保利发展，凭什么被时代选中？

2023年的保利发展，不再只是一家企业，而是一种现象。

这一年，保利发展在这个夏天，以2368.21亿的合约销售额登上2023年上半年房地产行业销售规模冠军的位置。

没有宏大叙事，没有事前铺垫，保利发展就这样登顶。

对于这个结果，市场早有预期。‍

早在多数人还处于等政策的迷茫期时，保利发展就已经坚定的在销售端默默加速。

这种锐意进取的勃勃生机，对行业坚定看好和对自己信心十足的底气，与当时一片低迷的市场环境形成了鲜明对比。‍‍‍‍‍‍‍

数据的进取更为直观。自2022年8月开始，保利发展已经连续13个月包揽了全国月度销售冠军。

而保利发展对登顶如此淡定，也不难理解。基于对行业的前瞻预判，制定自身战略并积极落地，势在必得而又稳扎稳打，符合保利发展一贯以来的稳健而又进取的风格。

行业浩荡30年，保利发展曾踏上时代的浪潮，成为规模最早破千亿的房企之一；

也曾穿越过行业低谷，凭借坚定信心和自身韧性被时代选中，成为地产新一轮周期里的引领者。

引领行业不断向前，对保利发展而言同样有不同的里程碑意义。

或者可以这么理解，规模第一是结果，而保利发展在登顶的过程中所展现出来的一流的核心竞争力、一流的行业引领力和一流的企业影响力构成强大的综合实力，才是“2023保利发展现象”的底色。

一个基本确定的事实是，中国的房地产行业已经走完了轰轰烈烈的全面牛市，当前处于竞品质而非竞速度的“品质时代”。

时代不同，微观主体的行为模式也不一样。新的时代，新的格局，行业需要全新的引领者。

2023年8月30日，保利发展发布了2023年中期报告。借着中报的10组数据，我们试图还原，保利发展是如何一步步成长为行业第一的。‍

NO. 1｜安全

负债水平及资产结构，行业最优之一

发展的第一要务是安全，这是保利发展一贯以来坚持的发展策略。

2023年上半年，保利发展发布的有息负债规模为3564亿元，较期初减少250亿元；资产负债率76.99%，较年初下降1.12个百分点；

扣除预收款的资产负债率为65.31%、净负债率为63.06%，分别下降3.17和0.50个百分点，现金短债比为1.38，“三道红线”持续保持绿档水平。

发现没有，作为一家头部央企，保利发展其实本身的负债结构已经是行业最低区间了。但保利发展还一直在降债和调整债务结构，安全才是发展的底气。

NO. 2｜销售

销售增长，行业领先

年报数据显示，保利发展2023年上半年实现销售签约金额为2368.21亿元，同比上升12.7%，市场占有率提升0.4个百分点至3.8%。

据中指研究院统计数据显示，2023年上半年，TOP100房企销售总额为35682.3亿元，同比微增0.1%。而保利发展上半年销售业绩大增10%以上，展现出较强的增长韧性和抗风险韧性。

NO. 3｜利润

归母净利润增速，行业最优之一

数据显示，今年上半年，保利发展实现营业收入约1370.27亿元，同比增长23.71%；归属上市公司股东净利润约122.22亿元，同比上升12.65%。

横向看，2023年上半年，保利发展的营收规模仅次于万科和碧桂园，营收增长幅度位列行业第一。

此外，保利发展归母净利润的表现也非常优异。净利润位列行业第三，仅次于中海和华润。净利润增幅在10%以上，同样也是行业最优之一。

据不完全统计，2023年上半年房地产行业的销售毛利率已经下降到16%的水平，而保利发展仍然保持着高于行业的毛利水平。2023年上半年，公司毛利率为21.29%，净利率为11%。

NO. 4｜现金

在手现金规模，行业第一

现金对于房企的重要性，当前再怎么强调都不为过。充足的现金储备，不仅能够增厚财务安全边际，也能够进一步打开房企的发展空间。

截止6月30日，保利发展在手现金总计1486亿元，保持在总资产10%左右的合理水平。这个现金储备规模，在今年的TOP5房企里已经排在首位。

销售回款既是考核房企销售业绩质量的重要指标，也是经营性现金流的主要来源，代表着开发商经营能力和综合实力，在去杠杆的大背景下，其重要性更不言而喻。

在行业销售创新低的2023年，作为行业龙头的保利发展，在上半年实现了严格的现金流管理。不仅加强按揭和待收房款管理，实现回笼金额2273亿元，同比提升13.9%，回笼率96%，同比提升1.1个百分点。且通过调整开工节奏，实现经营活动现金流量净额71亿元，较去年同期增加296亿元。

