赵伟：土地市场怎么了？

报告要点

年中以来，各地土地市场明显降温、土地流拍率大幅抬升，对地产投资影响及未来演绎？本文梳理，可供参考。

一问：土地市场成交情况变化？土地市场全面降温，流拍率创历史新高

第二批土拍集体降温，多数试点城市成交规模下降、土地流拍率大幅抬升。从第二批土地成交情况来看，各城市溢价率得到明显控制；15个城市的平均土地溢价率为4.9%，较首批大幅下降11.9个百分点；多数城市土地流拍现象更明显；15个城市土地流拍率为26%，较首批大幅抬升19.6个百分点。伴随流拍率上升，15个城市二批供地成交面积、成交金额分别较首批环比大幅下降23.6%、21.7%。

集中供地试点城市以外，全国范围的土地市场已开始全面降温；全国土地成交面积从年中以来持续负增长，且降幅趋扩大。年中以来，百城土地成交建筑面积增速，持续走弱；9月，百城土地成交面积，两年复合增速为-20.7%，较6月高点大幅下滑38.7个百分点，连续3个月负增长。成交面积大幅下滑，主要由于需求疲弱；从流拍率来看，9月百城土地流拍率达到65.5%，创2008年以来新高。

二问：土地市场为何降温？融资趋紧、销售转冷下，房企投资转谨慎

按揭供给受限下，地产销售持续降温。贷款集中度考核下，按揭贷款供给受限明显，9月居民中长期贷款，同比减少1695亿，连续五个月负增长；按揭受限下，商品房销售面积增速持续下挫；9月，地产销售额、销售面积，两年复合增速为-1.2%、-3.5%，增速连续5个月下滑；伴随销售下滑，新房开盘去化情况走弱；三季度，中指院监测的14个重点城市中，整体的去化率也由70%下降到58%。

伴随销售增速下挫、房企资金承压，多数房企对拿地的态度趋于谨慎。从2021年上市房企半年报来看，房企投资积极性指标，拿地面积与销售面积比值，明显下滑；2021年上半年，上市房企地销比平均值为22.9%，较2020年大幅下滑4.2个百分点；销售下滑，投资态度转谨慎下，三季度上市房企土地购置面积、土地投资额，两年复合增速分别为-23.9%、-15.7%，较二季度下降超过40个百分点。

三问：伴随土地市场降温，未来地产将如何演绎？调控转向仍需等待

随着土地市场降温，部分城市“因城施策”微调，放宽购房资格、预售条件、土地增值税等。7月以来，三线城市房价环比连续三个月下降，土地出让收入大幅下降；“稳地价、稳房价、稳预期”政策目标下，部分城市“因城施策”有所调整；岳阳、鄂州、孝感等十个城市住建局发布限跌令；哈尔滨，对楼市出台“十六条”政策，为符合条件的购房人群提供一次性购房补贴、降低土地增值税。

三条红线、贷款集中度考核等调控政策，抑制地产融资；调控政策转向，或仍需等待。虽然部分城市“因城施策”有所微调，但三条红线、贷款集中度考核等核心政策并未松动。从过去经验来看，土地出让收入，或为预判地产调控政策转向的领先指标；2012年、2015年地产调控转向前，300城土地出让收入，累计同比均低于-30%；前8月，300城土地出让收入累计同比，两年复合增速已降至1.3%。

风险提示：政策调整等。

报告正文

一问：土地市场成交情况变化？

第二批土拍集体降温，多数试点城市成交规模下降、土地流拍率大幅抬升。截止9月底，已有15个城市完成第二轮集中供地；从第二批土地成交情况来看，各城市溢价率得到明显控制；15个城市的平均土地溢价率为4.9%，较首批大幅下降11.9个百分点；溢价率下降的同时，多数城市土地流拍现象也更明显；15个城市的平均土地流拍率为26%，较首批流拍率大幅抬升19.6个百分点。伴随流拍率上升，15个城市二批供地成交面积、成交金额分别较首批环比大幅下降23.6%、21.7%。集中供地试点城市以外，全国范围的土地市场已全面降温；全国土地成交面积从年中以来持续负增长，且降幅趋扩大。年中以来，百城土地成交建筑面积增速，持续走弱；9月，百城土地成交面积两年复合增速为-20.7%，较6月高点大幅下滑38.7个百分点，连续3个月负增长。成交面积大幅下滑，主要由于需求疲弱；从流拍率来看，9月百城土地流拍率达到65.5%，创2008年以来新高。

从不同能级城市来看，二三线城市土地市场降温更明显。9月，从百城土地市场成交情况来看，一二三线城市的土地流拍率分别达到27%、86.4%、55.1%，较6月大幅提高10.7、60.7、43.1个百分点；其中，二三线城市的土地流拍率创历史新高。伴随流拍率上升，二线、三线城市土地成交面积，两年复合增速分别由6月的11.1%、5.4%，大幅下降到9月的-12.8%、-48.1%，连续三个月负增长。

