过去一年上海哪些二手小区比较好卖？

继上次和大家分享了新政后上海挂牌量情况后，现在我们终于拿到了2023年度的部分二手数据

关于挂牌量、成交量、挂牌价、成交价，不再是一个个动态的数字，最终成为了上海楼市去年交出的成绩单

去年上海二手市场的表现如何

这次主要的分析重点是，哪些板块和小区成为了成交量之王，哪些二手板块和小区跌得比较厉害...

我们直接从数据中看答案吧

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去年十二月成交锁定在1.49万套，回望全年成交，数据其实并不乐观

到了1月初，上海去年全年的二手网签数据已经出来了

在认房不认贷、普宅认定标准放宽、首付比例下调等一系列政策刺激下，去年12月上海二手网签结果出炉：14952套

结果或许相比上月没有特别惊艳的起色

但放一年的年未，去年12月的成交算是比较好的成绩，这背后是新政连环刺激带来的效果

关于12月成交结构有了哪些明显变化，具体分析请回顾巧克丽丽这篇文章《上海12月的成交依然没有起色，但是意外的是》

最终，2023年上海二手成交交出的成绩单为约18万套

我们把过去五年的二手网签拉出来后会发现，这并不是一个喜人的数字

时间回到2020年，18万只有当年成交的六成左右

因为2022年上海楼市失去了两个月的成交，即便是对比去年，18万套实际上还下滑了

所以，综合五年数据来看

2023年上海二手总体成交下滑的趋势，确实没有止住

但是别着急，今年的二手市场倒也没有就此盖棺论定

最近上海仍在持续优化调整楼市政策，前两天的公积金贷款和商贷统一就是如此

上海楼市的大招依旧没放完，如果楼市持续不温不火，相信2024年依然会是政策宽松的一年

对于真正想要在这座城市上车的刚需，今年仍是一个好时机，让我们来一起期待会不会有小阳春

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去年这些二手小区，挂牌交易最为频繁

上海康城和裕鸿佳苑、中远两湾城一期，这些大体量社区成为交易最为活跃的小区

一个也是体量大，二个性价比高，还有房东的置换频率也高

而去年一年以来这个超大小区的价格波动也引起了市场关注

不过在高挂牌量下，大型社区的成交价格也确实受到冲击，最近一套成交价格已经低于4万/平

但是我实在没想到的是，去年一些顶级地段或者品质二手，也成为高挂牌量小区

比如，陆家嘴滨江的世茂滨江花园，这两年因为各种各样的传闻成为话题楼盘

2023年这个盘，也占据挂牌量最高榜的第四名

小区体量约为4000套，挂牌率居然达到约10%，比上海康城还要高，十套房子里就有一套在出售

这种流动速度在两千万以上豪宅价位段，真的是独一份的

去年年底我也曾实地去到该楼盘调研，这里一个多月就能卖出20套二手房，是陆家嘴最好卖的豪宅小区

常年以来链家世茂滨江花园挂牌量就没有低于三位数，基本都有100多套房源在售，经常有房东急售的房源在诚意卖

当时中介就跟我说虽然占据了顶级地段的世茂滨江花园，但早期客户以投资为主，在较为不稳定的2023年，客户卖房的速度越来越快

还有一个意料外的高挂牌量楼盘，来自杨东的品质二手上海绿城

绿城进入上海的第一个住宅，房龄已有20年，但整体维护的品质高于同类楼盘好几个档次，却也成为了高挂牌量小区之一

但据中介所言，上海绿城挂牌量在去年明显变多，但是诚意卖的房东并不多

部分价格偏高，这部分不着急卖的房东，推高了挂牌量

03

400万总价段以内的房子，成交最多

哪些板块和小区支撑起了上海最多的二手成交与挂牌，这些数据是我们观察上海整个二手市场的基础，也是刚需上车的最多选择

