深圳租金下跌！房价也不稳了？

最近，因为深圳租金下跌一事儿闹的满城皆知。

源头来自央视财经的报道，这两年，深圳租金处于持续下跌的状态，2020年较2019年整体下跌6%左右，2021年较2020年整体下滑5%左右，两年降幅在11%左右。

租金起伏波动，本来就是寻常。当下的租赁市场之所以不理想，主要是反复无常的疫情导致的经济下行，居民收入受影响，再者，年末是传统的租赁淡季，而整体市场是供大于求，房东想快速租出，让利是必然。

事情到这也就算了，但对于房租下跌的话题讨论开始走偏，有言论指出，深圳房租下跌主要是深圳高房价闹的，逼走了年轻人。看似有一定的道理，其实是胡扯。

房租和房价是两个运行逻辑，房租跟需求强相关，而房价的底层逻辑是人口、土地、金融。

这也是判断深圳房价是否具有潜力的3个重要维度。

1

人口

深圳的人口基本面可谓优秀。根据第七次全国人口普查数据，深圳常住人口1756万人，十年新增713万，平均每年增长71.3万人。

而这1756万的常住人口中，15-59岁的中青年占比高达79.53%，远高于广东省68.8%的平均水平，而60岁以上老人占比仅5.36%，省内最低，说明深圳的人口非常年轻化。

对比上海，60岁以上占总人口数23.38%；北京60岁以上占总人口数19.6%；广州60岁以上占总人口数11.41%，人口老龄化程度都远远高于深圳。尤其是上海，60岁以上约占到总人口的1/4，是深圳的4倍多，已进入深度老龄化。

其次是户籍人口的增长，至2020年末，深圳在册户籍人口达到587.4万，较2015年增长217.8万，增长58.9%。此外，2017年至2020年，深圳累计引进核准类（包括毕业生、在职人才核准类）39.69万人。

对此，深圳官方曾明确表示，深圳入户政策不宜再加以放宽。

根据2035年人口规划，深圳要达到1900万人口，这个数量对于深圳来说相当不难，以1756万作为起点，仅剩下144万的人口差额，以深圳速度，近两年就可以完成。

但，这个长远的人口规划，显然不是再以量为主，而是由量到质的转变。因为从根本上深圳已经不缺人，全国人口密度最高。

前几天，疫情全市核酸检查，官方公布的全市核酸人数是2218.78万人次，当然这是常住+流动人口，但也间接的说明，深圳这座城市的人口容量，比我们想象的要大得多。

你可以说深圳缺优质医疗教育，但不能说深圳没人。至于前面说的高房价逼走年轻人，笔者认为，北京上海的房价也不低，每年逼走了多少人呢？这些人为了能落户，付出的心血和时间，一般人可能无法理解。

不否认，高房价确实逼退了一部分人，但也引来了一部分人。说得通俗点，高房价不是在逼退人口，而是在筛选人口。

2

土地

过去深圳房价上涨，从根本上还是土地供应不足，旺盛的购房需求得不到满足。但是最近两年，土地出让有明显增加。

根据数据统计——

2018年，出让地块79宗，其中居住用地13宗；

2019年，出让地块78宗，其中居住用地14宗；

2020年，出让地块96宗，其中居住用地34宗；

2021年，出让地块94宗，其中居住用地40宗。

从2020年开始，供地明显增加，居住用地的出让是先前的2倍，之所以有明显的改观，个人认为跟房价息息相关。

2020年，是深圳楼市疯狂的一年，政府为了控制房价上涨出尽对策，土地市场端增加居住用地，以缓解突出的供需矛盾。到2021年，官宣将城市建设用地规模扩大至1105平方公里，占到总面积的56.1%；而之前是976平方公里，相当于释放了129平方公里。

从中短期来看，大量的土地供应确实有助于房价平稳运行，但瓶颈也很明显，释放出的129平方公里，居住用地占到多少？真正位于核心区的又有多少？这波土地内耗完之后又该如何破局？这是个严肃而又需要正视的问题。

可能2022年是打新年，2023年还是吗？2024年，2025年......

对于这个问题，笔者持悲观态度。深圳不能一直扩大建设用地，也不该牺牲居住环境去盲目扩张，即使加大力度发展所谓的都市圈，长远看，深圳核心区的房价仍然无解。

3

金融

某经济学家曾表示：房地产市场，长期看人口、中期看土地、短期看金融。

对于这句话可改写为：长期看人口、土地，短期看金融。楼市的两个变量，一是人口、土地，二就是金融。

金融可以让楼市在短期内发酵，也可以通过金融，让楼市在短期内歇菜。

以深圳为例，指导价政策的本质就是一种金融调控手段，限贷。变相提高首付成数，原来3成首付，变成了4-5成，原本5成，变成了7-8成，炒房客刚需一起挨锤，楼市瞬间冷静下来。

所以，很多人认为楼市控不住，其实不是控不住，关键是看政府有没有这个决心。想控，有的是方法。

目前深圳的金融环境依然不友善，所谓的房贷利率下调，放贷周期加快，都是些小打小闹的政策，掀不起大浪。楼市真正的大杀器，一个是限购，一个是限贷。

限购延迟需求，表现为“715”政策，三年深户+三年社保；

限贷抑制需求，表现为“208”政策，政府发布二手房指导价。

指导价至于何时放松，这里就不做预测了，但可以肯定的是，没有指导价，对深圳楼市的回暖很重要。

结语

对于深圳，你可以短期看空，但终有一天，你大哥还得叫大哥。

人口不断增加的深圳，土地却看得见的稀少。当下因为政策面的压制，可以预见，未来1-2年将是上车深圳的好时机，尤其是新房市场，巨大的限价红利，很难不让人心动。

但，不支持大家炒房，合理的资产配置，坚持房住不炒，最后，祝大家在2022年买到心仪的房子。