实探｜64.1分起！光明星河天地三期要“弃选”吗？

作者：纳纳酱吖

昨天（7月20日），深圳星河天地官方微信公众号公布了星河天地华府（星河天地三期）的诚意人登记名单，573套住宅共吸引1504批次客户，入围最低分数64.1分，备案均价5.19万/㎡。

原本以为深圳楼市进入静默期、不再疯狂，谁曾想星河天地这个网红项目一来，仿佛平静水面丢入一块石头，瞬间激起千层浪——

① 64.1分入围，按照目前深圳的积分规则，需要同时满足10年内无房产交易+深户+有未成年子女+社保年限的要求。

虽然不及半年前宏发万悦山72.3分的入围积分高，但难度依然不小，点击链接可看原文《深圳最硬核新盘打新名单！万悦山入围72.3分》。

② 1504批次认筹，人数接近总房源3倍，毫无疑问星河天地三期将进行摇号选房。

楼市君仍清楚地记得，上一个开盘的项目（龙岗颐璟名庭）408套房源仅有221批次诚意登记，最终采取积分高低排序进行选房，点击链接可看原文《深圳打新规则再变！这一次，只看积分不摇号？》；

再把时间往前，6月下旬，宝安尖岗山的万科都会四季开盘，1307批客户挑选856套住宅，竟有800多人弃选，弃选率达到35%，点击链接可看原文《实探｜深圳西部楼市“凉凉”？万科大都会打新必看》。

从过往的经验来看，本以为今年的新房市场会持续“不热”的态势，原来只是没有遇到大众喜好的项目，也难怪有网友表示“只有网红盘不受追捧，深圳楼市才是真的降温了”。

那星河天地三期真的很好吗？今天我们就来聊一聊~

星河天地由星河控股集团开发，是星河集团布局光明区的第一个项目。

星河控股算是最早一批进入光明的品牌房企，正是因此，星河天地可以说占领了光明配套最完善、资源最集中的位置。

星河控股集团成立于 1988年，深耕深圳，同时在全国 30余座城市布局，旗下有地产、产业、星盛商业、置业、智善、金融、资本等七大版块，资产总规模超 1000亿元，是国内大型综合性投资集团，主要以城市更新为主。

自2004年以来，星河控股集团在深圳及周边共运作了数十个城市更新项目，包括星河国际、星河盛世、星河传奇、星河银湖谷、星河天地、星河荣御、星河智荟等，累积城市更新面积超过2000万㎡。

由此可见，其开发实力不俗

星河天地整体占地约10万㎡，规划总建筑约80万㎡，涵盖住宅、办公、公寓、集中商业、街铺等多种业态的大型综合体。

整个项目共分六期开发建设，预计未来整个社区超7000户。其中，项目一期、二期分别于2018年、2019年开盘，其中一期项目已于去年完成交付。

此外，周边还规划有星辰广场和星空广场两个绿地广场，各占地约1000㎡左右，均由星河控股集团代建。

据悉，星河天地三期为大社区概念下的独立社区，占地面积约1.08万㎡，建面约9.79万㎡，主要由1栋3个单元31-48层住宅及沿街商铺构成，业态较为简单。

本次共推售住宅573套，户型建面约98-137㎡，均价约5.19万/㎡，单价区间在4.73-5.63万/㎡，总价区间在494-768万/套。

除住宅外，此次项目还推出了29套商业，其户型建面约43-116㎡，均价约12万/㎡，，总价区间在513-1389万/套。

规划车位747个，可以满足小区业主的停车需求。

从公开的户型图来看，星河天地三期主要面对的客户群体为刚需和刚改家庭，其中建面约98-107㎡为精装3房2卫，建面约131-137㎡的是精装4房2卫，均为3梯5户。

详细户型图如下：

总体来看，小区并没有比较明显的亮点或是不足，相较于光明其他的项目来说，星河天地三地算是比较中规中矩的项目，并且自带大社区属性，配建和管理方面都比较完善，在价格合适的前提下，也难怪那么多人争先参与其中。

不过大社区也有大社区的弊端，未来可能存在小区内人流量大、人员混杂的问题。

综上，从项目角度来看，能够给到

星河天地三期位于光明中心区，东侧为光明大道，北侧为光明大街，所处位置交通便利。

距离最近的地铁6号线光明大街站约600米，步行时间约7分钟。

未来还有地铁13号线（在建）可以换乘，去到南山、福田都比较便利。

除轨道交通外，星河天地三期距离龙大高速出入口约千米，快速路出行也较为便利。

附近还有多个公交站台，即使搭乘公共交通也很是方面。

对于项目的目标客群刚需和刚改家庭来说，便捷的交通是影响买房很重要的一个因素，从实际来看，星河天地三期在交通方面可以获得不错的成绩。

对于刚需来说，交通可能是仅次于价格的购房因素，但对于刚改家庭来说，教育配套可能是比价格更重要的决定因素。

根据目前教育局的划分，星河天地可以入读深圳实验光明小学、东周小学、凤凰小学、光明小学、光明中学、凤凰中学、深圳实验光明学校等学校，其中的深圳实验光明小学、东周小学等不失为名校。

