投资要点

2022年全国土地出让收入下滑超20%。1）2022年土地市场整体景气度偏低，全年土地出让收入为66854亿元，同比下降23%。2）2022年全国大部分地区土地出让收入同比下滑，仅有海南、宁夏2个地区相比去年同期实现正增长；天津、黑龙江、甘肃、重庆四地土地出让金同比下降幅度均超过60%；上海、四川、陕西下滑幅度在10%以内，幅度相对可控。

土地成交量价齐跌，长期需求或不足。2022年以来，土地市场遇冷，成交土地面积及溢价率下跌明显，城镇化水平及房地产价格为土地出让收入的两大主要作用因素，分别通过土地出让面积及土地出让价格两条路径传导。长期来看，我国城镇人口增速放缓及需求端对房屋价格增速预期降低，可能导致未来土地出让量价齐跌，或对地方政府土地出让收入整体趋势产生影响。

国企为拿地主力，住宅用地成交比例较大。1）从2022全年拿地面积前100的企业来看，国有企业占比达到80.26%；分行业来看，全年拿地面积累计排名前二的行业分别为工业及房地产业，住宅类用地成交面积有所下降，但成交金额在土地出让金中的占比仍稳定提升。2）2022年出台多项地产支持政策，供给端受支持力度较大，房企拿地热度或有所回升，仍需观察未来需求端变动情况。

各省城投拿地比例分化，部分地市城投拿地与财政绑定较深。1）2022年全国范围城投平台拿地总额降幅明显，但在土地出让收入中占比上升；城投拿地中住宅类用地成交金额小幅下降，但整体占比仍较高。2）多数省份城投拿地金额下降，各省拿地比例分化明显，广西城投拿地比例最高，其次重庆、福建、湖南、四川地区城投拿地比例均在25%以上；与2021年相比，浙江、北京、福建、重庆城投拿地比例增幅最大。3）城投拿地金额前20的地市中有12地处于江浙一带，邵阳、柳州、吉林三市城投拿地比例为全国最高，达80%以上。部分地区土地财政依赖度较高，若后期针对国企拿地监管政策收紧，城投平台拿地规模收缩的话，或对地方财政收入带来一定压力。

1.2022年土地市场表现

1.1 2022年全国土地出让收入下滑超20%

2022年土地出让收入同比减少23.3%。土地出让收入作为土地非税收入的主要来源，2019年以来其在政府性基金收入中占比维持在80%以上，并在2020年达到最高值90%。2022年土地市场整体景气度偏低，全年土地出让收入为66854亿元，同比下降23.3%，直接导致政府性基金收入下滑至77879亿元，同比下降20.6%，土地出让收入在一般公共预算和政府性基金总收入中占比仅24%，较2021年同期的29%下滑明显。

分省份来看，2022年全年全国大部分地区土地出让收入同比下滑，仅有海南、宁夏2个地区较2021年度有所增长。根据中指土地数据，吉林省全年累计土地出让金下滑最为明显，累计收入仅184.47亿元，相比去年同期下降77%；另外，天津、黑龙江、甘肃、重庆四地土地出让金同比下降幅度均超过60%；山东、广西、湖北、河南、广东、贵州、山西、辽宁、青海下滑幅度在30%-60%之间；江西、安徽、云南、河北、福建、江苏、内蒙、北京、新疆、湖南、浙江等地下滑幅度在10%-30%之间；上海、四川、陕西下滑幅度在10%以内，下滑幅度相对可控。

1.2土地市场量价齐跌，长期需求或不足

2022年以来土地价格颓势明显。近年来受房地产行业景气度低迷及整体经济下行压力影响，我国土地市场遇冷，样本城市土地价格颓势明显，土地溢价率持续处于低位，2022年平均溢价率仅为3.29%，较上一年度的10.84%大幅下跌；成交楼面均价为2005.83元每平方米，较上一年度的2641.75元降幅较大；从成交面积看，2022年100大中城市土地成交面积为101393万平方米，已连续4年下跌。

土地出让价格波动下降，或因2022年下半年房价增长疲软。以70个大中城市新建商品住宅价格指数衡量，2022年下半年房价水平增速持续下降，价格指数于4月起由正转负，截至12月底暂无回弹趋势；环比来看，22年2月后新建商品住宅环比均为负，整体呈现波动下跌趋势。房产价格水平增速放缓将抑制房地产企业的拿地意愿，进而导致土地出让价格增速受限，2022年100大中城市土地成交楼面月度均价整体下降，除7月外各月均价均低于上年同期，从土地溢价率看，2021年至今溢价率跌幅明显，2022年维持在5%及以下水平。

受城镇化水平增速影响，住宅需求增长或放缓。城镇化水平的提高是住宅需求上升的主要原因，而住宅需求将直接影响新增建设用地的需求，近年来我国城镇总人口已升至较高水平，增速明显放缓，截至2021年末，我国城镇人口增长率已下跌至1.34%，新增住宅土地需求或随之放缓。

1.3国企为拿地主力，住宅用地成交比例较大

2022年国有企业拿地面积占绝对优势，工业及房地产业拿地最多。根据中指土地数据显示，从2022全年拿地面积前100的企业来看，国有企业占比达到80.26%，拿地面积总计6730.45万平方米；分行业来看，全年拿地面积累计排名前二的行业分别为工业及房地产业，工业占比31.10%，其中拿地企业多数为城投平台公司，房地产企业占比为29.86%，总权益用地面积合计2360.90万平方米。

