招商房托半年记：短暂停顿还是下滑开启？

上半年，招商局商业房托的业绩表现并不尽如意。

根据8月30日披露的中期业绩数据，上半年，该基金录得收益2.38亿元，同比增长36%；物业收益净额1.79亿元，同比增长117.3%；基金单位持有人录得应占亏损5727万元，去年同期为亏损3209万元；每基金单位分派0.0475港元，去年同期为0.0771港元。

截至报告期末，基金总资产共计106.07亿元，较上年度末减少2.0%。

报告期内租金收入为2.17亿元，与2022年相关期间相比大幅增加50.8%。若不考虑2022年6月30日收购的招商局航华科贸中心的收入（该收入为总租金收入额外贡献5590万元），租金收入则增加1730万元，增幅12.0%。

然而，报告期内，整体物业组合出租率降至79.3%，较2022年末下降3.9%。

招商房托表示，这主要由于唯一的商业项目——花园城进行装修改造工程导致出租率下滑。

报告显示，年内花园城启动分区域封闭装修改造，部分商铺离场，导致项目出租率下跌至53.2%，租金亦有所下降，较2022年末下降9.2元/平方米至171.9元/平方米，主要为通过租金优惠吸引新租户。

据介绍，目前花园城南区、中区已分别于1月及7月重新开放，目前可出租面积的签约率已分别达到99.6%和73.6%。北区已于8月1日起进行封区改造，预计整体于年底完工。招商房托表示，预料年底完成改造工程后，花园城的出租率将回升至更高水平，租金亦将逐渐恢复。

然而，进入下半年，深圳零售商业市场竞争也更为激烈。据戴德梁行统计，下半年将迎来约55.4万平方米的优质商业项目入市。看来，花园城下半年的经营也并不轻松。

相较于商业项目，写字楼的整体出租率相对稳定，但也是通过牺牲租金收益来实现维持。

其中，新时代广场的出租率从2022年底的84%下降至6月末的79.9%。为保出租率稳定，新时代广场在新租约的租金上做出了让步，租金下调6.5元/平方米至177.9元/平方米。

不仅如此，据披露，新时代广场现有的租户中，今年到期的达到40%，其中，下半年到期的租户量达到30%。

值得一提的是，新时代广场的租户类型构成中，房地产租户占30%，主要是招商蛇口的企业，还有30%是能源和运输业，剩下30%为其它租户。过度集中的产业类型也带来一定的风险。

“（新时代广场的经营）确实整体压力比较大。” 在业绩发布会上，招商房托管理层坦言。

据透露，这当中涉及不少大客户，为此，新时代广场在上半年尝试通过全民经纪人和中介渠道等方式进行招商及维护，同时推出部分特价房源，也吸引了部分优质租户，目前还有些客户在谈，但预料到今年年底该项目的出租率仍会有一定程度的损失。

此外，招商局航华科贸中心虽实现了出租率上升，达到收购以来的历史高位76.7%，但租金也下降6元/平方米至313.3元/平方米，

结合市场环境来看，以上两个写字楼项目经营表现承压，主要受经济环境及甲级写字楼供过于求、市场需求大量萎缩的叠加影响，相较而言，面向中小型公司、租金水平较低的乙級写字楼市场，竞争压力较小，出租表现亦相对稳定。

科技大厦出租率保持100%，租金亦较2022年末上涨2.6元/平方米至132.4元/平方米，但值得注意的是，科技大厦由深圳前海蛇口自贸区医院整体承租。二期出租率为91.2%，几乎与2022年末持平，租金上浮5.1元/平方米至125.2元/平方米。

数码大厦由于没有提供租金优惠，租金保持稳定，但出租率则下降3.1%至82.8%。

在业绩发布会上，招商房托管理层表示，接下来将通过提供更合理的租金等方式提升出租率，同时以更好的服务、更多元化的产品，满足更多客户需求，提高客户粘性。

“在经济结构调整的过程中，有些新行业如电商直播以及科技创新类的产业，他们在发展中会产生新的需求和增长点，我们会紧紧抓住这部分客户的需求，把写字楼的运营管理做得更好。”

鉴于出租表现欠佳，物业估值也有所下滑，截至6月30日，招商房托物业组合的市值减少1.23亿元至94.24亿元。

尽管短期经营收益不达预期，但招商房托始终认为，REITs是熨平周期的最好产品。“分派方面，我们仍能保持一定的分派，同时，关于中港REITs通方面，短期内可能会有利好政策，我们也很期待。”

早在2022年8月，香港就成立了香港房托基金协会有限公司，筹划与内地互联互通等方式。此前深圳也曾提出推动REITs 等投资产品纳入“深港通”互联互通投资标的，扩大跨境金融资产转让试点品种和规模等意见。

彼时有分析指出，招商房托作为头部房托基金，倘若相关政策落地，其将有望吸引更多的投资者、壮大股东基础、改善流动性，获得估值修复乃至重估的机遇。

招商房托管理层亦表示，预期中港REITs通有机会在可见的未来实现，并坦言内地证监会曾找过他们发表对REITs通的意见，而他们内部也针对两地监管做了相当多REITs通产品研究。

“尽管都是REITs产品，但他们监管要求和优势非常不同，香港监管较为宽松，内地则相对严格，香港的杠杆更灵活更高，但内地的估值更高。我认为，一旦实现互通，未来他们会互相成就、互相共生。”