在当下的市场中，充裕的现金流意味更充分的发展信心，不管从政策逻辑，还是市场逻辑，优质龙头房企在土地市场和并购市场，都将拥有更多的机会。

NO. 5｜融资

融资成本，行业最低之一

优异的负债结构和财务表现，也给保利发展带来了行业最低的融资成本。

2023年上半年，保利发展综合融资成本3.73%，较年初下降19个基点。放眼行业，保利发展的融资成本，也是行业TOP5的水平，基本处于行业最低区间。

优质的企业拥有优质的行业信用，越优质的企业越能够融到便宜的钱。

上半年，保利发展发行了3笔公开债，总融资规模为89.32亿元，利率在2.26%-3.75%之间，处于行业最低区间。此外，保利发展125亿的股票定增也进展顺利，于6月底获证监会同意批复。

在银行信贷收紧、投资者对房地产信心严重受挫的形势下，强大的融资优势是保利发展一条深深的护城河。

NO. 6｜信用

信用评级，行业最高之一  

国际大行评级历来都是重要的投资风向标，尤其是在当下，不仅决定着一家房企在资本市场的“钱途”，甚至左右着房企的生存。

截至2023年2月10日，标普、穆迪、惠誉三大评级公司均给予六家中国房企“投资级”评级，保利发展就是其中之一。

NO. 7｜拓展

逆周期调仓，土储质量行业领先

在这一轮地产下行周期中，以保利发展为首的龙头企业们展现出了逆周期加仓的战略定力。

上半年，保利发展新拓展项目总计41个，总地价709亿，同比增长17%。全口径新增货值812亿元，权益新增货值733亿元，位列房地产行业权益新增货值第一位。

反观整个行业，1-6月50家代表企业拿地总额同比减少21.5%。且1-6月，在保利发展拿的41块地中，有6块在北上广，有17块在成都、苏州等强二线城市。

此外，保利发展的拓展质量及资源把控力也在提升，报告期内新增住宅货量占比95%，核心38城拓展总地价占比达到了99%，且新增项目税前成本利润率平均超过了15%，收益确定性更强。

NO. 8｜深耕

城市布局，行业最优之一

不难发现，今年TOP5榜单上的企业，对核心一二线城市的市占率大多在提升。比如保利发展，上半年公司布局的38个核心城市的销售金额占比87%，同比提升8个百分点。

在市场格局高度分化的下半场，高能级市场的高占比，极大地增强了保利发展的业绩稳定性和市场安全垫。

上半年，保利发展销售金额超百亿城市达到6个，累计销售金额1123亿元，同比增长21%，占了半年度约2400亿合约销售额的47%。高能级城市的销售贡献持续凸显，在长三角销售金额超过777亿元，粤港澳大湾区超570亿。

可以预见的是，保利发展极具前瞻性的城市布局和需求洞察，将对未来保利发展的销售增长形成强有力的支撑。

NO. 9｜物业

大物业战略优势明显

物业业务既是保利发展综合服务的关键拼图，也是“不动产生态平台”的核心载体之一，重要性再怎么强调都不为过，2023年上半年保利发展继续推进大物业战略布局。

上半年保利发展物业营业收入71.41亿元，同比增长10.7%；归母净利润7.64亿元，同比增长21.5%；合同面积8.42亿平方米，同比增长15.2%；在管面积6.50亿平方米，同比增长24.3%。

至报告期末，保利发展物业第三方在管面积4.12亿平方米，占比63.3%；第三方物管收入19.69亿元，同比增长32.4%；公共服务在管面积3.58亿平方米，同比增长29.7%。

NO. 10｜商旅

商业营收增速，较同行领先

除了房开业务之外，保利发展还关注资产经营能力持续提升。

至报告期末，保利发展资产经营类收入22亿，同比增长22%。

包括酒店业务营业收入同比增长53%，平均入住率恢复至2019年水平，平均房价较2019年提升16%；会展业务营业收入同比增长45%，出租面积增长2.5倍，新客比例增长30%。

房地产的未来一定是综合运营能力的比拼而非单纯依靠开发销售，保利发展在很早就开始搭建“不动产生态平台”，资产经营类收入的提升本质上是保利发展经过了前期的业务布局和耕耘，已经开始进入收获期。

小结：

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近3年的行业现状，让很多地产从业者都抱着比较悲观的预期在看待行业未来。

但一个大家都忽略了的现实是，房地产市场高速增长的周期结束，是一个很自然的周期现象。

没有哪一个经济体、也没有哪一个行业是能够30年甚至在更长的时间里都保持高速增长的态势。

当大家一起经历了一场漫长的起高楼、宴宾客的盛大庆典，当宴席结束，一切重归平静，关键还是得看从业者们能否以平常的心态回到生活日常——即从轰轰烈烈的全面牛市走向平静的高质量发展时代。

平静不意味着衰退。过去30年，中国房地产行业的发展速度前所未有，滚滚向前的时代不会为任何人停留。

未来30年，质量取代速度，像保利发展这样，具备以全新的发展模式对冲行业周期的转换风险的企业，自然能够拥有更强的适应性和主动性，也更能引领行业往更好的方向持续向前。

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