中湘美好递表港交所：背靠建工集团，9成收入来自湖南地区

近日，中湘美好城市运营服务股份有限公司（以下简称“中湘美好”）向港交所递交了招股书，中金公司为其独家保荐人。

中湘美好自2003年成立，前身为湖南建工物业发展集团有限公司，为国有综合企业建工集团的全资子公司；直到2020年才通过增资引入两家民营企业。

截至IPO前，公司控股股东为建工集团，其持有85%股份，另外广东丰乐、湖南爱拼分别持有10%和5%股份。

（IPO前股权结构，招股说明书）

1.    百强排名第52位

中湘美好是一家来自湖南省的综合城市运营服务供货商，截至2021年，公司在管总建筑面积约9.5百万平方米的132项物业，就综合实力而言，2022年公司在中国物业服务百强企业中排名第52位。

目前，公司业务分为城市运营服务、城市生活服务、城市更新服务三大板块。

（主营收入构成情况，招股说明书）

其中，城市运营服务主要包括为政府机关大楼、学校、医院、公共场馆及市政基础设施等公建物业提供的管理运营服务。报告期内，该业务的在管物业数目由46项增至75项；在管建筑面积由288.95万平方米增至574.81万平方米。受益于此，其收入金额由2019年的9220.9万元增至2021年的2.06亿元，毛利率维持在16%左右。

（城市运营服务业务情况，招股说明书）

城市生活服务主要包括为写字楼、商业综合体、文旅街区、酒店及食堂等商业、住宅物业提供的管理服务及增值服务。报告期内，该业务的公建物业数目由42项增至57项；在管建筑面积由261.94万平方米增至370.4万平方米。受疫情影响，公司管理及运营的几家酒店及食堂暂停营业，导致其毛利率由2019年的31.5%下滑至2020年的29.8%，不过2021年随着疫情缓解，其收入及毛利率均有较大的提升。

（城市生活服务业务情况，招股说明书）

城市更新服务则主要包括物业、小区的修缮、升级以及电梯销售、安装及维修。该业务的收入主要来自于“三供一业”维修改造项目，不过大多数维修改造项目已于2019年及2020年竣工，因此导致报告期内城市更新服务的收入占比逐年递减，由51.3%降至21.9%，毛利率维持在19%左右。

（城市更新服务收入情况，招股说明书）

整体而言，2019年-2021年，中湘美好分别实现总收益3.17亿元、3.78亿元和4.2亿元，复合年增长率约为15.1%；对应的经营溢利分别为3067万元、3726.7万元和5098.2万元；综合毛利率分别为20.65%、21.45%和23.7%，均呈现逐年增长的趋势。

（公司经营情况，招股说明书）

可以注意到，公司各业务的收入占比以及毛利率水平波动较大，说明公司在成本控制以及业务拓展方面存在一定的不确定性，未来不排除由于行业政策或市场竞争格局的变化而导致公司盈利能力下降的可能。

2.    业务集中于湖南地区

近年来，中国物业管理行业实现较快的发展，其在管建筑面积市场规模由2017年的195亿方米增至2021年的274亿平方米，预计到2026年将达到355亿平方米；而湖南省2021年的在管总建筑面积约15亿平方米，占比仅为5.4%。

（中国物业管理行业按在管建筑面积计的市场规模情况，中指院）

（湖南省物业管理行业按在管建筑面积计的市场规模情况，中指院）

与大多数物业管理公司一样，中湘美好的业务区域较为集中，公司大部分物业均位于湖南省内城市，收入占比约90%。可见，公司在向外扩展业务方面存在一定的局限性。

（在管物业及城市更新项目地区覆盖范围，招股说明书）

目前，中湘美好的客户基础主要包括中国地方政府、公共事业单位、物业开发商、业主及居民。报告期内公司来自前五大客户的收入分别约为2.28亿元、2.69亿元和2.43亿元，分别占总收入的比例约72.0%、71.2%和57.9%，其中来自第一大客户母公司集团的收入占比分别为44.5%、49.5%和33.7%。不仅如此，母公司集团同时也是公司前五大的供货商之一，一定程度上反映，公司的业务及收入对母公司存在较大的依赖。

值得注意的是，公司在开展业务时，通常会将若干服务委托及外包予分包商。报告期内公司分包成本分别约为1.65亿元、1.82亿元和1.84亿元，占总销售成本的一半以上。而分包商的服务不一定满足公司标准，可能发生与分包商发生纠纷，或为其某些行为承担责任等情况，存在一定的诉讼及申索风险。

（公司销售成本情况，招股说明书）

3.    结语

整体来看，中湘美好依靠背后国资股东的支撑，为公司带来了一定的收入。但就目前来说，公司的业务区域过于集中，且议价能力稍显不足。未来随着行业竞争日益激烈，人工成本持续上涨以及出现人才短缺等问题或将进一步限制公司的发展。