苏宁环球28亿定增终止，是成功自救还是“圈钱”落空？

苏宁环球最终还是放弃了28亿元的定增计划。

按照最初的设想，苏宁环球拟募资不超过人民币28亿元，用于投资建设天华硅谷庄园三区(荣锦瑞府)项目、北外滩水城二十街区(滨江雅园)项目及补充流动资金。

在12月15日最新公告中，苏宁环球正式宣布终止该定增方案，原因是目标募投项目北外滩水城二十街区(滨江雅园)项目已通过自筹资金顺利建设实施。

这看似是一次成功的自救。但市场却认为，定增终止背后，或许是苏宁环球借道项目融资“圈钱”的愿望落空了。

夸大投资额增加募资规模？

2022年12月30日，苏宁环球宣布了上述定增方案。具体来看，苏宁环球拟非公开发行A股股票不超过91039.09万股（含本数），募资不超过28亿元。

当中80%用于项目建设：18亿元用于天华硅谷庄园三区（荣锦瑞府）项目，5亿元用于北外滩水城二十街区（滨江雅园）项目，剩余5亿元补充流动资金。

据了解，以上两个项目均位于南京。其中，苏宁环球本次提及的北外滩水城二十街区（滨江雅园）项目，位于南京江北新区，总建筑面积约 32.1 万平方米，其中地上建筑面积约 26 万平方米，地下建筑面积约 5.5 万平方米。主要建设内容包括：住宅、商业及配套用房。该项目已于 2017 年 正式开建。

根据当时苏宁环球对外披露的项目投资计划，北外滩水城二十街区（滨江雅园）项目总投资约20.44亿元，拟投入募集资金5亿元；天华硅谷庄园三区( 荣锦瑞府 )项目，总投资约30.41亿元，拟投入募集资金18亿元。

可见，本次计划定增募资的金额远远达不到投资金额。苏宁环球的募资需求度是否这么高，也是当时市场对本次方案的疑问点之一。

另外，募资投向荣锦瑞府项目的金额几乎占了总募资的64%，而投向滨江雅园的金额仅为5亿元，单从金额来看，显然荣锦瑞府项目的资金需求量更大。如今，苏宁环球却仅以滨江雅园项目顺利实施而取消整个定增计划，让整件事也变得似乎不那么符合常理。当然，不排除滨江雅园项目去化超出预期，快速回笼了足够的资金，满足了相关投资需求。

根据南京网上房地产数据显示，截至2023年12月20日，滨江雅园项目入网总套数2446套，入网总面积254113.6㎡，未售总套数757套，未售总面积80347㎡，项目总均价19946元/㎡。

以此推算，项目整体去化率仅约68%，总销售金额34.58亿元。而在此前定增方案中，苏宁环球称该项目可获得收入47.89亿元，两者之间存在一定的差距。

值得注意的是，该项目最新一期开盘是在2022年10月23日，即在定增公布之前。根据南京网上房地产数据，当期开盘为7幢、9幢、11幢、12幢，当中除了9幢至今仍未售外，其余已为在售状态。至此，滨江雅园项目12幢已全部开发完毕，并进入销售状态。

但经过一年的消化，上述房源的去化表现仍强差人意，仅11幢去化达到80%，7幢及12幢的去化率分别为40.69%及50.34%。而根据当前成交情况测算，该批次推售房源的成交额约为6.83亿元。

而根据苏宁环球2022年年报及半年报，滨江雅园全年销售10.33亿元，上半年成交金额为7.38亿元。可见，尽管下半年新盘入市，但销售情况并不理想。

虽说项目难以售罄，至少滨江雅园已开始录得盈利。2021年、2022年及2023年上半年，项目分别结算了7.15亿元、13.28亿元及5.96亿元，合计贡献收入26.39亿元；实现的效益分别为3.3亿元、6.1亿元及2.54亿元，合计为11.9亿元。

即便如此，滨江雅园的销售回笼资金最多只能满足自身项目开发投资需要。根据2023年上半年年报所示，截至期末，滨江雅园项目累计投入金额为3.97亿元。而该笔投资资金仍使用上一次募资资金。

2020年11月11日，苏宁环球发布公告，公司变更上次募资用途，将4.66亿元用于北外滩水城二十街区即滨江雅园项目建设。而后再次调整，变更为4.5亿元。事实上，该笔调整后的资金并未使用完毕，截至今年上半年，投资使用进度为88.25%。

