新世界中期业绩难言理想，降千亿负债仍未达预期目标

2月29日，新世界发展公布了中期业绩，数据表现难言理想：

截至2023年12月31日止6个月，集团持续经营业务收入170.66亿港元，按年跌25.1%，主要由于香港及中国内地的物业发展入账减少；持续经营业务溢利5.02亿港元，按年跌12.8%，当中不包括出售新创建集团相关的一次性非现金费用；每股盈利29仙。派中期息20仙，较上年同期派46仙，按年跌56.5%。

于2023年末，新世界发展可动用资金合共约520亿港元，包括现金及银行结余约390亿港元及可动用的银行贷款约130亿港元。

这多少加重了市场对其的忧虑。过去一段时间里，新世界发展暗涌不断，负债高企、被剔出MSCI、家族不和传闻等等，让这个千亿集团始终站在舆论的风暴眼中。

加速推售以期提振业绩

实际上，新世界发展的核心业务表现并不俗。

财报显示，期内，新世界发展毛利上升2%至72.57亿港元，主要受惠于K11项目中较高毛利的物业投资。来自持续经营业务的核心盈利按年升12%至48.66亿港元。

业务板块方面，香港物业发展收入为12.46亿港元，于香港的应占物业合同销售为约1.43亿港元。香港投资物业收入为17.45亿元及分部业绩为12.99亿港元，分别按年升17%及19%，主要受惠于K11 MUSEA人文购物艺术馆及K11 Art Mall购物艺术馆之营运效率及出租率提升。

至于内地物业发展收入为54.95亿元人民币，整体物业合同销售额为75.5亿元人民币。内地物业投资收入9.29亿元，分部业绩为4.54亿元人民币，分别按年增长4%及3%。

于2023年12月31日，集团在香港持有约800万平方呎可即时发展的土地储备，在新界持有约1634.2万平方呎待更改用途的农地。中国内地方面，集团预计2024财年项目竣工量（不包括车库）的总楼面面积将达到约131.2万平方米。

新世界发展执行副主席兼行政总裁郑志刚表示，日前香港楼市辣招全撤，利好楼市，预计楼市成交至少升40%至50%，集团会趁现时楼市气氛改善，加快推盘，加快资金回笼，当中包括北角皇都戏院及启德项目，涉及2500伙。至于柏傲庄III项目的推盘时间，则需与业主港铁商讨后才决定。

此外，新世界去年10月与华润置地签署北部都会区项目合作意向书，探讨共同开发区内农地的可行性。郑志刚指，政府全速推进北都发展，集团非常看好北都前景，对北都的布局亦非常有利，涉及1800伙单位今年动工。

他称，与国企合作可加速释放目前被低估的农地价值，加快资金回笼，目前有另一幅大型地皮正与一家国企洽商合作，相信很快会成事。

至于内地市场，据透露，2024年，新世界发展将有多个重量级项目在中国内地主要城市上市，其中包括位于广州白鹅潭核心商业区的住宅项目“新世界‧天馥”、杭州“新世界‧城市艺术中心”商业部分，以及宁波TheParkbyK11。

郑志刚预期，K11集团2023至2027年租金收入复合年均增长率可达30%，令集团于2026年经常性收益占总收益比例，由2023年的30%，提高至一半。

对于中期息大减，郑志刚指，若集团未来获利提高，将会增加派息或进行回购，以提高股东回报。他又指，继去年承诺不会供股后，本财年也不会进行供股。

至于为何收益同比下降，根据中报显示，主要源于期内出售了新创建予周大福而出现一定的亏损。

郑志刚仍执掌，接班人未明

正如往常一样，本次业绩发布会仍由郑志刚出席。尽管外界对接班故事充满好奇，但当天业绩会的重心还是放在业务上，并未进行相关回应，这亦令这个千亿集团的接班计划变得扑朔迷离。

