“套哭”无数人

今天说下光明，那个甚少让深圳人赚到钱，却套哭无数“刚需”的光明。

要说光明当下的楼市有多惨，还是先看数据。

01

打开诸葛找房的网站，光明目前有差不多1000套二手房（包括商办）挂牌销售。

位于凤凰街道的光明1号，88平三房挂牌总价350万，单价3.94万/平；21年11月同户型成交价460万，折合单价5.2万/平。现在业主报价相比两年前成交价高峰期单价降了32%。

位于马田街道的光明峰荟，67平两房挂牌总价310万，单价4.61万/平；22年5月同户型成交价357万，折合单价5.34万/平。现在业主报价相比成交价高峰期单价降了15.8%。

位于光明街道的正兆景嘉园，89平三房挂牌总价340万，单价3.81万/平；22年12月同户型成交总价380万，折合单价4.26万/平。现在业主报价相比去年同期单价降了11.8%。

位于公明街道的益田假日府邸，79平三房挂牌总价310万，单价3.88万/平；21年8月有77平的房源成交总价433万，折合单价5.59万/平。现在业主报价相比高峰期的单价降了44%。

位于公明街道的宏发上域，84平三房挂牌总价250万，单价4.7万/平；21年11月有86平的房源成交总价550万，折合单价6.34万/平。现在业主报价相比高峰期的单价降了34.89%。

位于新湖街道的乐府花园，110平四房业主挂牌总价470万，单价4.27万/平；项目2020年开盘备案均价4.7万/平。现在业主报价相比开盘时期的单价降了10%，“低于原购价出售”的消息直接打在推介的标题里了。

位于玉塘街道的勤诚达正大城南区，97平三房挂牌总价395万，单价4.05万/平；勤诚达正大城三期（悦园二期）2020年备案的均价为5.16万/平。现在业主报价相比开盘时期的单价降了27%，业主相当于亏本甩卖了。

光明房价到底跌了多少？

这是中原做的一份统计图：

这几个项目是光明比较典型的二手房了，对比历史最高成交价，基本都跌了25%以上。

公明中心区的天汇时代花园一期，119平的房子2023年成交均价在4.4万/平，历史最高成交价为6.46万/平。我查了下，天汇时代花园一期现在最低挂牌单价在4.5万/平，估计实际成交价格和这个是比较接近的。

光明中心区的龙光玖龙台，116平的房子23年成交均价7.05万/平，历史最高成交价达到10.77万/平。

02

可能很多人问了，光明为何会这么惨？

其实吧，问题不在光明本身。

简单点说，这两年，深圳房价体系正在崩溃和重构，光明大跌只是其中一个。

对于深圳房价体系崩溃这块，比较好的研究来自于《米宅珠三角》。

我把其中核心的观点摘录给大家看下：

2020年之前过去的很多年，深圳房价是以福田南山两个中心区做为价格锚点，以这两个中心区为圆点，向外房价一层层递减。

这是深圳房价的1.0版本。

2020年之后，深圳形成了多锚点和零星高点的房价格局，升级到了2.0版本。

后海、前海、宝中三个大中心，光明、沙井两个小中心形成了五个价格高地，房价由内向外层层递减。

除了这五个中心，香蜜湖安托山的豪宅，还有名校学位房组成了各自的房价高地。

新的房价格局，很明显西部远高于东部，光明沙井则登上了远郊的神坛。

但是，万事万物都有周期，楼市不例外，深圳楼市更不例外。

一顿操作猛如虎后，深圳各区的房价都大幅回调，房价体系崩溃了。

大家看看目前公开信息渠道里的一些深圳房价下跌统计的截图，如果这些图为真，那简直是惨无人道。

光明坠落，沙井梦碎，前海变得有点悬。

五个房价新高地，全部垮台。

比如这样：

图源于网络和公开资料，数据不一定为真，仅供参考

再比如这样：

还有这样：

图源于网络和公开资料，数据不一定为真，仅供参考

……

图源于网络和公开资料，数据不一定为真，仅供参考

一些曾经的热点楼盘，比如罗湖螺岭的东门168和旭飞华隆园，宝安的灵芝新村和花样年，八卦岭的八卦岭宿舍和鹏盛村，还有当年炒的最火的前海诺德假日……跌幅最高到了50%。

