联合睿星收购上海商厦，建信长租赛道布局加速

建信在长租领域的布局仍不断加快。

日前，上海建信住房服务有限责任公司因以3.7亿元“高价”收购烂尾了六年的上海轻工国际大厦，而再度成为市场的焦点。

消息指，建信拟在收购完成之后，把这栋写字楼改建成长租公寓，重新推向市场。

高价收购“老破小”两大疑点

自切换长租赛道以来，建信不断在市场上物色合适的项目收购机会，上海轻工国际大厦是建信最新洽谈的收购标的。

该项目位于上海虹口区四平路198号，用途为办公与商业，总建筑面积16390平方米。尽管坐落于人流量较为密集的瑞虹商圈，且是在传统住宅区内，但已空置超过六年。期间，该项目就一直在寻找买家，市场叫价约为4亿元。

此次建信出价3.7亿元，虽然较项目标价要略低，但考虑到该项目商业部分年限到2037年就将结束，目前年限仅剩余13年，这也令市场对建信此次收购多少有些摸不着头脑。

同样让市场更为费解的，是建信对合作伙伴的选择。据称，两个潜在的合作伙伴中，一家外资机构对大厦的报价要比另一家国资机构更高些，两份报价均已被大厦业主接受，且国资机构跟建信有着多年的合作关系，但最终建信依然选择与外资机构合作，以一个略高二三千万元的报价收购标的大厦。

不过，随着此次交易的细节逐步披露，这两大疑点似乎也得到了很好的解释。

据披露，上海轻工国际大厦剩余年限13年的部分，仅为裙楼，该部分占整体面积的比例不大。其他适用于发展长租公寓的部分，剩余年限仍有30年左右。因此，无论是长期持有运营，还是发行REITs回笼资金，在年限方面都不会构成问题。

另外，建信此次收购上海轻工国际大厦的外资合作机构是睿星资本Greystar。由于睿星资本此前就已经与大厦业主签订了排他协议，若第三方想要介入大厦的收购，就必须先于睿星资本协商。可以说，

建信想要收购上海轻工国际大厦，与睿星资本合作是一个必选项，而非二选一。

不过，与睿星资本合作，本身就是建信进一步拓展长租领域的不错选择。

睿星资本是全球租赁住房的投资管理、开发设计和运营管理的大型机构，管理着355亿 美元的资产组合。

2016年睿星资本进入中国市场，2019年在中国联合设立了第一支投资基金，专注于投资、开发、改造位于中国一、二线城市的长租公寓资产，并成功收购上海长宁区及静安区两处资产，打造租赁社区品牌“驻在LIV’N”，2020年底已开业。

在此次上海轻工国际大厦的合作中，据称建信主要负责出资，后续则由外睿星资本进行委托管理。

高歌猛进拓展长租领域

经此收购，建信在长租领域的储备项目又多了一个。

近年，建信在租房租赁领域频频发力，类似上海轻工国际大厦这类商办物业等“非改住”项目，是建信当前主攻的资产收购目标，储备项目资产规模超过100亿元。

在长租领域，建信可以称得上是位“老玩家”。当前，建信在全国主要大中城市，开展住房租赁综合服务平台经营、存房业务、租赁资产管理等业务。

截至2023年6月末，建信住房管理房源16.5万间；开业运营“CCB建融家园”长租社区272个，“CCB建融家园”平台个人用户超4700万户。

为了进一步推动资产盘活，早在2022年底，300亿元建信住房租赁基金成立，用于收购房企自持住宅、商办物业、低成本租赁用地项目等存量资产并改造为租赁住房。待项目成熟稳定后，通过REITs或国家政策许可的市场化转让方式退出。

这也意味着，建信“住房租赁”战略已构建集股权投资、融资支持、管理运营、REITs上市为一体的“投、融、管、退”完整服务闭环。

此后，建信住房租赁基金迅速展开市场拓展行动。公开资料显示，截至2023年6月末，建信住房租赁基金已累计出资48.88亿元，并与经营主体共同设立多只地方子基金。其中，与万科联合创立的“建万住房租赁投资基金”， 规模高达100亿元，将用于投资收购房企存量长租公寓资产。

据了解，建信住房租赁基金与万科合作的首批项目，为位于北京、上海、成都和武汉等地6个已运营的万科泊寓项目，合作资金规模约24亿元。

2023年3月，建信住房租赁基金也迎来了首次公开收购，以1.31亿元从景瑞控股手中购入位于上海市徐汇区的悦樘公寓，总建筑面积为3360.77平方米。

仅成立半年多时间，建信住房租赁基金已累计签约项目20个，并在长三角、珠三角、京津冀、成渝城市群的多个核心城市落地。项目若全部投运，可向市场提供长租公寓约1.45万套。

该基金投资标的种类丰富，既有市场化长租房也有保障性租赁住房，基本覆盖了住房租赁资产的各种类型，且将持续推进与北京、重庆、南京、广州等多地主体合作，快速落地子基金。

与此同时，建信还在积极布局保租房REITs领域。去年10月，建信作为原始权益人，以其在北京、上海、苏州持有运营的三个保租房项目申报发行基础设施公募REITs。三个保租房项目来源于建信住房、建信住房租赁基金以市场化方式盘活的存量资产。目前该公募REITs已获受理。

对建信而言，依靠资金和资源优势，做大租赁市场的供给和资产包并非难事，唯一的难点，在于如何具体有效运营。

长租公寓赛道热度正酣，面对竞争趋向激烈的市场环境，建信多数采取“抱团模式”，通过联合拥有精细化运营能力的市场化企业，实现资管分离。

据了解，在建信合作的“朋友圈”中，不乏万科、绿地、新城控股、朗诗寓、中骏方隅、乐乎公寓、安歆集团等在具备较强运营能力的品牌。

因此，在此次对上海轻工国际大厦的收购中，与经验丰富的睿星资本成为合作伙伴，对建信深化长租领域的投资、管理、运营都大有裨益。