住宅类用地成交面积有所下降，但所占土地出让金比例仍稳定提升。根据中指土地数据，住宅类用地近年来成交规模显著下降，2022年成交面积总额为56272.32万平方米，较2020年的103313.76万平方米降幅将近50%，但近三年住宅类土地成交楼面均价仍保持增长，由2020年的2841元每平方米增长至3442元每平方米，住宅类用地的土地出让金总额在所有类型土地中占比仍然有所提升。

2022年出台多项地产支持政策，未来房企拿地热度或有所回升。2022年5月交易商协会通过定义示范性房企，首次使用信用保护工具于地产企业。11月政府及金融机构对地产融资端政策支持不断，地产股债双双走强，从交易商协会推进第二轮增信发债、“第二支箭”扩容支持民企债券融资、央行和银保监会的“16条”助力地产融资、证监会表态支持房地产企业合理融资到多家优质房企获银行新增授信和合作，整体来看，2022下半年地产行业政策整体偏向放松，11月底证监会针对股权融资方面的5项优化措施可以看出供给端受到的政策支持力度较大，2023年受政策鼓励，房地产企业的拿地需求可能有所回升，但最终地产行业是否有意愿拿地仍需观察未来需求端变动情况。

2.城投拿地占比不减

2.1城投拿地总额下降，占比提升

2022年全国城投平台拿地总额降幅明显，但占比有所提升。2022全年，全国城投平台拿地总额合计10539亿元，较2021年的12626亿元下降19.81%，分月度来看，多数月份城投平台土地成交额下滑明显，仅4月、10月、11月城投拿地金额较上一年度有所上升。从城投拿地比例来看，2022年城投拿地总额在土地出让收入中占比为19.61%，较2021年的14.50%有所上升。

“虚增土地收入”乱象已受到监管关注，未来城投拿地流程或得到进一步规范。2022年10月中旬，财政部在《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》中强调“严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口”。通知释放出对包括城投在内的国企拿地行为监管力度趋严的信号，未来城投拿地规范性或有所增强，城投拿地比例或有所收缩。

城投拿地中住宅类用地成交金额小幅下降，但整体占比仍高达65%。分成交土地用途来看，2022年城投平台拿地中占比最高的仍为住宅类用地，2022年成交总额为7498亿元，尽管相比上一年度的8570亿元缩减明显，同比降幅达13%，但横向比较，住宅用地在城投拿地总额中占比仍高达65%，是城投拿地的主要用途。其他用途土地中，占比较大的类目为商服、金融、零售商业类，2022年成交金额分别为852亿元、422亿元、409亿元，占比7.38%、3.66%、3.54%。

2.2各地城投拿地比例分化

多数省份城投拿地金额下降，各省拿地比例分化明显。

从拿地金额来看，2022年全国仅7个省级行政区城投拿地金额同比正增，其中北京市全年拿地总额258亿元，增幅达到242%；其次海南、浙江、福建、广东、山西、云南拿地总额分别同比增长75%、54%、29%、28%、27%、12%；其余省份城投拿地额均有所下降，其中甘肃、吉林、青海、上海、宁夏5地城投拿地总额降幅最大，同比降幅均超过80%。

从城投拿地比例看，2022年广西省城投平台拿地金额在土地出让收入总额中占比最高，达到34.68%；其次重庆、福建、湖南、四川地区城投拿地比例均在25%以上，浙江、山东、江苏、湖北、云南、陕西城投拿地比例为20%-25%，江西、山西、广东、北京、河南、安徽、贵州城投拿地比例为10%-20%，其余地区城投拿地总额比例较低，在土地出让收入中占比不到10%；与2021年相比，浙江、北京、福建、重庆城投拿地比例增幅最大，占比增长10%以上，山西、广东、云南、黑龙江增幅位于5%-10%之间；宁夏、新疆、甘肃、江西、上海城投拿地比例降幅最大，占比均下降5%以上；其余地市城投拿地比例变化较小，增减在5%以内。

部分土地依赖度较高的地区城投拿地现象突出，地方财政受城投拿地规模影响较大。我们用土地出让收入/（一般公共预算收入+政府性基金收入）来大体估测各区域土地财政依赖度，2022年土地依赖度前三的省级行政区分别为北京、山西及内蒙古，土地依赖度分别为32%、30%及27%；结合城投拿地金额占比情况来看，广西、福建、湖北、云南等地城投拿地占比与土地依赖度占比均在20%以上，若后期针对国企拿地监管政策收紧，城投平台拿地规模收缩的话，可能会对地方财政收入带来一定压力。

2.3地级市城投拿地规模与占比

城投拿地金额前20的地市中有12地处于江浙一带。具体到地市来看，2022年城投拿地总额最大的地区为四川省成都市，但成交土地均价相对其余成交面积较大的地区较低；其次，常州、西安、杭州三地成交金额也在250亿元以上。分区域来看，成交金额前20地区中有12地处于江浙地区。

2022年城投拿地比例前20地市中，部分地区土地财政依赖度较高，或面临较大财政压力。从地级市城投拿地比例来看，2022年邵阳、柳州、吉林三市城投拿地比例为全国最高，占比分别为91.62% 、84.79% 、80.23%，较上一年度增幅分别为13.72%、31.55%、51.50%，城投托地现象较为明显；结合土地出让收入在财政收入中所占比重来看，肇庆、淮安、丽水、黔西南布依族苗族自治州、衢州五地土地财政依赖度较高，土地出让金在财政总收入中占比达到40%以上，若后续城投拿地规模受限，可能会对当地财政收入产生一定影响。