中信证券：地方托底政策的样本

成都市住建局发布《关于精准应对疫情冲击，全力实现年度目标的通知》，要求加快推进重大项目建设，推动建筑业提质增效，促进房地产平稳健康发展。我们认为，在和其它一些地方的托底政策对比来看，成都的政策争议最小，效果最佳，也最具备可复制性。这可能就是最值得期待的，地方政府维护房地产市场平稳健康发展的实际举措。

▍各地纷纷想办法维稳房地产市场。

例如，哈尔滨曾经低调出台新政，涉及公积金和购房补贴等；杭州事实上调高了一手房的限价，从而增加了开发企业新获土地的盈利空间。但是，需求侧和定价端的政策充满争议。房地产政策调整本身就是社会热议话题，如果房价下跌就开始给予购房补贴，土地流拍就调高交易价格限制，从舆论反应来看难以大面积推广。另外，沈阳房产局近日回复，仍执行现行限购、限售政策，未发生改变。这更充分说明短期各地放开限购、限贷没有可行性。

▍预售监管、预售证审批均为地方政府权限范围之类内，政策立竿见影。

对信用等级较好的公司适当放开预售监管，便利了资金从项目层面向总部流动，从而有利于当前借新还旧困难的企业以经营性现金流偿还有息负债。加速预售证发放、缩短审批流程则能有效提前开发企业现金回流的时间点。而且，这些行政事务属于地方住建部门权限范围内，政策执行效果好。

▍加快供给投放，盘活受限资金，道德风险小，舆论争议少。

和哈尔滨等地不同，成都政策主要旨在加速供给的投放，便利企业以合理价格推动项目入市，从而既满足了市场的需求，又盘活了企业的库存。至于预售监管资金使用效率的提升，也是在供给侧想办法。这种做法既避免了需求侧政策的社会舆论争议（加快房屋供给入市本身符合各方利益），又不至于成为定向救助困难企业，而产生道德风险。此外，加快审批、缩短开发流程的政策本身也没有执行成本，不需要额外投入资金。

▍风险提示：

局部性政策无法推广的风险；很多房地产企业盈利能力持续下降的风险。

▍政策旨在托底市场，不会在短期扭转需求疲软，也不会明显增加土地市场吸引力，房地产企业分化可能加速。

加快销售许可证的发放，一定程度上优化了企业的现金流安排，降低了企业的资金负担。但是，这并不改变购房人的资金成本，也不改变购房人对房价的预期，对开发企业项目盈利能力也无明显改善。这一政策实际上只对有意加速项目去化，以较低价格推货，并货值充裕的企业最为有利。中期而言，我们相信绝大多数房地产开发企业的盈利能力将下行，只有少数公司的销售额有上升空间，而个别企业仍然可能出现违约。

无论如何，我们已经看到了全国层面和地方层面较为有效托底的政策组合（即投放按揭贷款+适当投放企业信贷+加速实现项目预售+盘活受限资金），虽然这种政策组合的推广需要时间（按揭贷款投放高峰要等到2022年，成都政策即使可复制，也需要等一段时间），区域上也仅对一二线更有效（很多三四线本来就没有太明显的缩短预售审批周期的空间，也不存在严厉的预售资金监管），但这仍然可能是房地产市场逐步走稳的标志。