银湖VS笋岗，深圳“刚改”新盘大PK！

阔别七年，深圳第一豪宅区银湖迎来首个豪宅刚需盘。同期，距离不远的笋岗片区也推出今年第一个综合体项目。

在当前二手房市场不明确的形势下，新盘具备“打新”优势的同时，价格也更透明。

并且银行正陆续参照二手房指导价作为放贷评估依据，首付款无疑变得更高，现阶段选择新房不失为一个更明智的举措。

昨天（2月23日），信城▪缙山府、笋岗中心万象华府双双获批预售，罗湖成为春节后首个“卖新房”的行政区。

（图源：咚咚找房）

在二月的末尾，深圳连推两盘，其中住宅共计1045套、公寓1041套。

这次项目的推出能缓解两千多套住房的需求，真是可歌可泣。

今天，Ariel就和大家聊聊这两个罗湖热门项目，接着往下看吧。

1

信城▪缙山府

作为今年的网红盘之一，位于银湖片区的缙山府可谓是吸了一大波粉。

首先，银湖作为深圳的老牌豪宅区，已经多年没有推出新项目，缙山府的入市毫无疑问会引起关注；

其次，缙山府的开发商信城不动产由老万科人出走创立，缙山府更是信城不动产的首个臻品项目，用心程度可想而知；

第三，公园项目、地铁口物业，周边包括银湖二小（在建）、凤光小学、笋岗中学、深中学位等在内多个学校，不论自住、投资，好像都能同时满足。

但实际情况如何呢？

据了解，缙山府由8栋层高在30-40层的大楼组成，共分两期开发。

项目整体占地3.45万平，建面约11.4万平。其中，住宅部分占10.81万平，商业仅500平，容积率3.3，总车位共880个，车位比不到1:1。

（图源：界面楼谈）

从沙盘可见，项目一期包括2、3、4栋，其中2栋高30层，3、4栋同为40层高楼，梯户比2梯4户。

在户型方面，推出93平二房二厅、106平三房二厅，得房率约76%，备案价8.9万/平，总价区间在728-1064万，精装交付。

这个价格对银湖来说，并不算贵，花700多万买一个大两房，总的说来是很舒适的。

不过，有消息称“缙山府交房标准具体按实际合同”，到时候是不是精装修就不太确定了。

（图源：网络）

2

笋岗中心万象华府

深圳是华润的大本营，每每有新项目推出必会引起一波呼声。

笋岗中心是华润投入众多心力开发的旧改项目，所在的笋岗片区虽然旧改众多，但周边聚集了宝能、深业、招商和中洲等多个开发项目，未来潜力可见一斑。

（图源：界面楼谈）

据了解，笋岗中心位于笋岗-清水河片区，靠近地铁7/9号线红岭北站，总建面约45万平，计容建面约29.5万平，是集购物中心、甲级写字楼、住宅及商务公寓于一体的城市综合体项目。

此次推出的1672套房源，包括公寓1034套，户型建面约40-63平；住宅638套，户型建面约78-143平，得房率约74%，备案均价约8.9万/平，精装交付。

（图源：网络）

在教育方面，笋岗中心可谓是“集万千宠爱于一身”。建面项目配建一所小学，对标的是南山外国语学校科华学校，建成后移交政府，学校还将配建泳池，寒暑假可向公众开放。

此外，笋岗中心在桂园小学、红桂小学、桂园中学、笋岗中学等学区范围内，教育资源较为充裕。

唯一的不足可能就是项目并不配建幼儿园吧。

3

二选一？

春节前，深圳市民刚经历了一场“七选一”的鏖战，不少人在经过多番比较后选定自己心仪的小区、户型，但也有人为了打新“拼社保”引发争论。

深圳的购买力如何，相信大家都有目共睹。毫无疑问，此次两个项目的推出将续写“二选一”。

两个同在罗湖的项目，均价一致（8.9万/平），又都是网红盘，要怎么选择呢？

不仅我们在讨论，在预售审批下来的同时，论坛上的网友也开始了讨论，并且发起了投票——

（图源：家在深圳-业主论坛）

从投票数可见，选择笋岗中心的网友占多数，有24票。

但一千个读者有一千个哈姆雷特，关于两个项目的比较，我将从片区（地段）、交通、教育、商业等方面具体分析，看看到底哪个更胜一筹。

由于两个项目均价相同，在此就不比较价格了，直接从片区开始。

01-片区（地段）

网上不少人在吐槽缙山府的位置，说它“明明在泥岗，却因为靠近银湖地铁站，就说自己在银湖”，我们来看看地图上的显示：

（图源：网络）

缙山府的具体位置是“清水河金碧路33号”，这个坐标显然属于泥岗片区，硬是和银湖挂上钩，可能真的是因为地铁站离得比较近吧。

目前泥岗的街道面貌较旧，老小区比较多，道路两旁的建筑普遍不是很高。不过也有好处，因为往来车辆较少，人流量不大，倒是很安静。

如果是自住需求，这里也是不错的考虑。

（图源：界面楼谈）

对比来看，笋岗中心所在的笋岗片区近几年一直被人关注，因为是旧改大片区，周边几乎都是大开发商操刀的项目，除华润外，还包括宝能、深业、招商、中洲等大型开发商。

目前片区内整体环境整洁，道路开阔，商业气息浓厚。

如果是有投资打算，这里会是个不错的选择。

（图源：界面楼谈）

02-交通

缙山府和笋岗中心都是地铁口物业，前者紧靠地铁6/9号线银湖站，后者临近地铁7/9号线红岭北站。在轨道交通方面，两者不相上下。

（图源：搜狗地图）

另外，缙山府靠近坂银大道，笋岗中心紧挨红岭北路。整体看来，两个项目的位置都还不错，出行、通勤都很便捷。

03-教育

目前大家买房都极为关注教育的问题，毕竟“再穷不能穷教育”，想让孩子有更好的未来，教育一定是改变命运的最大途径。

笋岗中心在教育方面保持着优胜者的姿态，项目配建小学，加之桂园小学、红桂小学、桂园中学、笋岗中学等学区，不说质量极优，那也是可圈可点。

缙山府在这方面的输出相对较弱，凤光小学和笋岗中学的学区划分并不占优势，教育上稍稍逊色。

如果注重教育方面，笋岗中心更加有话语权。

04-商业

缙山府自带500平社区商业，周边仅有老小区金景花园底层开设的临街商铺，但都是小商小贩。

不过未来附近会有岁宝壹品提供5万平商业，以及深圳汽车站旧改带来的集中商业，或可弥补片区商业不足问题。

笋岗中心自身的配套就很齐全，有7.8万平的集中商业万象食家，涵盖多领域，且周边多以写字楼为主，未来大有CBD之势，配套、租金方面都很有保证。

从开发商来看，笋岗中心由华润操刀，品质自不在话下，缙山府也可以当作是万科的项目，毕竟信诚不动产都是万科的元老。

在价格一致、交通区别不大的情况下，缙山府在居住上可能更符合自住型购房者的预期，但如果考虑教育、配套等附加（升值）条件，笋岗中心则更为突出。

不过笋岗中心也有自身的不足，即房源量较少，住宅仅638套，如果大家有购房意向，只能祝大家好运了。

综合评分（总分5分）——

缙山府（3.5分），所属学区质量一般，商业不足，回迁房占比大；

笋岗中心（4分），塔楼设计，绿化面积较少，房源数量较少。