存量改造之王重现 领展“炼金”筹划轻资产

随着广州天河领展广场的开业，素有“亚洲存量改造之王”之称的领展房产基金，在国内又收获了一宗商业存量整体改造的新案例。

11月21日，广州天河领展广场完成第一期资产提升工程并正式开业。这是领展在国内所操刀的第二个资产提升项目，第一个为深圳领展中心。

据了解，广州天河领展广场资产提升首期项目总投资约3亿元，由于领展暂未披露二期资产提升的投入金额，但若算上32.05亿元收购价，领展在该项目的投入已达到35亿元。尽管投入金额不及深圳领展中心的高，但从商业革新的维度来看，领展在广州天河领展广场确实花费了一番心思。

内地版“乐富广场”？

据了解，广州天河领展广场位于天河区珠江新城东侧，原为“太阳新天地购物中心”，领展于2021年6月以人民币32.047亿元将其收入囊中。

在领展收购之前，太阳新天地的定位几经轮换，从最初的“高端购物中心”到“快时尚年轻商业”，而后则是“家的N次方”，频繁转型下，太阳新天地的运营始终不尽人意，更一度成为市场上的“烫手山芋”。

最终，随着领展的收购，太阳新天地的流转命运终告一段落。与此同时，领展也对其制定了分阶段的资产提升计划，第一阶段资产提升计划于2023年完成改造，同时更名为“领展广场”重回大众视野。

按照计划，天河领展广场将在两年内分阶段完成内外空间升级，并实现从传统百货到一站式全民购物娱乐的现代化社交场所的蜕变。

具体工程于去年9月开始展开，领展通过重新配置空置空间、定位商户组合、营造更舒适怡人的公共空间等重塑资产价值，并于今年9月重新入市。

据了解，在业态规划上，天河领展广场以品质餐饮与潮流零售为主力业态，规划占比分别为35%和30%；涵盖生活超市、儿童乐园、娱乐健身、影院剧场的主力店，约占20%；其余为生活配套，约占15%。

此外，领展在商业品牌方面也进行了大刀阔斧的革新。据悉，天河领展广场从去年开始就陆续与60多家新品牌签约，令全场近一半店铺实现“大换血”，当中不乏城市首店及区域首店。包括引入天河区首家Meland Club、广州首家三月红棉西关特色美食专门店、老湘村1300广州首店、鲜谭·山珍河鲜甄选店等等。

同时，天河领展广场还打造了一批独具特色的定制化门店吸引客流，如急急脚咖啡宠物友好门店，打破标准店模式，打造咖啡+烘焙+限定特供产品的Chill级咖啡厅；广州首家客语臻选店则通过透明式厨房，展示招牌产品盐焗鸡的烹饪制作过程。

经过一番改头换面，天河领展广场的出租率、人流量、客单价也得到明显的增长。

据披露数据，天河领展广场全场出租率达到95%，今年10月，项目客流量按年及按月均增逾40%，总体销售额按年同比增长65%、按月环比增长30%；首期投资回报率达到12%。

据称，天河领展广场计划将于明年启动第二期资产提升，主要为内部翻新，包括洗手间、天花、地面、灯光等。“随着环境向好和第一期积累了不少的改造经验，品牌都对领展更有信心，相信第二期的投资回报率会更好。” 领展中国内地董事总经理竺海群日前表示。

天河领展广场亦被市场视作为领展“香港乐富广场”的内地翻版。资料显示，香港乐富广场是领展“元老级“项目。2008年，领展耗资超4.23亿港元对其进行翻新，并于2011年初全部完成。改造完成后顾客逗留时间平均上升10%-14%、总消费额增长50%、顾客数增加近30%，而物业估值自上市后也增长200%。

当下高调入市的天河领展广场后续的运营能否持续保持当前水准，物业估值能否实现更高水平，仍有待时间考察。加上“全球店王”SKP或将进驻马场，也必然对天河领展广场的经营形成一定的挑战。当然，这些都是后话。