换言之，滨江雅园在前述募资资金仍未使用完毕的情况下，就开始进行新一笔的募资计划。

更为需要关注的是，在该次变更公告中，苏宁环球表示滨江雅园预计总投资约16.42亿元。而苏宁环球对于滨江雅园的投资金额数据也异常飘忽，在最新的定增方案前，苏宁环球曾公开披露，滨江雅园的投资额为12.8亿元，但到了定增方案中，项目的投资额则无故多了8个亿，达到20.44亿元。另据预售证信息，滨江雅园12栋楼总需投入16.61亿元，同样少于20.44亿元。而截至2022年底，项目进度已达到95%，多出来的投资额将用于哪里？

该情况在另一募投标的天华硅谷庄园三区（荣锦瑞府）项目同样发生。根据预售信息显示，荣锦瑞府分期建设，13栋楼合计投资10.37亿元。官方披露的投资额也是10亿元左右。而在定增方案中，该项目的总投资金额则飙升至30.41亿元。

因此，在苏宁环球定增方案披露之时，就曾有投资者质疑，苏宁环球是否存在通过夸大开发项目投资金额，从而增加定增规模之嫌。毕竟募资到手后，变更资金投向是上市公司的惯常手法，至少在滨江雅园项目中，已早有体现。

因此，市场普遍认为，此次苏宁环球以滨江雅园项目顺利实施来结束此次“诡异”的定增，不过是个美丽的托词。

苏宁环球有多缺钱？

疑似夸大投资额来募资，苏宁环球到底有多缺钱？

数据显示，截至2022年末，苏宁环球的总资产为153.93亿元，总负债为56.13亿元，其中，一年内到期的非流动负债为8.63亿元，但其手持货币资金仅为11.13亿元。

尽管现金可覆盖短期债务，但多少令苏宁环球捉襟见肘。这一艰难处境延续到今年。

由于定增方案迟迟未有落地，而部分债务已到期，这进一步导致苏宁环球的账面资金缩减。

截至今年三季度，苏宁环球手持货币资金仅为5.5亿元，但同时一年内到期的非流动负债也降至2.6亿元。

但苏宁环球的其它风险正在飙升。由于地产项目销售增加计提销项税额增加，截至三季度，苏宁环球的其他流动负债大幅增加88.56%至6809.6万元。

另外，苏宁环球的收入也难以提振。今年上半年，苏宁环球实现营业收入10.33 亿元，同比减少8.76%；实现归属于上市公司股东的净利润 3.03 亿元，同比下降7.94%；至三季度末，苏宁环球收入及归母净利润分别为14.65亿元、3.83亿元，跌幅分别扩大至19.07%、22.16%。

从业务构成来看，尽管苏宁环球自2020年起尝试多元化转型，新增混凝土、酒店业、文化业、医美、其他等，但房地产始终是苏宁环球业绩主要贡献来源。

根据2023年半年报，当期苏宁环球房地产板块营业收入为8.45亿元，同比减少13.39%。期内，医美、酒店业务实现较大幅度增长，可惜仍然难以担当“第二增长曲线”的重任。半年报所示，医疗美容、酒店营收分别为9378万元、6298万元，分别同比增长25.19%、36.23%；建筑材料、文化创意产业等持续疲软。

显然，尽管房地产行业仍然备受挑战，苏宁环球仍然只能依赖地产销售来维系公司的经营发展。

从近年苏宁环球的销售业绩来看，表现也相对平庸。据睿思网查阅，在2018年过30亿后，2019-2022年，苏宁环球的销售金额分别为19.28亿元、14.95亿元、20.65亿元及15.36亿元。

去化难题一直萦绕着苏宁环球。滨江雅园就是典型例子，作为苏宁环球的标杆项目，是业绩贡献的主力，几乎贡献了当年2/3的销售额。但正如上文所述，该项目的去化始终强差人意。

不过似乎苏宁环球对此并不在意，因其并不追求将规模做大。故此，近几年其也并未新增土储，“啃老本”就足以令其细水长流发展数十年。

截至今年上半年，苏宁环球共拥有六宗地块，总占地面积为172.63万平方米，总建筑面积208.66万平方米，剩余可开发建筑面积为208.66万平方米，且八成主要集中在南京区域。按照其2022年8.83万平米销售速度，苏宁环球还可以卖25年。

在滨江雅园项目中，苏宁环球也特地留出了一幢“捂盘待售”，只是不知未来的楼市走势能否如苏宁环球预期有所上涨。

因此，苏宁环球也被市场冠以“不思进取”。为了增厚账面资金，2022年，苏宁环球通过不拿地保证经营活动现金流转正，减少投资支出和筹资活动，收回理财产品等手段，使得账面现金及等价物从2021年的-4.42亿元转正为5.28亿元。

这也不难理解，为何苏宁环球打起了定增的主意，只是这次未能如愿。躺平已久的苏宁环球，会开始重新努力起来吗？