基础设施REITs：助力金融供给侧改革

摘要

■基础设施REITs是在我国新发展背景下实现金融创新的重要工具

REITs是不动产投资信托基金的统称。开展基础设施REITs试点，对推动形成市场主导的投资机制，具有重要的意义。基础设施REITs能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济的效果。

■基础设施REITs是成熟资本市场的重要组成部分

REITs是成熟资本市场的重要组成部分。在全球范围内，REITs已经发展成为独立的资产类别。基础设施REITs具有流动性较高、收益相对稳定等特点，是机构投资者长期资金投资配置的重要方向。我国推出REITs这一金融工具，是我国构建金融国际化的重要一步。展望未来，基于我国庞大的基础设施规模以及海外成熟市场的发展态势，我国基础设施公募REITs未来发展潜力巨大。

■基础设施REITs给金融机构带来大量业务机会

REITs业务中，券商可以充当投资者、公募基金管理人、资产支持证券管理人、流动性服务商、代销机构；保险资金是REIITs战略配售的重要资金来源，投资REITs产品可提高保险资金运用的稳定性；银行可通过充当投资机构、托管机构、代销机构、担保机构等，可以拓展非息收入来源。

■投资建议（略）

金融供给侧改革背景下，建议关注有利于推动经济转型的投资主线。

■风险提示

疫情扩散程度或持续时间严重超出预期，监管政策趋严，市场创新程度不及预期等。

报告正文

01

主要逻辑与结论

REITs的推出和我国新旧动能转化的时期密切相关。回顾REITs业务的发展史，我们发现，各国推出REITs的时机都与其所处的经济周期密不可分，绝大多数国家是在经济转型、新旧动能转换时出台REITs相关法律法规的，通过发行REITs为包括基础设施、商业地产在内的不动产投融资市场创造价值提升的空间，为经济发展提供新动能。随着我国经济发展进入新常态，新旧动能转换在即，基础设施REITs的推出显得愈发重要。

REITs是成熟资本市场的重要组成部分，是我国构建金融国际化的重要一步。REITs是一个国际化的金融产品，全球40多个国家和地区都推出了各自的REITs产品。基础设施REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定等特点。基于这些特点，基础设施REITs能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济的效果。

基础设施REITs给金融机构带来大量业务机会。基础设施建设周期长、投资额大，长期由政府主导，未充分发挥市场的作用。发展基础设施REITs一方面有利于充分利用众多基础设施库存资产，提高基础设施运营效率；另一方面也给众多金融机构带来了业务机会。REITs业务中，券商可以充当投资者、公募基金管理人、资产支持证券管理人、流动性服务商、代销机构；保险资金是REIITs战略配售的重要资金来源，投资REITs产品可提高保险资金运用的稳定性；银行在公募REITs市场充当的角色包括投资机构、托管机构、代销机构、担保机构等，可以拓展非息收入来源。金融供给侧改革背景下，建议关注有利于推动经济转型的投资主线。

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与新旧动能的转换相辅相成

我国当前正处在新旧动能转换的新发展时期。“十四五”规划《纲要》提出，推动基础设施REITs健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。开展基础设施REITs试点，对推动形成市场主导的投资内生增长机制，构建投资领域新发展格局，具有重要的意义。随着金融供给侧结构性改革推进，国家对于地方政府过度举债进行基础设施建设和房地产行业的发展进行了适度控制，国家重点战略发展区域需要更高效的基础设施融资渠道。

2.1 基础设施的推出能增强资本市场服务实体经济的效果

REITs是不动产投资信托基金的统称。国内首批基础设施公募REITs的发行，是将基础设施作为底层资产开展基础设施领域资产证券化的过程。REITs作为我国新兴的金融工具，2014年以来，我国开始类REITs和私募REITs的尝试。截至2020年12月31日，交易所市场已发行的私募REITs产品数量为88单，总发行规模为1681.63亿元。通过十几年的实践和经验总结，首批公募REITs于2021年6月21日登陆交易所上市交易，基础设施公募REITs迈出实质性一步，开启万亿蓝海市场。

基础设施REITs能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重。我国分税制改革之后，社会基础设施建设由地方政府财政直接投资，造成地方政府债台高筑。此前，政府通过外资和侨资进行招商引资，从而吸引资金投入基础设施建设，后来又补充了PPP这一融资方式。但随着近几年地方政府投资债务风险增高，基础设施建设需要更加规范的融资渠道。REITs的推出也有助于进一步化解地方隐性负债。

