快评丨租率仅增2.6% ，招商房托的去化压力到底有多大？

今年上半年，商办市场活跃度不足，导致不少商办楼宇租金和租率双双承压。

近日，招商局商业房托（01503.HK）公告，截至6月末，写字楼业务平均出租率为85.5%，仅比一季度末时提高了2.6%（2023Q1的平均出租率为82.9%）。

分板块来看，写字楼业务中，招商局航华科贸中心出租率增幅最大，达8.3个百分点，上升至76.7%，现时租金313.3元/平方米；新时代广场的出租率增长3.9个百分点至79.9%，现时租金为177.9元/平方米。

网谷三项物业的运营环境持续保持良好，科技大厦及科技大厦二期表现稳定，数码大厦的租金及出租率则有轻微的下滑。

数据披露，科技大厦出租率100.0%，现时租金132.4元/平方米；科技大厦二期出租率91.2%，现时租金125.2元/平方米；数码大厦出租率82.8%，现时租金126.3元/平方米。

值得注意的是，招商局航华科贸中心和新时代广场出租率的上涨，是通过降低租金的方式实现的。

招商房托在公告亦坦言，由于新签单位的起租租金水平较低，招商局航华科贸中心和新时代广场的现时租金分别下降2.1%及1.9%。

不过，整体而言，对比市场持续上升的空置率，招商房托旗下写字楼物业的租赁表现，尚属令人感到欣慰。

戴德梁行日前指出，2023年上半年深圳甲级写字楼市场迎来持续高供应，供应影响下全市整体空置率上行，年中深圳甲级写字楼市场录得24.5%的空置率，半年上升1.6个百分点。

空置率上升，促使深圳甲级写字楼平均租金延续下行走势，今年上半年下降3.0%至每月每平米197.5元，对比历史高点已然下调28.6%。

进入下半年，空置率上升的情况也未必能得到很好的缓解。

CBRE世邦魏理仕指出，因2022年疫情推迟交付的项目叠加年内的新增供应，2023年上半年深圳优质写字楼市场迎来9个项目共计60.5万平方米的新增供应小高峰，同比及环比增长显著。

分析人士认为，供求失衡加剧将推动深圳办公楼市场空置率水平在年内继续抬升，这势必进一步压缩业主的议价空间，因此，租金水平预计在年内持续受下行压力影响。

招商房托的写字楼租赁压力可想而知。

至于零售业方面，租赁表现亦一般。截至6月末，蛇口花园城的出租率为53.2%，环比减少0.1%（2023Q1的平均出租率位53.3%），现时租金为171.9元/平方米。

当然，这主要由于资产升级改造所致。

招商房托表示，截至二季度末，中区（二期）已接近完成，北区（三期）预计花园城的全部升级改造工程将于2023年底完工成，届时预计会带来租金以及出租率的增幅。

现时来看，约6.5%的租金增幅，多少能反映改造升级所带来的积极作用。

数据显示，花园城的现时租金上升人民币10.5元/平方米至人民币171.9元/平方米，较上季度增长6.5%，出租率基本保持不变。

然而，进入下半年，深圳零售商业市场竞争也更为激烈。据戴德梁行统计，下半年将迎来约55.4万平方米的优质商业项目入市。这多少会对花园城带来一定的冲击。

写字楼去化压力重重，零售商业市场前景难言乐观，也许招商房托还需要采取更进取以及更创新的策略才行。