女首富带头增持，新鸿基地产冀探底回升

新鸿基地产股价遭遇连日下挫后，95岁女首富“郭老太”邝肖卿迅速予以反击行动。

据港交所最新权益申报披露，以“郭老太”邝肖卿为首的郭氏家族，于1月17日通过场内交易以均价75.243港元增持了75.95万股，交易总额达5714.71万港元。

据统计，当天新鸿基地产总成交额5.09亿元，这亦意味着，邝肖卿等扫货金额占当日成交额的11%左右，护盘决心可谓不小。

通过本次增持，邝肖卿的持股量由原27.85%微增至27.88%，新鸿基地产主席郭炳联的持股比例则增至19.49%，郭氏家族的三家公司Adolfa、Bertana、Cyric的好仓均提升至11.92%。此外，郭氏家族第三代的持股也有所增加。

临近业绩发布的时间点进行增持动作，不禁让市场浮想联翩，也多少体现了大股东对于目前股价被低估的不满。

市场不振冲击业绩

按照新鸿基地产计划，其将于2月28日发布2024财年上半年度（截至2023年12月末六个月）业绩。不过市场对其即将发布的经营数据仍持看淡态度。

较早前，穆迪更对新鸿基地产子公司Sun Hung Kai Properties (Capital Market) Limited展望从稳定下调至负面。

穆迪预期，未来12-18个月，新鸿基地产的业务将受到香港和内地住宅和商业地产市场不景气的负面影响，再加上不利的利率状况，新鸿基地产的盈利和信用指标将低于历史平均水平。

穆迪关注到，相对于香港，内地楼市更为波动，而新鸿基地产涉及内地的风险敞口大幅增加至总资产的30%-35%以上，可能会令其评级承压。

这样的担忧不无道理，受市场形势变化的影响，近年，新鸿基地产在香港及中国内地业务持续承压。

截至2023年6月末的2022/2023全年度，新鸿基地产实现收入711.95亿港元，同比减少8.43%；营业溢利275.45亿港元，同比下降17.44%；年度溢利245.75亿港元，同比下降5.95%，公司股东应占溢利239.07亿港元，同比下降6.47%。

此外，报告期内，来自物业销售的溢利为112.99亿港元，去年为158.47亿港元。按所占权益计算，年内录得的合约销售总额约379亿港元。年内的总租金收入按年下跌2%至243.22亿港元，净租金收入按年下跌4%至184.61亿港元。

从收入来看，报告期内，新鸿基地产物业销售收入为50.57亿港元，同比减少70.78%；物业租赁收入为97.24亿港元，同比减少6.88%；酒店业务收入为15.51亿港元，同比减少0.83%。所幸是，其电讯、运输基建及物流、数据中心及其他业务均录得一定增幅，相对弥补了因物业板块下挫对整体业绩所带来的负面影响。

以价换量改善经营

从新鸿基地产2023年下半年的市场表现来看，物业板块的经营情况似乎并没有得到太大的改善。

在香港大本营，新鸿基地产于2023年末推售了全新住宅项目YOHO WEST。然而根据首张价单，平均售价为10888港元/平方英尺，创六年来新盘首批价格新低。

市场信息显示，YOHO WEST首张价单涉280个单元，售价为10000至12812港元/平方英尺，不但较同区新晋住宅项目售价低逾17%；更创下区内首批新盘约3年半新低。其中，190个单元折后均价低于1.1万港元每平方英尺，介乎10000至10996元每平方英尺之间，占比达68%。

据悉，YOHO WEST位处天恩路1号，提供1393套房源，实用面积245至1073方呎，预计落成日期2024年9月底。

低价入市确实得到不错的市场反响。开售当天推售350个单元即成交97%，套现逾17.8亿港元。及后，尽管YOHO WEST将剩余房源加价1.2-2%，但售价仍低于同区新盘。截至2023年12月9日，YOHO WEST共售出逾640个单元，套现逾33亿港元。

YOHO WEST的热销也成为新鸿基地产期内业绩的最大支撑。摩根士丹利预期，2024财年上半年（即2023年6月-12月期间），新鸿基地产在香港发展物业方面将录得合约销售额96亿元，全年目标为330亿元。

但值得注意的是，该目标数值略低于2022/2023年度实际销售额。财报显示，新鸿基地产2022/2023年度在香港录得的合约销售额约为334亿港元，按年上升13%，并接近集团全年销售目标。而低价推售也必然进一步压缩其有限的利润空间。

内地物业市场方面，新鸿基更是鲜见有推售动作。在持续低迷的楼市前，新鸿基地产似乎也难以“跑动”了。

业绩或迎转机？

不过，随着整体商业市场回温，租赁收入的提升，新鸿基地产的业绩波动或将有所减少。

摩根士丹利指出，在内地投资物业方面，新鸿基地产零售销售额优于整体市场，比2019年增长了30%-40%，客流量也远高于疫前。

在香港投资物业方面，2023年首11个月租户销售表现亦优于整体市场，其中在写字楼方面，国金中心(IFC)及环球贸易广场(ICC)出租率分别达98%及92%。此外，旗下租赁公寓新项目Townplace West Kowloon已于2023年第4季开始运营。

穆迪认为，新鸿基地产庞大而稳定的租金收入来源，加上其主要位于香港特区的具备防御性及多元化业务组合的经常性收入，将可纾缓其物业发展业务所带来的潜在波动。

较早前，标普亦指出，新鸿基地产在中国内地的综合租金收入将在2024及2025财年反弹至55亿至60亿港元，而2023财年和2022财年的综合租金收入分别为48亿港元和56亿港元。这是因为租金减免政策的逐步退出，以及新落成写字楼和商场（如上海ITC项目和南京IFC商场）的贡献。1月3日，南京国金中心（南京IFC）正式试营业。

据了解，新鸿基地产位于广州南山的广深港高铁庆盛TOD项目一期工程预计于2024年竣工；广州南站ICC项目预计从2025年起分阶段落成，高端住宅“峻銮”已于2023年上半年入市。

而在香港市场，新鸿基地产元朗旗舰商场形点的扩张部分元点也将于2024年上半年开业，增加总零售楼面10.7万平方尺；观塘基座商场楼面面积约50万平方尺的The Millennity预计于2024年开业。此外，其计划在2024财年完成的项目总楼面面积达380.6万平方尺，住宅占了251.1万平方尺。

而随着市场逐步回暖及新项目入市，新鸿基地产自然也将迎来更大的转机。标普表示，鉴于新鸿基地产将在2026财年前建成逾800万平方英尺的写字楼和购物中心，预料新鸿基的经常性收入基础将继续增长。这多少亦能挽回市场对新鸿基地产的信心。

此外，新鸿基地产计划向专业投资者发行100亿美元债务工具，同样具备稳定市场信心的作用。

随着“郭老太”与郭氏家族的增持，新鸿基地产的股价终于回升并站稳，1月19日盘中一度涨超2%，当天收盘75.5港元，涨0.53%，总市值为2188亿港元。