REITs的推出有助于提升企业的竞争力。传统的基础设施建设和房地产开发以信贷、债券融资为主，在较高的负债成本之下，不动产企业通常采取高周转率的“开发-销售”模式，通过提高资产周转效率来维持利润率。REITs出现后，企业融资由债务融资转变为权益融资，可以减少企业债务融资所带来的财务成本。不动产企业向“持有-运营”模式转型，作为权益型金融工具，公募REITs以不动产资产持续、稳定的运营收益为派息来源，可用于偿还企业存量债务，有效降低企业杠杆率。

2.2 REITs可使普通投资者参与不动产直接投资

中国进入全面小康以后，居民收入不断提升，中国资产管理市场规模也持续扩容，从2014年19.86万亿元增长到2020年58.99万亿元。REITs的推出，通过市场化的方式为基础设施进行定价，引导中长期资金参与资本市场，并为投资者提供了更多样化的投资工具和产品。不动产作为大类资产中极为重要的一类资产，中国普通投资者也可通过参与资产管理市场对不动产进行直接投资。

REITs的基础性质决定了它的适用性。基础设施REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点。REITs的这些特点能较好地满足保险资金、养老金、社保基金、银行理财等机构投资者的投资需求。公募REITs产品发行认购门槛低，由专业机构管理，可引导更多社会资本配置于优质、现金流稳定的不动产资产。

基础设施REITs为投资者增加了一类新的投资标的。随着居民财富管理需求增长，投资需求也变得更加多元。REITs作为一种收益稳定、流动性强、风险适中的投资品种，可满足风险偏好中等的投资者需求。REITs能有效填补当前金融产品空白，丰富社会资本投资方式，拓宽居民财产性收入渠道。

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久经考验，快速增长

从海外成熟市场来看，REITs是成熟资本市场的重要组成部分。在全球范围内，REITs已经发展成为独立的资产类别，是机构投资者特别是保险和养老金等“负债驱动”的长期资金投资配置的重要方向。我国推出REITs这一金融工具，是我国构建金融国际化的重要一步。

REITs发展至今已有超过60年历史。REITs于1960年起源于美国房地产市场，随后拓展至不同行业和不同国家及地区，当前在美国、日本、澳大利亚等发达地区以及泰国、印度等新兴市场均得到快速发展。根据EPRA（European Public Real Estate）数据，当前，全球REITs市值规模在2万亿美元左右。

从全球REITs市值分布来看，北美依然占据最大规模。根据EPRA数据，截止到2021年6月30日，北美REITs规模为15643亿美元，其次是亚太地区的发达市场，规模为3797亿美元，欧洲发达市场REITs规模为2240亿美元，中国REITs规模为93亿美元。

目前海外基础设施REIT投资领域较为广泛，除了传统的公路、铁路以外，还有无线通信、能源基建等领域。

3.1 美国：经济复苏与税收优惠推动的成果

美国 REITs 市场历史悠久，受经济复苏与税收优惠政策两大因素推动，不仅规模大，而且模式成熟、对经济及就业有一定拉动作用，应用覆盖商业地产、新老基建多重领域，对我国发展REITs具有较大参考意义。

1960年美国历史上第一部《REITs法案》由美国国会正式发布，标志着现代REITs正式诞生。二十世纪五六十年代美国经历了战后经济复苏时期，大量退伍军人和居民的住房需求刺激了美国房地产的发展，在美国投资信托日益发展之际，不少议员提出建议发展REITs。1960年，《美国国内税收法》对符合要求的REITs予以公司层面免交公司所得税，大大刺激了战后美国REITs的发展。

1986年是美国REITs发展的分水岭，《税收改革法案》解除了REITs在资产运营管理方面的管制，此前美国税法规定REITs不能自己经营管理资产，必须委托第三方房地产运营公司进行资产的管理运营。该法案的通过使REITs可以对资产的运营管理内部化，不必完全依靠第三方经营公司管理资产，减小了运营者和REITs持有人之间因代理问题产生的矛盾和利益冲突。

美国REITs包括公司型REITs和伞型REITs两种结构模式。美国REITs早期一般为公司型结构模式，依照美国《公司法》设立股份有限公司，具有独立法人资格，通过证券市场出售公司股份向投资者募集资金。公司型REITs募集资金后，投资于底层基础设施资产，投资者既获得REITs份额，也是REITs的股东，享有股东的全部权利，包括参与权、选举权和分配权。公司型REITs采用内部管理模式，即股东通过出席股东大会和选举董事会成员进行管理，董事会执行股东大会决议，决定REITs基金是采用公司自营还是委托第三方管理。

