新世界发展(0017.HK)：内寻突破谋变革，外抓机遇抢风口，持续稳健增长可期

自去年年末以来，中央层面多部门发文定调房地产市场，维稳房地产的政策接连释放，极大的提振了市场信心，整个地产行业迎来了新的转折期。与此同时，随着疫情管控的放开，香港内地全面恢复通关等，制约居民消费的不确定因素也正逐步消除，消费复苏的势头愈发强劲。

在此背景下，融汇地产、零售等多元生态圈的港股地产相关概念股成为资本关注的焦点。而就在近期，香港地产股新世界发展交出了半年度成绩单，不妨就此来看看公司的表现如何？

1· 如何看待这份中期业绩？

在过去一段时间里，受疫情防控政策的影响以及面对整体外部经济环境的疲弱，新世界发展的经营面临着较大的压力，这也对公司的利润增长带来了一定的影响。从公告来看，整个2022/2023年中期，新世界发展虽然实现综合收入为401.93亿港元，同比上升13%；但公司股东应占利润有所下降，至12.09亿港元。不过从整体来看，尽管遭遇外部市场环境严峻挑战，但公司仍然保持了相对稳健的经营。

而能够有此不俗的表现离不开公司良好的业务生态布局，新世界发展核心业务为在内地及香港的物业销售、物业投资。

物业销售方面情况来看，财报显示，上半财年，新世界发展香港应占物业合同销售金额为约78.7亿港元，主要来自出售位于长沙湾永康街商业项目的51%权益，以及南商金融创新中心的单位；而内地整体物业合同销售金额约为92.4亿元人民币。两地销售业绩贡献占比较为均衡，这也反映了新世界独特的业务布局下，具备了较强的抗风险能力，能够保持经营的稳定性。

值得一提的是，依据公告所示，截至2022年12月31日，新世界发展在香港未入账的应占物业合约销售收入当中，185亿港元合同销售将于2023财政年度下半年入账，42.8亿港元合同销售将于2024财政年度入账。而内地方面，截止2022年末，其在中国内地未入账的物业合同销售当中，12.9亿元人民币将于2023财政年度入账及8.6亿元人民币将于2024财政年度入账。这也意味着较高的待入账款项为其后续的业绩增长带来了一定的保障，增强了业绩的确定性。

再来看投资物业方面，随着疫情防控放开，尤其是内地和香港通关等一系列利好局面的出现，线下人流量的恢复，为新世界发展投资物业的业绩复苏带来了支撑。

以香港K11 MUSEA人文购物艺术馆为例。财报显示，于2023年财政年度上半年，K11 MUSEA人文购物艺术馆的销售额按年增长6%，总客流量超过1100万人次，增长主要由奢侈品消费及文娱活动带动。与此同时，随着2023年2月中港全面通关后，K11 MUSEA人文购物艺术馆的总销售额及人流按年大幅上升100%。

(K11 MUSEA)

可以看到，通过内地+香港两地布局，以及地产+商业的组合战略，新世界发展的经营稳定性更强，其也能够更好的应对市场的不确定性风险，这在当下错综复杂的外部市场环境下，显得尤为可贵。

因此，公司的这份成绩单，再一次彰显了其具备穿越周期、稳健经营的发展底色，尤其是在房地产行业步入新的发展阶段下，金融红利消失、利润回归社会平均水平的大趋势下，新世界发展独特的经营发展模式，不仅能够有效的平衡规模与利润的关系，同时也具备了在行业中可持续高质量发展的坚实底座，对整个地产行业探索新发展模式也具有很好的借鉴意义。

2· 关注新世界发展价值催化的三大因子

企业的价值重构，往往受到如下多个方面的因素影响，如经营模式或经营业态等改变带来的市场对其估值的重新定价，又比如，企业业绩的提升带来的估值的提振，再比如，新布局方向下带来的可预期的成长性加速等。

从当前情况来看，新世界发展亦面临着三大价值催化因子。

其一，公司坚持向内挖潜，积极以企业行动释放价值，后续在业务生态的调整布局中有望实现新的价值重构。

正如此次新世界管理层在中期业绩发布会上所表示的，除了持续出售非核心资产回笼资金外，新世界发展未来将积极考虑以企业行动去释放业务价值，进一步提升股东回报。如公司将会对各业务分部进行全面策略性检讨，审视如何完善、聚焦并释放价值，透过企业行动进一步提升股东回报。

众所周知，新世界有着庞大的商业生态圈，涵盖地产(物业发展、物业投资、酒店)、医疗、管理服务、零售、保险、基建等多个领域。而资本市场历来对于巨无霸型的有着复杂业务布局的集团上市公司很难给到高估值，这主要是其业务如果过于庞杂，往往给市场传递出的战略不够清晰，资源配置分散，使市场很难评估其业绩的成长性。因此，后续随着新世界发展进一步优化战略布局，并推动相关业务板块进行分拆，也将有助于其实现资本市场的价值发现，提升其整体估值水平。

其二，内地业务发展势如破竹，多点开花，奠定成长性机遇。

能够驱动新世界价值成长的另一大核心催化剂则在于公司在内地市场的布局。新世界深耕大湾区及长三角核心地区，凭借老牌港资地产的高品质和精耕细作，持续扩展市场，深受消费者信赖。

