深圳楼市，在回暖！

猝不及防，深圳楼市真的真的回暖了！

刚刚过去的年后首个周末，深圳已有不少楼盘进入热销状态！售楼处实拍人气爆棚，热度直线飙升。

1、看房量暴涨：

节后四天，新增客源量、带看量增长340.3%，带看量增长1288%；

节后首周，深圳门店二手带看量环比上涨近200%，同比上涨3成；

2、成交量狂飙：

节后首周，深圳新房住宅共网签231套，环比上升1676.9%；

节后首周，深圳二手房（含自助）成交951套，环比增长392.7%；

更更重要的是：

不少业内大佬公开预测3月份二手房成交将破5000套，创两年来新高。

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先来看看市场的情况。

这是节后首周深圳某个售楼处现场的照片。

人山人海，都是来看房的。

项目销售告诉村长，该项目样板房首开当日，有超过3500批客户到访。

这还不是最多的。

还是在上个周末，南山的卓越项目开盘，卖了七成。内部工作人员告诉村长，春节期间该项目的日均到访量都在100组之上，截至开盘前一天，项目已经到访了超5000组客户。

朋友圈红彤彤一片，都是热销的喜报。

新房在加速去化，二手也不甘示弱。

这是村长在网上看到的一组图，可以反映出成交确实在加速。

接近市场的二手房置业顾问直言：上周六开始，成交一个接着一个，笋盘走的很快。

而这期间，最让我震惊的一个变化是：之前坚决不买房的朋友，开始关注市场了。

节后村长接了不下五个电话，都是周围的好朋友打过来的，都是问有没有什么房子可以推荐。

问起他们要买房的原因，基本都是两个：

第一是刚需，之前觉得买不起，现在发现降到位了，门槛低到能上车了，中国人“居者有其屋”的念头燃烧起来了，一发不可收拾；

第二还是刚需，去年没买，前年没买，今年政策利好出的太密集，觉得到底了，再等下去怕错过这一波行情。

这说明啥？

需求是真的被调动起来了！！

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只能说，千万不要小看这帮刚需的直觉，他们的感受才是最准的。

这是深房中协周成交数据的趋势图，可以明显的看到，深圳楼市在“深V反弹”。

乐有家研究中心数据显示，上周二手住宅成交量已经接近2023年3月的“小阳春”水平，对比春节前上涨近8成，对比2023年春节后首周上涨63%。

而看节后这一周每天的成交数据，这种反弹趋势更加明显：

2月19日，二手住宅成交62套；2月20日，二手住宅成交101套；2月21日，二手住宅成交124套；2月22日，二手住宅成交137套；2月23日，二手住宅成交121套；2月24日，二手住宅成交140套；2月26日，二手住宅成交163套。

那可能有人要说了，这一周也就成交了900多套，估算下来一个月也才3600多套，还是很低啊。

但看现在的成交速度，指数效应很明显。

更重要的是，多个业内人士实名预测3月成交将突破5000套。

深圳链家研究院院长肖小平：深圳3月二手成交5000套稳了。

乐有家营销总裁贺玲：节前深圳就有利好政策出台，进一步放松调控， 释放需求；央行降息更是进一步助攻，市场情绪好转，节后交易反弹明显快于去年，预计小阳春可期。如果延续这一趋势，三月市场实际成交量或可破5000套，创两年来新高。

那么5000套意味着什么？

深圳二手房月度成交量的荣枯线，通常是5000套左右。

即在此之上的市场成交为活跃，之下则为不活跃。

深圳楼市成交一旦突破了5000套，离重返辉煌估计不远了。

03

市场、数据，都是直观反映楼市变化的。

而这样的变化，其实是由几大基本面支撑着的。

还是那句话，房地产短期看金融、中期看土地、长期看人口。

1、短期来看，金融政策已经开始发力。

一方面，是历史上最大的降息周期开启。2月20日，5年期以上LPR调整为3.95%，较前值下行25个基点。

对于购房者来说，买房的成本大大降低。以深圳为例，若个人房贷利率为4.1%，此次下调25个基点后，房贷利率将变为3.85%。以100万元、30年等额本息还款的商业贷款为例，一个月可以省下约144元，一年省约1728元，总利息节省51804元。

另一方面，房地产融资“白名单”密集披露。据工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行6家国有商业大行最新披露的数据，对接的房地产融资“白名单”项目累计已超过8200个，多地多个项目贷款已经敲定。

这意味着，房地产企业能够获得合理的融资支持，只要钱到位了，整个行业的风险便会大大减少，过往房地产的困局将得被“破冰”。

2、中期来看，全国土地市场发生了巨大的变化。

其中一个重要特征为，虽然土地市场成交量在下降，但楼面价却在上涨。

中指监测数据显示，2023年1-11月，全国300城住宅用地成交楼面价6416元/平方米，同比上涨8.8%。

原因很简单，供地结构的重点向核心区优质地块偏移。比如2月27日，杭州2024年第1批土地成功出让，7宗宅地揽金111.6亿元，地块全部溢价成交，其中2宗溢价率超20%，4宗超15%，仅1宗13.7%相对较低；越来越多的优质地块出来，优化了房企的土储结构，也为房地产带来更多利润空间。

另一个特征则是，不少城市取消了土拍上限的规定。据58安居客数据，目前，集中供地22城中，包括杭州在内的16个城市都不再设置地价上限。

而深圳节后的首次土拍，并未对销售价格做出限制。

这就是说，深圳可能已经把定价权交予房企，在遵守价格管理规定的大前提下，卖多少钱，房企决定。

3、长期来看，深圳人口和流量正在暴增。

首先，是常住人口的增加。“2024年深圳迎新茶话会”上公布数据显示：2023年，深圳社区登记总人口达2163.77万人。

2023年深圳人口比2022年增长了9.79，常住人口增加超200万人。

深圳结束了“人口负增长”的陷阱，重回高增长周期。

其次，深圳地铁客流量的增加更直观反映人在增多。一组深圳地铁客流的图表显示，2023年，深圳地铁客流量连续7次刷新历史记录。

相比较2022年和疫情前的2019年，客流量增加300万人次以上！

另外，深圳“打工人”也在增加。

根据深圳社保局统计数据，2023年深圳新增社保缴纳人口达1255.99万，新增19.66万。

还有最最最重要的一点，那就是深圳经济在飞速增长。

2023年，深圳GDP增长达到6%，位居内地四大一线城市第1。

GDP，才是检验市场最直观的数据。

当大家钱包都鼓起来了，买房的需求自然也就起来了。

最后，不知道大家注意到没有，最近来广深看房的外地客明显变多了，尤其是广州全面放开限购后，有在广州项目工作的朋友告诉村长，不少外地老板都在广州给他们的子女买房了。

目前，深圳现在限购还没全面放开，来看房的不少，但落实的不多，多数买家都是刚需。

但小道消息说，深圳即将全面放开限购，信源还是来自路透社的。这个消息一旦落实，深圳将不在是大湾区的深圳，而是全国人的深圳，当全国人都能分享深圳的发展红利时，楼市的这把柴估计就要彻底烧起来了。