华侨城的纯水岸四期、红树湾的瑞河耶纳；福田区的百花的国城花园、香蜜湖的香蜜湖豪庭和锦庐花园等单价较高的楼盘，同样跌幅超30%。

03

深圳核心区的房价大幅下跌了，光明当然也扛不住。

过去几年，光明是刚需们的天堂。

南山、福田二手房今天不买明天就涨价的情形下，来一套有前景还高品质的光明新房是所有刚需们最好的选择。

在传统的自住+投资的双重逻辑驱动下，结果就是刚需们扎堆套在了光明。

我一朋友，有200万首付，2020年本来看中了皇岗一个二手房，结果签合同前业主临时涨价，一气之下就去光明打新了。买房的时候，没去过售楼处，没看过样板房，连户型都不知道朝南还是朝北。

万里挑一选中了，现在交房了才头一次知道自己家门朝哪边开。

他说：

如果上天再给他一次机会，他说200万首付干啥不好。

现在六个钱包都套在光明了，老婆带着岳父母去住了，自己还在福田租房子。

这是12月光明在售的项目价格表。

可以看到，经过一轮盘整期，多数新盘都降价了，但是备案价仍维持着4字头的体面。

比如

11月28日，光明满京华金硕华府1栋（住宅）发布销售方案。本次新推430套住宅，建筑面积约98-141平住宅产品，均为毛坯价备案，全装修交付。备案区间价格在4.2-5.1万/平方米，备案均价约4.68万/平；

10月30日，位于光明区凤凰街道的中海时光境获批预售，此次备案房源中住宅546套，户型面积约为82-108平，备案均价约4.9万/平；

9月27日，龙湖御湖境花园开盘，项目备案住宅186套，户型建面约81-120平，备案均价约4.46万/平。

整体而言，开发商都是降低的姿态的，价格都比较实惠了。

再比如

12月6日，润宏城取得预售许可！

项目推456套住宅，推出81-135平单位，备案均价4.5万/平，备案均价价格4.05-5万/平。

我查了下开发商释放出来的消息，项目综合的折扣享约“87折”——总共包含7重优惠：99折*99折*98折*98折*96折*98折，以及首开特惠99折（仅限开盘当天享首开特惠）。

折后总价约295万起。

这就是说，最低的单价大概只要3.64万（295万/81平）。

这就非常非常有诚意了。

你可能要问，这个价格能不能买？

我的回答是：当然能！

为啥？

首先，这个项目很难挑出什么毛病，这个我以前写过文章，有兴趣的可以看看:《深圳下一个十年，谁将执笔？》

其次，还是得相信周期的力量。

深圳房价体系崩溃是事实，但在进入一个新的周期也是事实。

从大面上说，大概率上，深圳楼市周期到了一个相对的底部。

具体到光明而言，其前景还是可以的。

1、光明价值仍摆在那。

以前光明靠什么炒作起来的？南山的后花园？高科技科学发展区？13号线延长线的便利？

现在，这些基本面还是没变。

而且，兑现的周期大大缩短，现在买入等待期更短。

2、优质项目的长期价值仍在

比如天汇时代花园二期，现在挂牌单价5.15万/平。这个项目开盘均价4.45万/平，涨了15.7%。

再比如星河天地，现在挂牌单价6.23万/平。这个项目2018年开盘的时候备案均价4.63万/平，涨了34.5%

这是近期某个自媒体做的一张图，相比当年备案均价，玖龙台近期成交单价涨了35%，光明1号涨了4%。

周边20年前买了光明的朋友，现在心态都很平和，因为不管怎么说都是赚的。

周边21年的时候高位买光明的朋友，一路哭着过来也想明白了。尤其是二套首付四成的消息出来，甚至还有人想“补仓”。

毕竟，光明都3字头了……

部分图片和数据源自网络和公开资料，仅供参考