从财报来看，得益于优异的布局和高品质的产品，新世界发展有着较高的合同销售均价，其整体合同销售的平均价格超过5.4万元每平方米。这从侧面也显示出，其布局的往往是核心的区位，且市场需求具有支撑，同时公司强大的品牌和高品质能够获得市场的溢价。

从具体项目销售情况来看，以杭州新世界·城市艺术中心为例。其在去年6月首开601套房源，当日就销售一空，认购金额超过70亿元，而在去年12月二次开盘，329套房源应市加推，当日揽金近40亿元。至此，杭州项目单盘销售金额即突破了110亿，足以印证强劲的实力和市场号召力。

(新世界·城市艺术中心国际社区“江明月朗园”效果图)

相较于内地的房企，新世界发展在内地更大的竞争力和成长力还在于其在投资物业上取得的成绩。公司打造的K11项目，不断在全国各地落地。随着疫情后时代的到来，购物中心人流量恢复，公司独特的购物艺术中心定位，不仅契合区域经济高质量发展和消费升级的趋势，也将有望持续增厚公司的现金流，推动公司健康可持续发展。从过去半年来看，尽管内地仍受到新冠疫情影响，但公司在内地物业投资仍实现收入近9亿港元，且其投资物业组合内主要项目的整体出租率仍然表现稳健，展现了强大的经营实力。

截至目前，K11遍布大中华地区的11个重点城市，合共39个项目，总楼面面积达291万平方米。随着全国各地的K11项目逐渐落地和开业，新世界发展的经常性租金收入将持续提升，这也将进一步增强公司的抗风险能力，并有望驱动公司估值提升。

其三，内地香港通关，零售业务业绩弹性可期，修复预期强烈。

随着今年2月6日全面恢复内地与港澳人员往来，并不设人员限额，香港旅游、酒店、零售、会展、餐饮等行业成为直接的受益对象。相关数据显示，自2月6日香港与内地实现全面“通关”后，至2月17日，就有超过260万人次的旅客经各个陆路口岸出入境香港。

两地人员往来和交流、经贸活动的逐渐恢复为香港经济的发展注入了活力。对此，香港政府也正通过多方面举措刺激零售市场复苏，如在本土发放消费券，对外免费派发50万张机票、举办多项大型盛事，吸引更多内地和海外人士到港。

随着访港旅客持续提升，零售销售表现提振可期，对此评级机构穆迪指出，在2010至2019年间，内地游客占到香港零售销售的三至四成份额，全面通关预计可带动香港今年的零售销售额有10%至15%增长。

作为在香港零售领域有着深度布局的新世界发展毫无疑问将是香港零售业复苏的重要受益者。对此，公司方面亦表示，K11 MUSEA今年2月初至今销售额，已是上年同期2倍，其中内地客户占销售额上升近4成。新世界发展亦积极联动内地业务生态，并加强在内地市场的推广、与旅游平台达成合作，吸引高端客群到港消费等。

不难预期的是，随着后续市场环境的转暖，新世界发展在零售板块的业绩有望带来更大的增长弹性，为全年业绩增长带来强劲驱动。

3· 结语

近期，一众机构也对香港房地产市场及零售市场的发展表示看好，此前摩根士丹利预计香港房地产市场未来将出现更强劲的复苏，调高今年楼价预测。大摩发表报告称，受成交量、人气、利率触顶及与中国内地开放通关的支持，预计今年住宅价格将上涨10%；预计今年零售租金将恢复5%，预计今年零售销售增长15%。

而在新世界发展财报公布后，多家大行亦发布研报看好公司后续机会。其中，中达证券发研报指，公司稳健的经营表现和优秀的项目品质使公司销售表现持续亮眼，随着2023年初香港与内地通关、2023年新一期香港消费券即将投放，公司的投资物业收入及业绩有望进一步提升。中达证券预测公司FY2023-25年核心EPS分别为2.48/2.19/2.32港元，维持“买入”评级并予目标价40.3港元，对应2023年16.2倍PE，较2月23日的收盘价21.25港元有90%的潜在升幅。

此外，第一上海研报表示，新世界发展香港+内地双引擎布局，开发及持有物业并重，在疫情及香港封关期间仍然保持有韧性的经营及财务表现。2023财年下半年，随着内地疫情防控全面优化、房地产行业的复苏及香港内地通关，公司未来业绩将有望得到不断提升。

回归到行业板块，目前地产行业正迎来政策机遇期，据不完全统计，今年1月至今，已有70个以上的省市或省市下属区县出台房地产政策90余次，内容涉及调整限购或限售、降低首付比例、降低房贷利率、支持房企合理融资等多个方面。由此不难预期的是，随着支持政策围绕释放住房消费潜力不断发力，后续房地产市场表现将大幅强于过去两年，这也为房企业绩的增长带来良好的外部环境。

信心比黄金更重要的当下，相信资本市场也将持续投出信心票，而这之中有着强业绩兑现能力和价值催化预期的新世界发展或也有望迎来“戴维斯双击”，不妨拭目以待。