另外，项目自身配建一所幼儿园，项目二期还规划了一所学校，即华南师范大学附属光明星河小学。

这是华南师范大学、深圳市光明区人民政府与深圳星河控股有限公司联合创办的高品质高起点的六年一贯制公办学校，计划2021年12月永久校区投入使用，2021年9月借址开学。

总体来看的话，上学很便利。

商业配套上，星河控股集团可以说是拥有绝对的话语权和极大吸引力，基本上星河控股开发的住宅项目周边都会配建一个规模较大的购物中心。

例如，在福田中心区享有盛名的COCO Park就由星河控股集团建设和运营，此外还有龙华COCO City、龙岗COCO Park等等，能够极大程度满足当地居民对于购物的需求。

而光明星河天地配建的是COCO City，规划面积约6万㎡，目前已确定包括永辉超级物种、星河寰宇影院、奈雪の茶等知名商家的进驻意向。

加上相邻的新地中央广场有约 3.6万㎡购物中心、绿地新都会有约 4.3万㎡购物中心，将形成超过 20万㎡的光明中心MALL商圈。

另外，在医疗配套上，项目周边有中国科学院大学深圳医院和中山大学附属第七医院、规划中的深圳市中医院光明院区等。

其中，规划中的深圳市中医院光明院区是国内规模最大的中医院，规划总用地面积1.11万㎡，总建筑面积约53万㎡，总床位3000张，计划于2022年竣工。

就从以上内容来看，星河天地三期在配套方面可以给到

光明是新区，并且是以“科学城”的方向进行打造。因此，不论是新的规划、还是老的旧改建设，都具有极大的潜力。

据最新消息，7月21日，光明区政府和华为技术有限公司达成战略合作关系，将共同为光明科学城的宏伟蓝图献力。有华为的助力，未来的光明真的会充满光明。

而在城市更新方面，仅光明大街片区就有近10个城市更新项目，包括星河天地项目自身也是旧改，原为东周蜀光片区旧改。

片区内上一个开盘的旧改项目是宏发万悦山，备案均价约4.89万/㎡，开盘当天即售罄，成为今年光明区第一个“日光”的项目。

不过旧改有一个不可避免的问题，就是时间长，即使是光明这种原本比较简单的城市构成，城市更新的速度依然不能确定。

就拿星河天地来说，从规划到项目确定再到项目推出，也已经过去很多年了，所以，不得不说，在深圳敢于搏旧改的人都是很厉害的人。

就去为价值来说，应该可以给到 

不置可否，光明近两年来已经成为深圳的热门区域，基本达到每每开盘就受热捧的程度。

印象最深的就是去年6月23日开盘的金融街华发融御华府，当时很多购房者提前一天就去排队，著名的“万人摇号”说的就是这个项目。之后入市的项目，诚如电建洺悦府、中海寰宇时代等都是热门项目。

据统计，去年光明区一共诞生了8个日光盘，是深圳新房住宅最火热的区域。

受到规划利好和火热的新房市场的推动，光明区二手房价上扬明显。

深圳中原成交数据显示，2019年7月光明区成交价是3.9万/㎡，2020年6月成交均价是6.7万/㎡，上涨幅度达到70.2%。

此外，数据显示，去年6月光明区二手房成交均价达到6.7万/㎡；其中光明中心区是7.3万/㎡，公明中心区是6万/㎡。

今年以来，光明入市的项目除宏发万悦山外，还有星河天地三期，和同一天取得预售的勤诚达正大城乐园，数量不多，但可以算作精品。

如此看来，整体区域的升值空间还是很大的，毕竟星河天地所在的光明大街片区属于光明中心区，各方面的规划和配套都可能是整个光明最好的。

故，在升值方面，可以达到

通过实地探访了解，星河天地三期整体优缺点并存——

项目优点：

1、地段位置优越，多维交通覆盖了地铁、高速口、区域主干道等规划；

2、片区产业规划和定位明确，是重点发展的科学城；

3、户型产品集中在100㎡上下，相对置业门槛较低，适合刚需上车；

4、限价红利，价格优势明显；

5、居住氛围浓厚，商业配套齐全。

项目不足：

1、大型综合体项目，业态繁多，未来可能存在人流量大、人员混杂的问题；

2、周边旧改较多，较长时间内都会有建筑噪音、扬尘的困扰。

所以结合【开发实力】、【项目本身】、【区位交通】、【项目配套】、【区位价值】、【升值空间】等多方因素，星河天地三期最终的综合得分是——