.76亿元亦有所减少。

如何挽救该萎靡的局面，是金隅当前必须解决的首要课题。毕竟没有投资者希望由一家亏损的公司来管理相关资产。

金隅集团曾表示，相关REIT发行上市后，其下属企业将担任项目的基础设施运营管理机构，继续负责金隅智造工场产权一期项目的运营管理。

另一方面，经营表现的不佳亦在不断加重金隅集团的资金链压力。截至2023年三季度，金隅集团经营活动产生的现金流量净额为89.96亿元，低于上年同期的130.95亿元；经营活动现金流入为835.46亿元，相比上年同期的878.03亿元也有所减少。

这也令金隅集团难得降下来的资产负债率再度回升。截至2023年三季度，其资产负债率已上升至66.57%，年中更一度高达67.08%，而上年度末为66.29%。尽管仍处于低位，但已呈现出走高趋势。

截至2023年三季度末，金隅集团的总资产为2826.04亿元；负债合计为1881.4亿元，相比上年度末的1866.24亿元有所增加；净资产为944.64亿元，相比上年度末的948.96亿元有所减少。

降债同样是金隅集团当前的核心任务之一。

毫无疑问，发行REIT可为金隅集团打开新的融资通道。金隅集团亦表示，建议分拆将使得公司透过创新资本运作模式，提升公司资本市场影响力及拓宽投融资管道，盘活基础设施存量资产。

但无论如何，金隅集团都需要向市场证明可持续经营的实力，如此一来融资通道打开的“雪中送炭”才有意义。