没有意外，2023年上海成交量的TOP20板块，依然是上海几个主要的郊区动迁大区

排名前三的为奉贤南桥、浦东三林、闵行浦江，这三个板块，年度成交体量接近三四千套，交易流动性大到可怕

而在所有成交大板块中，浮现三个去年成交增速最快的板块

分别为闵行莘庄20.93%、浦东金桥16.98%、闵行老闵行12.76%

而莘庄成交量大涨背后我们关注到上海康城这个超大体量社区的高挂牌量

去年上海二手成交量最大的小区，来自崇明陈家镇

作为一个超级大体量的动迁房裕鸿佳苑，一年成交524套

和中介咨询了一下这个小区，总共分为23期

建设年份从2008年至2017年不等，每一期户数从600到2000不等，加起来预计超过2万户了

这已经不是一个小区的成交量了，可以看作一个动迁板块的年度成交体量

不过我们从成交量中还是能够看到上海二手成交的趋势，来自郊区动迁房成交的凶猛

在去年成交量前20个小区中，几乎清一色全都是郊区的动迁大区产生的

比如松江佘山的佘北家园、浦江的瑞和城，还有宝山罗店的美罗家园等等

依然是上海二手成交最为活跃的产品类型，价格在300万上下

丁祖昱评楼市的年终盘点中，300万以下成交量占上海二手的61%，其次是300-400万，加起来接近80%

而这个价位段最多的房源来自郊区动迁房

（来源：丁祖昱评楼市）

郊区动迁房交易的活跃，组成了上海刚需客户成交的基础

这件事也告诉我们，低总价段依旧是流通性很强的产品，尤其是动迁房

它们很好地平衡了地段价格和房龄三者的取舍，至少300万在上海选择动迁房不会选到质量很离谱，距离太吓人的小区

400万以下，这个价位段上车上海，郊区动迁房是绕不过去的选择

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上海去年挂牌最贵的房子是哪些

去年上海挂牌价最高的小区，来自于黄浦新天地的翠湖天地，目前挂牌价已经高于30w+/平

其次是明星豪宅凯德茂名公馆、汤臣一品、云锦东方和市区老洋房等等

虽然上海豪宅卖得贵，但确实也卖得好

因为成交价格有部分存在做低的情况，因此我们没办法分析具体成交价格

但从成交量来看，2023年上海1000万-3000万，3000万-5000万，及5000万以上二手成交套数，均排名全国第一，遥遥领先于其他城市

（来源：丁祖昱评楼市）

在市场整体趋冷的环境下，上海的豪宅市场依旧拥有独立市场与行情

不管是滨江豪宅还是老洋房，上海的高端二手小区，在2023年依旧取得了成交好成绩

这依然让我们看到这个城市楼市健康的一面

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最后，去年哪些二手板块和小区跌的比较多

从兔博士统计的表单中

大部分跌幅板块都在意料之中，小昆山、高桥、叶榭成为去年跌幅较大的板块，尤其小昆山跌了约25%

市区板块里，意外出现了长宁镇宁路和浦东联洋，不过跌幅并不大，都在10%以内

而从小区来看，跌幅较大的为嘉定新城的动迁房，其次来自崇明的小区，基本也符合我们对郊区跌幅较大的预期

市区小区里，意外出现了淮海中路老洋房和愚园路公房，中山公园的福世花园和曹家渡的宏安家园，也跌了近30%

最后

在写这篇文章的时候，我还和几位中介回顾了去年的二手市场

大部分板块中介都告诉我，相比2022年，2023年的二手房价在跌

像这位前滩的某二手小区中介告诉我，去年价格下浮了15-25%左右

这也是我做这份年终复盘数据最大的感受

2023年上海二手市场确实正在经历价格的回调

那些曾经的热门板块、网红楼盘、市区老破小等，也在挤泡沫的过程中

不过，价格的小幅下调

对于今年尽快上车的客户来说，入场的最好时机可能就在前方了

以上为正文，来自乔不丝