经营稳健向上，汇景控股(9968.HK)乘大湾区发展之势破浪前行

近年来，随着房企融资“三道红线”、银行房贷“两道红线”、22城“集中供地”等政策相继出台，房地产行业整体保持平稳发展，不过房企间的表现分化则愈渐明显，一众房企仍然面临较大的压力。

而近期，国家对于房地产的政策有了进一步的调整，包括对于土拍地价溢价率的限制、提高拿地利润率等，此次对土拍政策的补充为房地产行业带来了好消息。同时，伴随着上半年落下帷幕，各大房企纷纷交出了不错的成绩单。在多重利好的伴随下，长期处于情绪低迷状态的房地产板块，投资热情也有了一定的回升，拐点逐渐明晰。

一、营业状况持续改善，稳健成长可观

在8月26日，汇景控股(9968.HK)的中期业绩也新鲜出炉，那么不妨借此机会从中期财报数据出发，来分析一下公司上半年取得的成绩，并从中探寻投资机会。

(1)营收维持稳健增长，销售业绩再创新高

营收和销售是房企非常直观且重要的指标，能够直接了解到房企目前的经营状况。中报数据显示，汇景控股上半年实现营业收入同比增长35.8%；净利润同比增长48.2%，净利率达到了14.7%。同时，汇景控股在销售方面也取得了不错的成绩。截至6月末，公司合约销售金额同比增长162%；已交付建筑面积同比增长67.2%。销售取得了大幅增长，同时合约建筑面积也较去年提升不少，期内主要交付和推售的项目包括九里湾花园、雁湖生态文旅小镇、汇景发展环球中心、合肥汇景城市中心等。此外，上半年公司新增土地储备52.8万平方米，5个项目，高品质土储资源的获取保障了公司未来的稳健发展。

可以看到上半年汇景在业绩层面取得了稳步的提升。而具体主要可归功于公司产品力带来的价值和城市更新业务板块价值的释放，笔者将在后文对这两方面原因进行具体阐述。

(2)财务状况持续优化

中央出台了“三道红线”政策后，各大房企也开始重视起了对融资端的把控，纷纷朝着“绿档”目标看齐。2020年末，汇景控股凭借着14%的净负债率、63%的剔除合同负债后的资产负债率和大于1倍的现金短债比，成功跻身“绿档”房企。而今年上半年，公司也在持续改善债务指标。中报数据表明，公司的净负债率降至14%，远远低于红线，可以看到公司始终保持着稳健的财务表现，并且杠杆率持续下降，债务风险也因此有所降低。

同时观察到，公司在7月份完成了尚未偿还的2021年到期的优先票据交换要约，并且于同日根据同步新票据发行额外发行了本金金额为2300万美元的新票据。在目前融资收紧的情况下，公司依旧保持了资金流的通畅，能够体现出公司的经营情况是十分良好的。

二、大湾区强势崛起助力提升成长空间

粤港澳大湾区是目前我国经济活力最强、开放程度最高的区域之一，在推动国家发展中扮演着重要的角色。国家对大湾区的发展尤为重视，在国家“十四五”规划纲要中也提及要促进大湾区的协同发展，优化区域内的经济布局，缩短城市之间的差距，推进整体区域的发展，这也表明了大湾区的发展步入了下一个新的阶段。

经济的快速增长、产业的升级都将要依赖于土地的开发，而未来伴随着大湾区的协同发展趋势，中山、江门、惠州等土地开发程度较低城市的土地资源也将会被动用起来，土地开发的价值也将会大大提升，房地产行业的价值空间也会因此而拓宽。此外，伴随着区域的成长、城市化的推进，会有更多人进入城市，此时住房问题也势必会引起重视。在全国两会也提到要重点解决“大城市住房突出问题”，并首次提出要关注新市民、青年人等群体的住房困难问题。这也侧面强调了“房住不炒”的基调，“稳”也成为了未来房企发展的关键字眼。