二问：土地市场为何降温？

按揭供给受限下，年中以来地产销售持续降温。贷款集中度考核新规下，居民按揭贷款供给受限明显，9月居民中长期贷款，同比减少1695亿，连续五个月负增长；按揭受限下，商品房销售面积增速持续下挫；9月，地产销售额、销售面积，两年复合增速为-1.2%、-3.5%，增速连续5个月下滑；伴随销售下滑，新房开盘去化情况走弱；三季度，中指院监测的14个重点城市中，整体的去化率也由70%下降到58%；其中，二线城市的去化率由二季度的63%，大幅下降到47%。伴随销售增速下挫、房企资金承压，多数房企对拿地投资的态度趋于谨慎。从2021年重点上市房企半年报来看，房企投资积极性指标，拿地面积与销售面积比值，明显下滑；2021年上半年，重点上市房企地销比平均值为22.9%，较2020年大幅下滑4.2个百分点；销售下滑，投资态度转谨慎下，三季度上市房企土地购置面积、土地投资额，两年复合增速分别为-23.9%、-15.7%，较二季度下降超过40个百分点。

部分民营房企信用风险发酵，加剧民营房企观望心态。随着融资环境收紧、销售下滑，部分民营房企债务风险发酵；2021年以来，首次违约房企数量和债券规模均突破历史新高；债务风险发酵下，民营房企外部融资环境进一步恶化，加剧了部分民营房企投资拿地的观望心态；从第二批集中供地情况来看，民营房企参与度大幅下降，拿地数量占比由第一批的54.7%，大幅下降到13.9%，创历史新低。

三问：伴随土地市场降温，未来地产将如何演绎？

随着土地市场降温，部分城市“因城施策”微调，放宽购房资格、预售条件、土地增值税等。7月以来，三线城市房价环比连续三个月下降，土地出让收入大幅下降；在“稳地价、稳房价、稳预期”政策目标下，部分城市“因城施策”有所调整；岳阳、鄂州、孝感等十个城市住建局发布限跌令，稳定房价；哈尔滨住建局，在10月对楼市出台“十六条”政策，为符合条件的购房人群提供一次性购房补贴、降低土地增值税。三条红线、贷款集中度考核等调控政策，抑制地产融资。虽然部分城市“因城施策”有所微调，但2016年后地产调控思路已转为“长效机制”；2020年下半年以来，长效机制进一步完善；三条红线、贷款集中度等政策，约束金融资源向地产集中，将持续调控房企融资与居民按揭贷款供给；土地两集中出让制度，规范土地拍卖流程，抑制土地金融化；各重点城市，出台二手房指导价格制度，严控二手房交易环节。从过去经验来看，土地出让收入或为预判政策拐点指标。地产销售低迷，将拖累房企拿地意愿，进而影响地方土地出让收入；而土地出让收入是地方政府财政收入的重要组成部分；土地流拍增加，加剧地方政府的财政压力。2012年和2015年，地产调控放松前夕，300城土地出让收入累计同比下降超过30%。前8月，300城土地出让收入累计同比，两年复合增速为1.3%，较2020年水平下降18.3个百分点；从土地出让收入变化来看，地产调控转向或仍需等待。

经过研究，我们发现：

（1）全国范围的土地市场已全面降温；全国土地成交面积从年中以来持续负增长，且降幅趋扩大。年中以来，百城土地成交建筑面积增速，持续走弱；9月，百城土地成交面积两年复合增速为-20.7%，较6月高点大幅下滑38.7个百分点，连续3个月负增长。成交面积大幅下滑，主要由于需求疲弱；从流拍率来看，9月百城土地流拍率达到65.5%，创2008年以来新高。

（2）伴随销售增速下挫、房企资金承压，多数房企对拿地投资的态度趋于谨慎。从2021年重点上市房企半年报来看，房企投资积极性指标，拿地面积与销售面积比值，明显下滑；2021年上半年，重点上市房企地销比平均值为22.9%，较2020年大幅下滑4.2个百分点；销售下滑，投资态度转谨慎下，三季度上市房企土地购置面积、土地投资额，两年复合增速分别为-23.9%、-15.7%，较二季度下降超过40个百分点。

（3）“长效机制”政策框架下，地产调控核心政策并未松动。虽然部分城市“因城施策”有所微调，但2016年后地产调控思路已转为“长效机制”；2020年下半年以来，长效机制进一步完善；三条红线、贷款集中度等政策，约束金融资源向地产集中，将持续调控房企融资与居民按揭贷款供给；土地两集中出让制度，规范土地拍卖流程，抑制土地金融化；各重点城市，出台二手房指导价格制度，严控二手房交易环节。

风险提示：

政策调整等。