伞型结构的REITs至今成为美国REITs产品的主流结构，约有2/3新设立的REITs采用了这种结构。20世纪90年代，出于避税目的，美国众多大型公司制REITs采用了UPREIT（Umbrella Partnership Real Estate Investment Trust）的运营模式，即伞型合伙企业REITs结构模式。该模式中，不动产产权持有人（个人或者公司）首先将其拥有的不动产投入一个经营性合伙企业，并获得该合伙企业的股权份额，原始权益人成为合伙企业的有限合伙人；然后设立REITs基金，并通过资本市场向社会发售来公开募集资金，REITs基金购买者获得REITs份额后即获得该企业股权成为该企业的有限合伙人。伞型REITs一经推出便在美国得到了广泛的应用和发展，成为权益型REITs的主流形式。

伞型REITs给投资者提供了很好的延迟纳税优惠。根据美国国内税法，房地产资产在向REITs转移的过程中，因资产的所有权发生转移需缴纳资本利得税。而伞型REITs通过成立有限合伙企业，将房地产资产转移给合伙企业成为有限合伙人，REITs再通过发行或募集的资金换取合伙单位成为普通合伙人，暂时推迟了资产转移产生的资本利得税。只有当REITs参与人将合伙单位出售以换取REITs股份或现金时，有关财产的转让才实际发生。因此，投资者通常到愿意承担税务后果时才出售合伙单位。

从美国各部门REITs占比来看，截止到2021年4月，基建类占比最高，为16%；其次为工业和数据中心，分别占比11%和9%。

3.2 日本：许可证管理，监管严苛

20世纪 90年代，日本在资产泡沫后经历了漫长的经济衰退，在90年代中期的刺激过后，日本经济再次跌入负增长区间。房地产市场长期低迷，日本为了提振地产需求，选择REITs作为商业地产新开发项目的资金来源，推动资金流入房地产市场。2000年11月日本修改了本国的《信托投资公司法》，允许信托投资资金投资于商业不动产领域，并明确了成立REITs的相关必要条件，成为亚洲首个推出REITs产品的国家。

日本REITs的发展借鉴了美国REITs的形式，在组织结构方面可以成立信托或投资公司。但是由于信托形式的REITs管理成本较高，同时公司形式的REITs也被认为更具有长期发展规划和投资价值，到目前为止日本REITs基本都以公司形式成立。

在税收制度方面，日本REITs也借鉴了美国的方式。虽然应税收入需要交纳37%的公司所得税，但是收入可以扣除股利分红后再算为应税收入，也即是对分红的收益实行了免税政策。

日本REITs实行许可证管理。日本REITs发起人的第一步工作是成立资产管理公司，获得土地基建运输旅游管理局的建筑房屋用地交易代理许可和自主交易代理许可。获得许可后，第二步是向金融服务代理部门将资产管理公司注册成投资管理人。注册的要求包括最低5000万日元的实缴资本或净资产以及公司员工具备相关工作经验。注册成功后，资产管理公司作为发起人发起REITs，并且注册成一家新的公司。为了享受REITs的免税优惠，日本的相关法律法规也规定了REITs成立必须满足的条件，如图9所示。

日本REITs和美国相比也有自己的特点：第一，日本法律规定，REITs的发起必须采用外部管理模式；第二，日本没有类似美国伞形REITs的法律条款，企业在将资产转移至合伙企业或者REITs组织的时候产生的交易税是不能避免的。

日本REITs以“公司型+外部管理”为主要模式。日本法律规定，日本REITs可以选择以公司型或契约型模式设立，但在实际操作中普遍采取了公司型模式，主要有两方面原因，一是日本契约型模式的管理严苛、形式复杂，导致其经营成本较高；二是日本的市场经济发展比较完善，公司制度发展成熟。2007年，日本制定并颁布的《金融工具与交易法》要求，日本REITs对不动产的管理，必须聘请第三方投资管理公司作为投资管理人进行运营管理。

日本REITs采用投资公司（SPC）运营，对投资公司监管严格，REITs上市交易必须是封闭式基金。日本《投资信托法》规定，REITs既不雇佣员工，也不进行实质性的经济活动。日本REITs的资产必须采用外部管理模式，通过聘请第三方资产管理公司，委托其管理运营资产。资产管理人、资产委托人、行政管理人相互独立，由股东大会和理事会承担资产的监督职责。从日本REITs的结构来看，投资风险较低。

