力度空前！“金融16条”史诗级救市，抄底的机会来了？

编辑丨中鼎控股集團

日前，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，出台六个方面16条措施支持房地产市场平稳健康发展，政策内容全面，力度空前，涉及房地产融资、房企债务展期、保交付等多个方面，释放出积极的政策信号，对房地产市场而言具有重大的转折意义。房地产能否借势复苏？个人投资者又该如何参与这一利好机会？

双十一已经悄悄过去，除了刷屏的“防疫20条”，还有一条支持楼市的力度空前的金融政策，在同一天发布，牵动着无数人的心。因为该政策文件共有16项重磅举措，支持房地产市场发展，被称之为“金融16条”。

虽然发布当天曝光度并不高，但资本市场反应强烈，地产股全面飘红。每一条都精准指向目前我国房地产市场面临的问题，并且逐一列出了具体操作指导，“金融16条”也因此被市场解读为重大利好。

具体而言，“金融16条”重点说了啥？房地产能否借势复苏？对于个人投资者而言，重大利好近在眼前，如何抓住？

“金融16条”精准灌溉

楼市能否“回春”?

与以往主要是口头表态不同，这是央行和银保监会，在房企大规模出险一年多来，首次就房地产融资问题出台专门性文件。

具体来看，16条措施包括 ：

可以看出，针对当前房地产面临的问题：一是房地产公司资金链，这次能救起来；二是购房者的购买力和预期不足，短时间无法扭转，“金融16条”的目的很明确，就是解决现在房地产行业的资金困局，让大家对楼市重拾信心。

业界普遍认为，该文件措施有极强针对性，涉及金融为房企纾困，满足刚需，保障“保交楼”融资，支持优质房企债券融资等，有助于稳定信心，为楼市复苏打了一剂强心针。

针对房企流动性困境——拓宽渠道+放松限制

在稳定房地产开发贷款投放上，针对目前房企融资难的困境，“16条”重启了信托融资，指出“鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求”。

实际上，对于房企来说，过去银行之外的融资渠道非常多。不过因非标、信托等渠道的限制，对其整体融资环境造成较大影响。此前在国内发债的多为央企、国企，民企只能选择更贵的美元债，“16条”明确表示支持民营企业发债，并提出推动专业机构为民企发债提供增信支持。

信托+发债两大渠道拓宽了房企的融资渠道。此次政策既保持原有的融资渠道的稳定，亦提及合理安排银行以外融资渠道的健康发展。对缓解房地产企业流动性风险及压力，将起到很大的作用。

同时，对于未来半年内到期的债务，允许超出原规定多展期1年，这一条应该能解不少房企的燃眉之急，短期内房企集中暴雷的局面不会再出现了。

同时，2021年出台的房贷“两道红线”阶段性放开，并延长房企融资“三道红线”过渡期，虽然是阶段性调整，但足以让房地产企业缓一口气。

针对项目烂尾交楼难——专项贷款+配套融资

2022年以来，“保交楼、保民生、保稳定”已经成为全国各地住建工作的首要目标。“16条”明确了保交楼、保销售、保信用依旧是房地产行业政策调控的底线，是维护社会稳定的必然举措。

具体措施方面，“16条”显示，支持开发性政策银行提供“保交楼”专项借款，鼓励金融机构提供配套融资支持，并提出：对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。这条“免责条款”可以说是免了金融机构的后顾之忧，让银行等可以放开手脚为保交楼提供融资。

除了支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目外，“16条”还鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务。鼓励金融资产管理公司、地方资产管理公司与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置等。鼓励与律所、会所等三番机构开展合作，提高资产处置效率。

针对疫情之下还贷难——延期还贷，保障权益

近年来，顶层设计多次指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

“16条”表示，对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业而失去收入来源的个人，以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款，可进行延期展期等调整。

这方面，郑州已经先行一步。前不久，郑州多家银行表示，房贷压力过大者可申请延期还房贷，最长可延期半年，期间不影响征信。

重大利好近在眼前

个人投资者如何把握？

虽然在国内从业者、购房者眼中，我国房地产市场经历了动荡不安的一年，但国外投资者却对我国房地产市场表现出了不小的积极性。从去年四季度高盛买入中国房企债券起，外资抄底中国资产的脚步就从未停歇：

黑石集团作价53亿，收购了广州国际机场富力综合物流园的全部收益；

易商红木抄底了上海、苏州、杭州、昆山、太仓等地的物流及工业资产组合；

加拿大博枫资产管理购入上海市杨浦区新江湾城板块的住宅项目做租赁住宅；

美国房地产业开发商铁狮门，联合新长宁集团以 50.9 亿的成交价拿下上海长宁区办公地块；

日本最大开发商大和房屋以25.5亿元竞得苏州高铁新城纯宅地；

摩根士丹利拿下了苏州、南通、嘉兴、太仓近21万㎡的综合物流地产包；

凯德中国壕掷近15亿，收购了杭州钱塘区的1宗占地40亩的住宅地块。

高盛集团之余，包括黑石集团、易商红木、新世界发展、博枫资产管理、凯德纷纷加入收购大军中。外资的目标围绕一线城市和二线头部城市，类别聚焦于商办、物流、租赁、产业园。

这是由于物流地产、数据中心地产、长租公寓等资产类型，具备长租期和能产生稳定现金流等特点。“16条”中提到了住房租赁领域的金融扶持政策，结合二十大相关文件，未来长租房、租赁保障住房将是重点发展领域。同时在疫情刺激下，电商、线上办公等的快速发展，会推动高标仓库、冷链仓库等物流地产和数据中心地产等资产快速发展，并使其越发成为刚性需求，将可能带来较好的物业现金流和估值。

上述房地产资产投资，显然与普通投资者认知的买入商品房、等待涨价、卖出获利的模式有很大不同，个人投资者想参与其中，获得红利，关注REITs潜在的投资机会，配置房地产私募基金不失为一种途径。

这次“金融十六条”明确提出，要拓宽租房租赁市场多元化融资渠道。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。

事实上，REITs自去年发行以来，在资产荒的大环境下，热度始终很高。截至目前，监管部门已批准了23只公募基础设施REITs产品发行，已上市基础设施REITs共20只。资产范围覆盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源和保障性租赁住房等多种类型。

从大趋势上看，中国楼市未来除了继续坚持“房主不炒”外，“租购并举”也是住房制度的重要举措。伴随着楼市“软着陆”的政策目标，租赁住房相关REITs产品的投资机会，可能会比某些股票更具有吸引力。

如果想要进一步拆分风险，把有限的资金尽可能的分散投资在不同地产领域、不同基金公司产品上，通过地产FOF基金布局全球商业地产也是个方法。

一方面，房地产投资本就是一个本土化、专业化非常强的投资模式，没有一个人可以独立投资全球的房地产，所以必须要借助全球顶级地产基金来实现全球地产投资；另一方面，FOF一大突出特质是“顶层设计，优中选优”。

最后，还是要提醒投资者，千万不要盲目“抄底”，尤其是在你不熟悉的领域。