在市场眼里，无论是改造实施或是运营效益维度来看，天河领展广场都称得上领展在国内存量商业改造的代表作，尤其是对比深圳领展中心城而言。

深圳领展中心城是领展所打造的首个存量商业改造项目，尽管经历了超过一年的大规模改造，但由于商品业态变化低于预期，一直被市场诟病其改造“面子大过里子”。事实上，领展在深圳领展中心城的投资金额是广州天河领展广场的两倍以上，综合近3.5亿港元的改造总价以及74亿港元的收购价，领展在该项目就斥资接近80亿港元。

铺路轻资产前景几何？

领展如此大费周章在内地进行两大商业存量项目改造，背后显然还暗藏着大谋局。

就在广州天河领展广场正式开业的同时，领展宣布将内地零售品牌重新定位，并建立了“领展广场”及“领展中心城”两大品牌。

其中，“领展广场”以社区商场定位，集中为所处街区及附近社区的都市家庭及新生代提供体验；“领展中心城”档次相对略高，定位为内地核心城市“中心”地带的地标性零售商业体。

巧合的是，广州天河领展广场与深圳领展中心城正好对应该两大零售品牌，市场猜测，该两个存量改造项目也将成为两大零售品牌运营的旗舰项目。

而通过对“领展广场”、“领展中心城”两大商业品牌的运作，领展亦有望为后续快速推行轻资产铺路。

 “在领展2.0战略阶段的运营标准的提升，将助力领展在3.0战略阶段展现能力,吸引更多的投资。” 领展房地产投资信托基金执行董事兼行政总裁王国龙毫不讳言。

据透露，领展的“3.0战略”，包括积极的资产管理、优化投资组合促使收入来源多样化，以及通过与资本伙伴合作，引入轻资产模式以增加资产管理规模及管理费收入等方面。并将着眼亚太地区多个资产类别的投资机会，继续通过审慎的资本管理来严控融资成本和财务风险。

早在去年年底并购新加坡项目时，领展曾与NTUC就零售物业宏茂桥城订立了一份为期10年的资产及物业服务协议，当时该合作被认为是领展轻资产拓展的首次尝试。

王国龙曾就公司收并购及战略部署的话题回应称，领展会考虑不同的方案，包括单纯进行资产或物业管理输出，在新的投资上，也可能引入其他资本或者基金。自有物业方面，不排除在保持经营权的前提下出让部分项目的权益。

自2015年开始进入内地市场，领展目前在内地共有7个商业项目，该拓展速度多少有些过慢。加上长年经营收益不达预期，市场曾有传领展萌生退意。

最新数据披露，截至9月30日，领展于中国内地的以人民币计算的物业收入净额同比增加2.5%，不过以港元计算，受外汇影响收益及物业收入净额分别同比下降6%和3%。

出租率方面，截至9月30日，领展于内地物业组合的出租率维持在95.8%；零售业务的平均续租租金下降5.2%。估值方面，领展内地物业的总估值约315.75亿港元，同比下降10.22%。其中零售物业的估值约234.13亿港元，同比下降11.01%。

而从今年年中开始，市场频繁传出“领展出售内地资产”的消息，但该消息已被领展明确否认。

王国龙表示，天河领展广场反映出公司对内地市场的用心投入，目前公司没有出售内地资产的计划，但领展会不停考虑组合增加投资或退出。

但无可否认，如何改善和提升内地项目的运营水平及经营收益仍是领展目前最为头痛的问题。

相关人士指出，从目前来看，轻资产或许是行之有效的解决方案。在轻资产模式下，领展可更好地发挥资产管理人的角色，借助对外输出品牌及运营服务等，从而实现在国内的进一步扩张。尤其是当前国内经济呈复苏态势，营商环境已逐步改善，也必然给领展带来更大的业绩增长空间。当然，前提是“领展”商业品牌的培育足够成熟。

“如今在广州，人们谈起天河领展广场和位于荔湾的领展购物广场，更愿意讲它们原来的名字（太阳新天地和西城都荟），可见，领展在大众的熟知度和认可度还不足够。”相关市场人士称。