祥生控股集团(2599.HK)提前回购845万美元票据，稳健基本面夯实长期发展底座

11月4日晚，祥生控股（集团）有限公司（以下简称“祥生控股集团”）发布购回优先票据公告。截至公告日，公司已于公开市场进行回购间接附属公司合计845万美元的2022年票据，占票据发行本金总额约2.82%。

此外，祥生控股集团方面表示，公司将继续监察市场状况及其财务架构，并可能于适当时候进一步购回优先票据。

众所周知，2021年的楼市，对房企来说，俨然是一场暴风雪式的考验。宏观调控端口的紧缩、大型房企的风险暴露，以及二级市场上剧烈波动的行情，无不在挑战投资者敏感而又脆弱的神经。

在房地产市场“风声鹤唳”之际，祥生控股集团回购票据的动作，一定程度上可反映出公司财务状态健康，具备良好的偿债能力。更为重要的是，也向市场传递出公司维护二级市场稳定的决心。

接下来，不妨从市场当前的关注点出发，结合行业环境，对公司发展态势进行分析。

一、践行“1+1+X”战略，销售业绩稳增渐显较优续航能力

日前，祥生控股集团披露了10月份最新销售业绩。

公告显示，10月单月，祥生控股集团实现权益合约销售额40.82亿元，较上月环比增长21.24%；实现权益合约建筑面积约为27.12万平方米，平均合约售价约为15046元/平方米。

整体来看，2021年1-10个月，祥生控股集团累计权益合约销售总额达683.63亿元，累计权益合约建筑面积达503.78万平方米，平均合约售价约为13570元/平方米，整体发展呈现总体平稳、稳中有进的态势。

自2016年实行“1+1+X”投资战略以来，祥生控股集团聚焦浙江省、长三角区域以及其他高潜力城市，对深耕区域的市场需求有着较为深刻的理解，并因此积累了较强的口碑效应和竞争优势，从而为项目去化提供了有效保障，助推公司长期可持续发展。

市场环境方面，9月底以来，在监管部门的及时引导及强化维稳之下，政策及市场环境得到纠偏并开始逐步改善。

据上海证券报报道，10月房地产贷款投放规模环比及同比均有较大幅度回升。金融机构对房地产融资已基本恢复正常。

贝壳研究院近日发布的监测数据显示，10月份90个城市主流的首套房贷利率5.73%，二套利率为5.99%，均较上月下调1个基点，这是贝壳监测的房贷利率今年以来的首次下降。

从10月份改善的涉房数据中可以看到，房地产的至暗时刻或许正在慢慢过去。长远来看，祥生控股集团的发展节奏或能与行业长期健康平稳的发展态势形成共振，从而在稳健且有质量的增长中平稳穿越行业周期。

二、高度重视财务基本面，资本结构优化护航有质增长

在政策、市场和行业格局不断变化的新环境下，祥生控股集团高度注重公司的财务基本盘，以不断优化的财务结构定调可持续经营。回溯中季报，可以发现祥生控股集团在优化“三道红线”指标、融资成本、融资结构等方面均取得积极成效。

“三道红线”指标方面，两项指标于今年上半年成功“转绿”，财务安全性再度提升。据中季报所示，截至2021年6月末，祥生控股集团净负债率下降40个百分点至96.6%，剔除预收账款后的资产负债率下降3个百分点至79.4%，现金短债比提升至1.2倍。值得一提的是，祥生控股集团管理层在业绩会上表示，将会用1-2年时间，使“三道红线”全部绿色达标。

融资成本方面，伴随上市后融资渠道的拓展，祥生控股集团的加权平均融资成本不断下降，向好趋势显现。结合历史数据来看，祥生控股集团2019-2021年上半年的加权平均融资成本呈现出稳步下降趋势。按融资方式划分，截至2021年6月30日，公司银行贷款占比提高到38%，优先票据等直接融资占比提高到11%，其它贷款则降低到51%，可见公司非银融资占比降低，债务结构改善，将在后续为公司稳健发展提供一定的支撑。

同时关注到，祥生控股集团上半年的现金及银行结余总额达到273.2亿元，较去年末增长12.4%，体现出较强的风险抵御能力。

面对整体低迷且悲观的市场情绪，祥生控股集团持续优化的资本结构或能对应一个正面的评估。我们判断，稳固的财务基本盘将有利于祥生控股集团在动荡的市场环境中履行社会责任、维护公司、股东及投资者的整体利益。

结语

2021年的地产行业，对房企和投资者而言，都十分不易。而回归理性的思考，我国新型城镇化还要经历相当长的过程，住房需求还有一定的增长空间，房地产行业走向长期健康发展的趋势并未改变。在这一过程中，只有稳健发展的房企，才更具能力应对行业不断变化和更新的挑战。目前来看，祥生控股集团的经营面及财务面均较稳健，相关指标呈现向好向优的良好趋势，若能顺延这一发展趋势，公司增长可见性有望进一步得到提高。