楼市新政引爆！港A地产股“涨声一片”，后市行情可期？

1月25日，受最新政策利好影响，港A房地产板块大涨。

A股方面，房地产开发、房地产服务、物业管理等板块纷纷走强。个股上，截止发稿，光大嘉宝、京能置业、新黄浦、中华企业、中交地产、浦东金桥等多股涨停，信达地产、万通发展、保基建等跟涨。

港股方面，内房股同样走高。个股上，截止发稿，富力地产、远洋集团涨超15%，越秀地产、新城发展、龙光集团、世茂集团等跟涨。

并且港A房地产板块已连续三日反弹上涨，截止发稿，港股内房股累计涨幅超过13%，A股房地产开发板块累计上涨近11%。

房地产新政来了

1月24日，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》。

其中提到，2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。

所谓经营性物业，是指完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括购物中心、写字楼、酒店宾馆等。

值得注意的是，昨日下午，央行行长潘功胜在国新办发布会上透露该政策时表示，支持优质房企盘活存量资产，扩大资金使用范围，改善流动性状况。

有业内人士指出，这一政策的出台有望为持有经营性物业房企带来利好。由于经营性物业具有贷款额度高、期限长，用途灵活等特点，再加上目前多数持有优质经营性物业资产的房企可获得的抵押贷款规模有限，且不能用于偿还债务。因此，该政策有利于大型优质房企快速盘活存量资产，缓解资金链紧张。

此外《通知》还明确，商业银行要根据承贷物业经营状况、评估价值，以及借款人及其集团公司的偿债能力、信用状况、担保方式等因素，合理确定经营性物业贷款额度。经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70％。

商业银行应结合承贷物业经营情况等因素，按照市场化原则，与借款人协商确定贷款利率及还本付息方式。经营性物业贷款期限一般不超过10年，最长不得超过15年，且贷款到期日应早于承贷物业产权证到期日至少5年。

展望后市

过去的一年里，房地产市场供求关系发生重大变化。受行业风险未完全出清、居民购房信心不足等因素影响，市场修复节奏缓慢。

1月17日，国家统计局发布2023年全国房地产市场数据显示，2023年，房地产开发投资和商品房销售均同比下降。

其中，全国房地产开发投资110913亿元，比上年下降9.6%；商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%；商品房销售额116622亿元，下降6.5%。

而进入2024年，随着一系列利好政策不断出台，地产行业有望持续回稳向好发展。

申万宏源认为城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键，前者是中短期政策发力关键点，后者是中长期政策顶层设计。此外，我们认为高品质住宅有望成为成长新赛道，并预计优质产品力房企有望受益格局优化和品质提升双重Alpha。

华泰证券指出，货币政策的进一步发力将从融资端和需求端助力维稳房地产市场，经营贷优化有望为持有优质资产的房企疏通融资渠道，保交楼的进展有望修复购房者信心。看好核心城市旧改经验和资源丰富的国企，以及具备改善性产品能力的房企，代建能力突出的公司也有望受益。

国金证券表示，地产板块正处于业绩&估值双重底部，政策催化或迎布局机遇。经营性物业贷款政策的完善能在一定程度上改善房企现金流状况，而行业的平稳健康发展关键在销售的企稳，仍需宽松政策的持续支持。