3.3 中国：REITs发展潜力巨大

我国REITs发展历程较短，还有很大的发展空间。我国于21 世纪初引入REITs 概念。自2008 年以来，中央政府各部门多次发文鼓励推进房地产（或不动产）信托投资基金试点，并希望将其运用于住房租赁、基础设施、企业降杠杆等政策重点关注领域。

2020年，我国REITs规模为55亿美元，占GDP比重仅为0.037%，远低于全球平均3.23%的水平，而美国这一比重为5.8%；我国REITs市值规模占股票市场总市值比重为0.05%，也低于全球平均2.88%的水平，美国这一比重为2.8%，具体如图12和图13所示。

根据证监会《指引》规定，试点基础设施公募REITs采用“公募基金+单一基础设施资产支持证券（ABS）”的产品结构形式，基金在交易所公开募集发行上市，公募基金的主要资产投资于基础设施，其中80%以上资金持有资产支持专项计划全部份额。也就是说，项目公司完全拥有基础设施资产，资产支持专项计划持有项目公司所有股权。公募基金通过公开市场发行募集，并通过特殊目的载体（SPV）穿透取得基础设施项目特许经营权或全部所有权，SPV再以计划为基础发行ABS。

我国基建规模庞大，发展REITs基础资产丰富。我国拥有庞大的基础设施存量市场，为REITs提供了丰富的底层投资资产。从增量市场来看，虽然经过多年快速建设，我国基础设施条件得到了明显改善，但是区域差距较大，中西部地区相对比较落后，教育、医疗等公共服务供给也不足；同时，5G建设、数据中心等新基建领域正在发力，未来我国新老基建都具备较大的发展空间。

基础设施REITs有四个架构特点：一是80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额；基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权；二是基金通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利；三是基金管理人主动运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的；四是采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。

基础设施REITs的结构中，涉及多方当事人，包括公募基金管理人、SPV管理人（可与基金管理人是同一人）、托管人、私募基金管理人、原始权益人、基础资产管理人等多个主体，还有发行和持续运作中的券商、律师和会计师事务所、资产评估机构等中介机构。实践中，基础设施公募REITs的操作流程如图16所示，最终形成“公募基金—资产支持专项计划—私募基金—项目公司—基础设施项目”的交易结构。

当前，我国REITs正处于基础设施公募REITs的试点阶段。2021年6月21日，上海证券交易所和深圳证券交易所分别上市了5只和4只基础设施公募REITs产品，是我国首批基础设施公募REITs。

从中国REITs各类基础资产成交量占比来看，截止到2021年7月30日，园区基础设施占比最高，为54%；其次是仓储物流，占比16%；此外，生态环保和交通基础设施，分别占比11%和10%。

04

新的模式孕育新的机会

REITs 是一种重大的金融创新，它代表了全新的的城市建设投融资模式。REITs 对重塑企业再投资能力，化解地方债务负担，推动金融市场稳定健康发展，深化混合所有制改革及政府与社会资本合作，引导社会资本投资方向具有重要意义。基础设施建设周期长、投资额大，长期由政府主导，未充分发挥市场的作用。发展基础设施REITS一方面有利于充分利用众多基础设施库存资产，提高基础设施运营效率；另一方面也给众多金融机构带来了业务机会。

4.1 基础设施REITs的投资价值：流动性高，收益稳定

基础设施公募REITs采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，是一种风险回报比中等的权益类投资品种，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点。个人投资者可以用较少的资金参与到大型基建项目中，分享国家经济高质量发展的红利。

投资方向主要为不动产。国际成熟市场一般对REITs 的投资比例都有明确规定，要求大部分资金要投资于不动产、抵押贷款或其他REITs 相关产品，如美国要求资金投资比例在75%以上，日本要求资金投资比例在50%以上，新加坡要求资金投资比例在70%以上。同时，基金的主要收入来源也必须与不动产相关，如美国要求REITs在每个税务年度至少有75%的业务收入来自房地产租金、房屋抵押贷款利息、房地产以及住房抵押贷款的处置收益等。

强制按期分红。国际成熟市场要求每年必须将REITs投资收益的大部分以分红形式派发给投资者。美国、日本和新加坡均规定一般性收入的分红比例通常不低于90%，否则将不能享受税收优惠政策，甚至会受到相应的处罚。澳大利亚、加拿大等则对REITs投资收益中的不分红部分按照最高税率进行征税，以倒逼REITs向投资者进行分红。

