以租赁为抓手，广深“城中村改造”急进，概念股多股涨停

1月8日，A股延续偏弱情绪，但房地产板块略微走强，云南城投涨停，天健集团涨超1%，深物业A、金科股份、沙河股份、珠江股份等涨幅居前。

新型城镇化板块走强明显，蕾奥规划20cm涨停，园林股份、德才股份涨停，新城市、山水比德、中装建设等大幅跟涨。

消息面，近日，深圳市发布《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》，积极稳步推进城中村改造。据悉，截至2022年底，深圳全市城中村总楼栋约31.9万栋，总套（间）约591.3万，总建筑面积约2.2亿平方米，占全市建筑总量比重超过40%，居住人口占全市实有人口约60%。

房地产“利好轰炸”

实际自上周以来，地产板块的行业消息真是不少。

1月5日，央行、金管总局发布关于金融支持住房租赁市场发展的意见。住房租赁开发建设贷款期限一般为3年，最长不超过5年。住房租赁企业运营自有产权长期租赁住房的，住房租赁经营性贷款的期限最长不超过20年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。住房租赁企业依法合规改造工业厂房、商业办公用房、城中村等形成的非自有产权租赁住房，住房租赁经营性贷款的期限最长不超过5年，贷款额度原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70%。

简单来说，一共是4份意见，其实都是指向一件事情：

鼓励国有企业，或者有实力的大公司去收购市场上那些卖不出去的商品房，用作租赁住房。

随后，广深两地立马响应。

1月5日，深圳发文拟出新规推进城中村改造，涉全市约40%的建面。

1月6日，广州市荔湾区土地开发中心在石围塘征拆现场开出了全市第一张房票，标志着广州探索房票制工作迈出实质性的第一步。

再往前，1月3日，从上海市城市更新领导小组办公室获悉，2023年“两旧一村”改造提前1个月完成年度目标任务。数据显示，2023年全年，上海市零星旧改完成12.3万平方米、4084户，旧住房成套改造完成29.6万平方米，城中村改造启动10个项目。

还有元旦最后一天，央妈提供了3500亿PSL资金给到三大政策银行。

这些东西连起来看，其实思路一下就清晰了，上一波棚改货币化去库存，说白了就是把企业的杠杆，加到居民的身上，通过提升居民杠杆率的方式来给房地产去库存，带动经济恢复。

保障性租赁市场+城中村改造+psl资金，三者结合，极有可能就是这一轮房地产死结的最佳解决方案。

“组合拳”下，后市怎么看？

城中村改造是房地产行业较为明确的支撑，主要带动超大特大城市的开发投资和销售，国金证券认为，在超大特大城市已布局城中村改造或城市更新项目的房企将受利好；同时城中村改造是推进保障房建设的重要支撑，是房地产新发展模式的重要一环，将加快行业的K型分化。

有分析指出，在这一系列组合拳打出来之后，让我们看到了地产新的信号，整个商业模式形成了闭环，政府买房然后转租，将成为下一阶段托底房地产的重点。可以预见的是，这一波操作下来，租房比重大量增加，房价是不会再涨了，但整个的地产链，将重新活跃起来。那种没有期限的长租房，其实跟买房也没啥太大的区别，所以也会重新带动家电，建材等相应的消费。

方正证券认为，住房租赁商业模式已初步跑通，叠加更大力度的金融支持，存量房屋将被有效盘活，配租型保障住房将有效增加，助力加速构建房地产发展新模式。