恒基退出，旭辉独揽上海虹桥项目为求散售“自救”？

继把香港北角“汇港东”物业出售予李宁之后，恒基兆业也退出了上海虹桥项目。

12月11日晚间，旭辉控股公告，以约2.26亿港元的总价收购虹桥项目中恒基兆业所持的50%股权，其中包括境内应付约5585.5万港元及境外应付约1.70亿港元。

至此，旭辉控股实现对该项目100%控股。旭辉与恒基兆业关于上海项目长达十年的合作关系也宣告结束。

下一步，散装出售？

虹桥项目是一处位于上海闵行区虹桥商业圈的商住综合体，名为“恒基旭辉中心”，其中也包括旭辉自家总部大楼。据了解，该项目所在地，也是虹桥商务区最后一幅地块，总占地面积约为8.48万方米，规划建筑面积约为16.72万平方米。

2013年11月，旭辉力压群雄，以21.44亿元竞得该项目地块。同年12月，旭辉选择与恒基兆业共同联手开发该项目，双方各持有50%权益。

按照当时订立的协议，双方在该项目中所作出的总资金贡献预期将为21.44亿元。而彼时旭辉不过是家百亿房企，这巨额的投入明显让其感到吃力，恒基兆业的入股，无疑可以减轻旭辉肩上的压力，恒基兆业也借机在内地实现曲线扩储。

随后，双方在上海虹桥项目上开启了长达十年的合作旅途。迄今，虹桥项目已经开发完毕，相关住宅物业也已销售完毕，办公楼及配套设施投入运营。

截至2022年末，虹桥项目的资产总额约为20.6亿元，净资产9.5亿元；并于2022年实现扭亏为盈，2022年税后净利润为1504.8万元，2021年税后净亏损为308.1万元。

此时，似乎也到了该退出的时候了。

据了解，从合作之初，旭辉和恒基兆业即分工明确，由旭辉来负责操盘，恒基兆业更像是财务投资人的角色，除了带来高水平的管理和丰厚的资金，其品牌影响力也有利于项目的后期开发。如今，项目已开发完毕，相关写字楼亦用作旭辉总部大楼，恒基兆业选择退出，也是情理之中。

旭辉方面亦表示，虹桥项目开发完成之后，准备结束合营来更全面的掌管项目公司，也为后续的决策性部署铺平道路。

而事实上，恒基兆业也不得不退出，因为旭辉正有意将相关写字楼物业进行出售，以实现“自救”。“结束合营之后，旭辉不必再做资金封闭管理，部分空闲资金可以灵活调用，而不是沉淀在项目里。”旭辉在公告中明确表示。

就在今年年初，就有消息传出，旭辉拟以14亿的总价，卖掉上海恒基旭辉中心两栋写字楼，其中一栋写字楼是旭辉总部，建筑面积约1.6万方，售价8.8亿元，另一栋写字楼约1.1万方，售价5.5亿元。据了解，另一栋写字楼目前入驻企业有国核保理、海隆控股、光洋股份、大发集团、东邦物流等。

事实上，恒基旭辉中心整个园区共有十几栋写字楼。如果该些物业能顺利出售，相关回款将可用作补充旭辉的现金流，推进债务化解。

为此，旭辉要做的第一件事，自然是与恒基兆业进行股权切割。为了令恒基兆业实现顺利退出，双方将进行若干股权转让步骤：

旭辉方面须支付虹桥项目对中光发展（隶属于恒基实体）的分红，整体约1.62亿元。此笔分红付款由此前中光发展所欠虹桥项目的3.41亿元债务等额抵消。抵消后，中光发展还欠该项目约1.79亿元债务，需现金支付；

随后，旭辉实体将以约5585.5万港元的代价受让中光发展所持的30.315%股权。不过该部分被此前恒基向旭辉出售广州昌卓项目的欠款等额抵消；旭辉方面另需支付约1.7亿港元买下信达投资（隶属于恒基实体）在该项目中的剩余股份。

完成上述交易后，恒基实体完成退出，虹桥项目的全部股权也归为旭辉。预料在此之后，旭辉的资产出售动作将进一步加快。

三度资产处置，只为自救？

算上此次虹桥项目，这已是今年以来恒基与旭辉的第三次资产处置。

今年3月，恒基与旭辉签订了两份股份转让协议。据出售协议，北京旭辉（旭辉集团附属公司）向广州捷骏（恒基兆业间接全资附属公司）出售合作项目河北和湖的全部50%股权及被出售贷款，总代价为人民币9.5亿元；南京恒学（恒基兆业间接全资附属公司）向广州旭辉（旭辉集团附属公司）出售在合作项目广州昌哲的全部25%股权及被收购贷款，总代价为人民币10亿元。至此，旭辉方面完全退出河北项目，恒基完全退出广州项目。

另悉，广州捷骏就出售事项应付北京旭辉的代价将与广州旭辉就收购事项应付南京恒学的代价抵销。抵销后，旭辉集团就收购事项应付的代价为人民币5171.21万元。

今年9月，恒基与旭辉再就广州增城项目分家。公告显示，广州昌广（旭辉控股间接全资附属公司）向广州昌汇（恒基兆业地产的间接全资附属公司）售出其在合作平台广州昌卓的全部50%股权及出售贷款，总代价约2.4亿元。

该合资公司持有广州增城润昱置业全部股权的20%，其持有及发展增城三联村的住宅及商业项目，占地约8.5万平方米，总建筑面积约为25.6万平方米。至此，旭辉方面全面退出广州增城项目。此次交易的对价将由本次的虹桥项目公司享有的分红及/或应收款中的等额部分抵销。

据了解，截至目前，旭辉与恒基兆业还有约十余个合作项目，涉及TOD、购物中心、住宅等业态。不排除旭辉后续为了加快项目处置以自救，进一步与恒基兆业“划清界限”。

尽管72亿境内债终于在近期实现展期，但这也只是为旭辉争取了片刻喘息之机，毕竟境外债务重组方案迟迟未能敲定。

眼下，优化现金流始终是头等大事。截至2023年6月30日止，旭辉总资产3382亿元，总负债达到2607亿元；2023年上半年的净亏损达到68.8亿元，归属于母公司股东的净亏损64.32亿元。

融资受困，旭辉增加流动性的方式并不多，加快销售成交自是必然。数据显示，今年前11月，旭辉累计销售约646.6亿元，合同销售面积约458.87万平方米，合同销售均价约1.51万元/平方米。但碍于合营项目过多，公司股东权益应占合同销售金额仅约331.7亿元，这也掣肘了旭辉资金的快速回流。

出售资产也是补充现金流的快捷方式之一。仅在12月，旭辉就先后以2.21亿、4.36亿出售山东德州项目51%股权及天津铂悦融御项目49%股权，以换取经营资金。