享受减免税优惠。国际成熟市场多数对REITs实行税收中性原则，对基于不动产长期、稳定现金流所产生的一般性收入，在REITs层面或者投资者层面进行所得税免除，以避免投资者被双重征税。

4.2 多方参与，多方共赢

根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》的规定，基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方参与基础设施基金份额战略配售的比例合计不得低于本次基金份额发售数量的20%。扣除向战略投资者配售部分后，基础设施基金份额向网下投资者发售比例不得低于本次公开发售数量的70%。网下投资者为证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司、合格境外机构投资者、商业银行及其理财子公司、符合规定的私募基金管理人以及其他中国证监会认可的专业机构投资者。全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基金等都可根据有关规定参与基础设施基金的网下询价。

不同金融机构均可参与REITs业务中。基础设施基金份额的发售，分为战略配售、网下询价并定价、网下配售、公众投资者认购等。其中，银行可以扮演战略配售的角色，基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方，以及符合相关规定的专业机构投资者，可以参与基础设施基金的战略配售，如证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司及保险资产管理公司、合格境外机构投资者、商业银行及银行理财子公司、政策性银行、符合规定的私募基金管理人以及其他符合中国证监会及本所投资者适当性规定的专业机构投资者。

券商自营与保险资金是基础设施REITs战略配售和网下认购的主力。从首批项目投资者参与情况来看，机构投资者占据主导地位，理财子公司、公募、私募、保险、券商自营以及券商资管等都参与其中。据金融监管研究院数据，目前公众投资者占比仅为6.63%，原始权益人占比40%，战略配售和网下配售合计占比达53%。首批9个项目合计募集资金314.03亿元，均采取“战略配售+网下发行+网上公众发行”相结合的发售方式。

在以证监会主导的REITs 模式中，券商无疑扮演着重要角色。从首批9个项目网下发行看，参与机构累计83个，最终确认认购金额为66.63亿元。其中券商自营27家，申购金额292.59亿元，占总申购金额（516.87亿元）的56.61%，最终确认认购金额为43.7亿元，占所有网下认购金额65.6%；券商资管5家，申购金额26.75亿元，占总申购金额的5.17%。二者合计，券商申购金额占总申购金额的61.78%。从实际配售情况看，券商自营配售金额43.74亿元，占网下配售总金额的65.64%；券商资管配售金额2.86亿元，占网下配售总金额的4.29%。二者合计通过网下拿到的配售量占比为69.94%。

从代销机构来看，券商依然是主力机构。在当前九只基础设施REITs产品的代销中，每只都有100家以上券商代销，而少部分有银行和其他独立销售机构参与。

此外，券商还可担任REITs产品的做市商。投资首批REITs的大多是长期配置资金，且有一年锁定期。全市场共有11家券商为首批REITs担任做市商，提高产品流动性，引导市场理性交易。11家券商分别是中金公司、申万宏源、广发证券、中信证券、招商证券、中信建投、东方证券、华泰证券、银河证券、国泰君安、平安证券。其中，中金公司担当8只产品的做市商。担任做市商对券商的交易定价能力、资金实力、灵活调整报价策略能力、应对极端行情反应能力等都提出了较高要求，龙头券商更显优势。

从战略配售来看，首批9个项目配售比例普遍超过60%，其中广州广河比例最高，达78.97%；张江光大比率最低，但仍为55.33%，大幅超过试点政策要求的20%的最低比例。参与（不包含原始权益人）机构/理财产品共有46个。其中，券商自营有8家，战略配售金额共计16.24亿元，占对外战略配售（不含原始权益人及其关联方，96.31亿元）的16.86%，占全部战略配售量（含原始权益人及其关联方，222.25亿元）的7.3%，投资额前三位分别是中金公司、东兴证券、银河证券。

保险资金也是除原始权益人外战略配售的重要来源。保险类战略投资者承诺认购金额达33.36亿元，占比34.64%；共有6家险资参与，分别为中国保险投资基金、泰康人寿、平安人寿、大家投资控股、中再寿险、中再产险。其中，泰康人寿投资金额最高，达13.69亿元；中国保险投资基金参与数量最多，涵盖普洛斯、浙江杭徽、首创水务、招商蛇口、东吴苏园5款产品，合计认购3.85亿元。