就在去年11月下旬，因中风而久未露面的郑家纯，罕见地出现在公司旗下的媒体专访中，并现身随后召开的新世界发展股东周年大会。

“公司主要的决策都是我来完成。” 重新出山的郑家纯在访问中多次强调，他甚至表示，集团没有接班人。

这似乎直接否认了郑志刚为新世界新“掌门人”的事实，或许至少表明，郑志刚不是新世界唯一的“继承者”。在郑家纯因病远离集团对外业务这数年，时任执行副主席兼总经理的郑志刚，已被外界视为新世界的第三代接班人。

在2月27日的新创建业绩发布会上，新上任的联席总裁郑志明也难免被问及家族的接班问题。

由郑裕彤、郑家纯家族持有的周大福企业于去年完成新世界发展与新创建的重组后，新创建董事会出现变动，令新世界与新创建分别由郑家纯两名儿子——长子郑志刚及次之郑志明两兄弟掌舵。本次也是事隔5年后，郑志明再度在业绩会上现身。

郑志明强调，父亲郑家纯仍是各间上市公司主席，角色与架构重组前没变化。他甚至笑言，自己并非老板，亦是打工仔一名。他亦强调，兄弟姐妹关系和睦。

谁是新世界的“接班人”，现在仍是个悬疑。

如今，郑家的家族成员已分别负责集团旗下不同的业务板块，除了长子郑志刚及次之郑志明，郑家纯最小的儿子郑志亮刚已加入新创建，其女郑志雯在管理集团旗下瑰丽酒店外，并与郑家纯弟弟郑家成的儿子郑志恒共同管理周大福珠宝业务。

或许对郑家纯和新世界发展而言，当前接班人的选定还是次要的，降低负债率才是头等大事。

大降千亿债务，负债率仍高企

在香港资本圈，大家似乎对郑家纯的“重新出山”并不意外。

毕竟在过往相当长的一段时间里，新世界集团的高负债一直被市场诟病。坊间更有传闻，该司与银行借贷关系紧张，导致借贷利率高并需以资产抵押做“明股实债”融资。

尽管新世界集团对此已予以否认。但新世界集团是香港负债率最高的地产商之一是不争的事实。

最新中报数据显示，新世界发展的负债率有所下降，但仍达到49.3%，净资产负债率也高达49.9%。

值得一提的是，新世界发展负债的飙升，正值郑志刚执掌期。在2017年，郑家纯把新世界发展交予郑志刚的那年，公司的负债率仅约为29.3%。而疫情之前的2019年，新世界发展的负债率仍能维持在40%左右，但三年过去，至2023年中时，其负债率已高达56.4%。

负债攀升的原因很多，除了自身运营问题，美元一路加息也导致需要支付永续债利息增加，对资产负债表自然产生一定的影响。

当负债超过3000亿港元、而手持现金仅为五百亿港元的时候，投资者对该公司的发展顾虑也进一步加重。

郑家纯归来后，新世界发展便发起了一项总额超6亿美元的美元债回购，并在去年12月5日完成。此后两日，郑家纯家族接连增持新世界发展，涉资1721.87万共增持80万股，持股占比由45.24%增至45.3%。

而此前，新世界发展将旗下新创建集团出售给母公司周大福控股集团，从而回笼了约200亿港元的现金。

一轮操作之下，新世界发展的债务情况确实得到较大改善。中报披露，截至2023年末，其总负债已降至2319.55亿港元，较2023年中时大幅降债了千亿。

新世界此前曾订立2027年降至40%左右的预期目标，在不配股也不增发的前提下，市场预料，为实现目标，新世界或还会陆续出售旗下资产，甚至分拆部分业务上市，以募集更多资金。

郑志刚亦指出，希望在预算基础上降低整体债务水平，集团承诺会进一步去杠杆。同时，因应金管局放宽非住宅物业承造按揭比例，有助出售非核心资产项目，当中数个项目的洽商已届非常成熟的阶段，有助集团加快资金回笼。因此，调高今财年出售非核心资产目标33%至80亿元。

然而，就在近日，MSCI（明晟）对其全球标准指数进行调整，其中MSCI香港指数剔出了三家公司，新世界发展就是当中之一。这会否对投资者信心造成影响，尚待观察。