汇景控股常年立足于大湾区，持续的深耕使得公司在大湾区布局上有着良好的竞争优势。公司对于大湾区房地产市场的研究也是非常深入，能够有目标的获取区域内具备战略性、高性价比的地块。

目前珠三角九市中大部分城市的土地开发程度都超过了国际警戒线(30%)，其中深圳和东莞的开发强度已经超过了50%。那么在未来，城市更新业务将成为土地供应的主要方式。

从以上方面可以分析出，公司大本营东莞市目前具备着巨大的发展潜力。

首先，东莞的土地开发程度已经非常高了，那么城市更新的需求也将会持续上涨。而汇景控股在城市更新上可谓是经多见广，多年的深耕积攒了许多的经验和声望，在大湾区享有“城市更新专家”的美誉。公司上半年，占地面积达77,321平方米的沙田稔州片区项目于上半年完成供地目标；樟木头宝山项目及虎门新湾项目进展顺利，预计年内将完成供地目标。公司上半年签订洪梅洪屋涡产城融合城市更新项目前期服务合同，占地面积约485,300平方米。现时，公司已取得8个项目的前期服务商资格，占地面积约204万平方米；另有12个项目正在推进获取前期服务商，涉及更新单元用地面积约280万平方米。因此，未来在城市更新项目的普及下，公司的业务增长也将突飞猛进。

其次，就目前我国发展速度来看，东莞作为第一批国家新型城镇化综合试点地区，随着未来经济化、城镇化的推进，人口数量也会高速增长，住房刚需也会显著提升。那么在公司多年深耕于东莞市的基础上，红利也将被逐渐释放。

三、多元化业务共同推动业绩释放

上半年，汇景控股实行的“以住宅开发为主营业务，以城市更新为核心、文旅康养和科创产业为双翼”的“一主一核两翼”战略正在有效推进，多元化的发展方向更是为公司的成长增添动力。而公司不仅仅局限于在大湾区发展，在秉承“立足大湾区，深耕东莞”的同时，也将“布局华南、华中及华东地区”作为发展使命。凭借着在大湾区发展所积累的经验和建立的优势，逐步扩展内陆的市场，物业项目和文旅康养项目也已经扩展至西部地区，其中，湖南衡阳汇景•雁湖生态文旅小镇项目的打造更加深化了公司的文旅康养业务，进一步的推进了高质量的多元化业务。

上文说到大湾区正处于经济发展水平加速提高的阶段，而科技的进步是推动经济增长不可或缺的要素。汇景控股对于科技的发展也尤为重视，公司目前布局了汇景东莞人工智能小镇及汇景湾区5G智造港项目，在人工智能、创新科技上迈出了重大的一步。其中，公司与东莞市沙田政府达成合作共识，致力于打造涵盖了人工智能的先进示范平台，并计划建设人工智能小镇。

所谓科技改变生活，人工智能对于未来科技发展的影响不言而喻，而人工智能化的小镇对人们生活水平的提升也绝对不只是一、两个档次。因此要想要真正的将小镇建设完善就一定要具备精湛的技术、强大的技术团队等，可见公司对于推动科技发展、打造高质量城镇的决心。而成功建设小镇不仅能够对公司的知名度有很好的提升，并且能够推动我国科技建设，进一步提升中国的国际影响力。

值得一提的是，公司还相继成立了“浙江大学·汇景人工智能与数字经济联合研究中心”和“湾区求是商学院”，致力于打造产学研合作平台，推动产业项目孵化、产业人才的培养。随着公司在科技层面持续发力，不仅有助于协同主业发展，同时还将有望拓宽新的发展思路，培育新增长极。

小结

汇景控股凭借着稳健的业绩、出色的财务结构、极具潜力的发展空间等因素有望在此次房地产行情中获得更多投资者关注。并且公司凭借着自身深耕大湾区的优势，坚持构建“产、城、人”融合的高品质发展之路。可以预见在未来大湾区不断发展下，公司具备朝着成为区域内城市更新的佼佼者的潜力，后续价值还将进入加速释放期。