此外，在险资入围网下有效报价名单的8只REITs中，险资认购总额超过70亿元。同时参与机构数量也大幅增加，配售对象包括人保寿险、新华保险、太平人寿、太平财险、长城人寿等险企的多个险资账户。

投资REITs产品可提高保险资金运用的稳定性。从近年来中国保险资金的投资现状看，对低风险、低收益的银行存款和固定收益资产的投资占比达50%以上。保险公司的资产中大部分为寿险资金，这部分资金侧重配置长期稳定的收益类资产。但我国金融市场缺少中长期投资项目。REITs产品具有高流动性、高安全性、收益稳定的特点，有助于有效解决我国目前保险资金运用中的困境。

银行在公募REITs市场充当的角色包括投资机构、托管机构、代销机构、担保机构等，可以拓展非息收入来源。绝大多数发行REITs产品的房地产公司都与商业银行建立了密切的合作关系。商业银行凭借自身在客户、资金及专业方面的优势，可以提供业务撮合、融资安排、基金投资、资金托管等服务，也可以通过旗下控股的综合化子公司直接开展保荐承销。业务撮合方面，如果是公募基金+ABS的模式，商业银行可以利用客户资源优势，向券商转介、撮合业务。融资安排和基金投资方面，银行可以向客户提供过桥贷款。此外，商业银行也可以利用自有资金或理财资金直接参与认购REITs 基金份额。

在国外，租赁住房领域的REITs已经非常成熟。商业银行可以密切关注租赁住房、基础设施等领域试点项目。商业银行可以积极利用自身优势，与当地政府合作，推动设计租赁住房REITs 项目。REITs参与住房租赁领域的方式不仅限于购买、管理物业，还可以拓展到开发阶段，这样既能够创新房地产行业运营模式，也能够探索REITs作为资本方参与建设、运营租赁住房的PPP模式。除了公共住房领域，商业银行还可以加强与开发商等合作，在长租公寓、机构租赁房等领域积极探索，抢占REITs市场先机。

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总结：基础设施REITs是助力金融供给侧改革的重要工具

总的来说，开展基础设施REITs试点，是防风险、去杠杆、稳投资、补短板的有效政策工具，是投融资机制的重大创新，有助于盘活存量资产，广泛调动各类社会资本积极性，促进基础设施的高质量发展。

REITs作为股票、债券等传统金融工具之外的另一类创新型金融产品，有利于丰富资本市场投融资工具。基础设施REITs产品具备以下特点：一是REITs可盘活存量资产，提升基础设施资产估值，获得流动性溢价，同时提供增量投资资金，改善负债水平，降低企业杠杆率，助力企业“轻资产”运营模式转型，更好地推动资本市场服务实体经济；二是REITs产品将90%的基金年度可分配利润用于分配，高比例分红，同时由于基础设施项目权属清晰，现金流持续、稳定，投资回报良好，填补了当前金融产品的空白，丰富了投资品种，便于投资者投资于流动性较弱的基础设施项目；三是REITs产品规则透明健全，比照公开发行证券比照公开发行证券要求建立上市审查制度，制定了完备的发售、上市、交易、收购、信息披露、退市等具体业务规则。基础设施项目可借助资本市场公开、透明机制，通过资本市场融资，引导金融资金参与实体项目建设，实现高质量发展。

基础设施REITs给金融行业也带来了丰富的业务机会。其中，券商可以充当投资者、公募基金管理人、资产支持证券管理人、流动性服务商、代销机构；保险资金也是REIITs战略配售的重要资金来源，投资REITs产品可提高保险资金运用的稳定性；银行在公募REITs市场充当的角色包括投资机构、托管机构、代销机构、担保机构等，可以拓展非息收入来源。

我国基础设施REITs发展空间巨大。展望未来，基于我国庞大的基础设施规模以及海外成熟市场的发展态势，基础设施公募REITs未来将成为财政政策的重要补充，进而扩大基础设施建设，稳定经济发展。同时，普通投资者可以通过REITs分享基础设施建设的红利，有利于满足居民财富管理的需求，起到进一步拉动内需的效果。虽然经过多年快速建设，我国基础设施条件得到了明显改善，但是区域差距较大，中西部地区相对比较落后，未来还有较大发展空间。

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投资建议（略）

金融供给侧改革背景下，建议关注有利于推动经济转型的投资主线。

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风险提示

疫情扩散程度或持续时间严重超出预期，监管政策趋严，市场创新程度不及预期等。