美国商业地产危机浮现

4月19日，据彭博报道，由于不断攀升的空置率对房地产价值产生影响，美国最大房地产公司之一Brookfield的Corp基金已拖欠逾十栋位于华盛顿特区附近的办公楼1.614亿美元的抵押贷款。

根据一份商业抵押贷款支持证券（CMBS）的文件显示，该贷款已转交给一名特殊服务商，该服务商正与“借款人进行谈判，以确定下一步行动”。

自2020年新冠大流行席卷全球以来，许多城市的商业办公楼都面临着空置率上升的问题。尤其是在美联储加息周期开始后，企业借贷成本上升，利润下滑，以及远程办公和居家混合工作模式的兴起，导致办公大楼空置率上升的问题迟迟未得到缓解。

拥有写字楼的房东将其用作抵押贷款，但由于空置率上升的问题难以解决，宏观趋势对办公楼价格产生了巨大压力。据Green Street数据显示，过去一年里优质办公楼价格下跌了25%。

随着租金收入减少，以写字楼为抵押贷款的房东开始拖欠高额债务。

值得关注的是，衡量商业地产债务违约情况的数据显示，3月份约有4.8%的带有CMBS的办公物业由特殊服务商管理，高于一年前的3.2%。特殊服务商管理的办公物业越多，意味着商业地产出现的债务问题越多。

此前，Brookfield就曾拖欠过两座洛杉矶大楼（Gas Company Tower和777 Tower）的相关债务。包括由太平洋投资管理公司管理的基金所拥有的哥伦比亚财产信托公司，以及由WeWork公司和Rhone集团创办的一家企业在内的业主也出现了办公室债务违约。

4月18日，Brookfield在洛杉矶的另一处办公物业，被移交给一个特殊服务商管理，并被债券评级机构列为观察对象。

Brookfield管理层表示，公司所拥有的商业地产中有95%是A等评级的，这些商业资产在全球范围内仍有强烈需求。尽管新冠大流行给美国市场某些地区的传统办公室带来了挑战，但这在我们的投资组合中只占很小比例。

然而，市场并不完全认可Brookfield管理层的观点。从数据上看，截至3月，华盛顿地区的办公物业价值比一年前暴跌了36%，与美国全国的跌幅相当。

数据显示，与新冠疫情前相比，华盛顿约有43%的员工在4月仍在办公室工作。这低于纽约、芝加哥、德州等城市，但高于加州一些受科技公司撤离影响的地区。

报告显示，Brookfield违约的十几栋商业大楼中，2022年的平均入住率为52%，远低于2018年承销债务时的79%。受美联储加息影响，该抵押贷款的浮动利率债务的月支付额从一年前的30万美元大幅上升至4月份的88万美元。

今年以来，由于对房地产前景的担忧，与写字楼相关的股票已经下滑。截至4月17日，一个公开交易的办公房地产投资信托基金指数今年下跌了19%。相比之下，标普500指数在同一时期内攀升了8%。

结语

自去年黑石集团的REITs出现大额赎回请求以来，商业地产问题一直存在。在3月时，黑石还违约了5.31亿欧元的芬兰商业地产抵押贷款。加上市值近4000亿人民币的Brookfield再次出现违约时，似乎已敲响了商业地产危机的警钟。

然而，从规模来看，目前Brookfield和黑石的商业地产债券违约规模都在10亿美元以内，远远无法与2008年千亿规模的影响相提并论。

2008年CMBS市场的崩溃主要与住房抵押贷款端，即RMBS市场的违约和重大亏损有关。当时，房地产市场价值的萎缩导致大量贷款人出现违约和重大亏损。

目前，Brookfield商业地产的违约主要是由于高利率打压经济过热阶段下，企业借贷成本上升，盈利能力受损，导致办公楼供应大于需求，许多城市的商业办公楼都面临着空置率上升的困境。

在当前的情况下，除非出现大规模的违约事件，否则由于人工智能进步和技术迭代，个人工作能力得到杠杆化放大，员工需求减少，全球商业地产可能会面临一个低谷周期。

然而，尽管美联储加息至如此高的水平，美国经济仍表现出韧性，这似乎意味着商业地产的高利率困境仍未结束。