中国房地产指数系统2014年三季度市场总结与四季度展望

中国房地产指数系统2014年三季度市场总结与四季度展望


三季度市场继续下行,房地产信贷政策将是四季度市场走势关键


2014年三季度国内房地产市场延续下行势头,价格继续下行,成交季节性回升但同比下降幅度仍比较大,房企经营压力增加,投资放缓,土地市场降温。虽然多数城市放松限购,但信贷政策仍保持平稳,市场下行预期并未根本改变。四季度“认房不认贷”等刺激刚需的信贷政策调整将成为市场走势的关键。

在政策不发生重大调整的条件下,市场预期下行导致需求观望,加之按揭贷款影响,预计市场成交量仍将同比小幅下行。供应方面,在年度销售目标和资金回款压力下,房企继续加大推盘力度且以价换量仍是主要策略,预计四季度市场供应继续增加。价格方面,目前市场库存高企,去化压力攀升,预计全国房价继续下行趋势。目前多数企业销售不及预期,资金压力较大,在年度销售目标压力下更多企业将加快推盘并加大营销力度以促进去化、回笼资金。

季度末市场对于“认房不认贷”等按揭贷款政策调整预期逐渐升温,预计四季度房地产信贷政策出现调整的可能性较大。“认房不认贷”等信贷刺激政策的实施或将明显刺激改善需求入市,促进市场成交,四季度市场成交或将接近去年水平,但全年总体仍难及2013年。



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政策环境

多地出台刺激政策,限购政策放松短期内刺激需求入市,但无法根本改变需求预期;季度末信贷调整预期升温
放松限购呈现多米诺效应,全国仅五城未放宽。2014年6月26日,呼和浩特市发布文件正式取消限购,为全国第一个正式宣布全面取消限购的城市。随后,济南、海口、苏州、武汉等地也相继宣布放松限购。截至9月,全国47个限购城市中,共有42个城市放松限购,北京、上海、广州、深圳、三亚为最后5个坚守限购的城市。限购放松后,短期市场出现明显回升,但持续性不强,难以根本改变市场走势。

多个城市出现二次救市,限购政策由局部调整转向全面放开。目前,仍有部分城市坚持定向放松限购政策,对于取消限购的房屋类型、城市区域分别限定,其中厦门岛外不再限购,珠海放开中心城市144平(含)以上住房限购,新城区全面取消限购。而武汉、宁波、青岛等城市在经历第一轮定向放松限购政策后,于8月、9月宣布全面放松限购,放松力度逐渐加大。目前,47个限购城市中,29个城市官方正式宣布全面取消限购。

多地加大信贷支持,刺激需求入市,信贷政策宽松预期升温。福建、湖北、江西、宁夏加强信贷支持,其中福建降低首套房认定标准为“购房人偿清购房贷款后,再次申请贷款购房,按首贷认定”,湖北要求首套房贷款利率下调至基准利率的0.7倍,江西则明确提出降低二套房首付比例。湖北、湖南提出放宽公积金使用方式,宁夏、湖北明确部分税收减免政策。四川则提出对于满足条件的金融机构按照实际发放符合条件贷款金额的3%给予财政补助。此外多地通过放松公积金使用条件,提高公积金贷款额度等方式刺激市场需求。但地方性的鼓励信贷调整的措施在经过商业银行执行过程中仍存在较大不确定性,所以市场影响有限。

9月下旬,市场预期央行将放开限贷政策,鼓励首套房贷款,并降低首套房认定标准为“房贷余额偿清都算首套房”。截至目前,央行并未明确表态。业内预期这一信贷政策的调整,将有利于刺激改善需求释放,促进市场成交回升。

不动产条例公开征求意见,长效机制再推一步。8月15日,国务院法制办公室公布《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》,对全社会公开征求意见 。《条例》中提出建立城乡统一的登记制度,明确了不动产登记执行部门,以及不动产登记信息实时共享,和依法查房的规定。此外,不动产登记局的主要职责、人员编制和内设机构等“三定方案”确定,并且不动产登记的四步走时间表明确,不动产登记工作进一步推进。不动产登记是我国建立长效调控机制的重要环节,为个人住房信息联网,房地产税改革提供基础,有助于遏制不合理的、过多的投资投机需求,促进合理需求的平稳释放。


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价格

三季度住宅价格继续下行,自5月以来,已经连续5个月下跌,市场下行趋势明显
三季度百城均价持续下跌态势,9月跌幅扩大。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示,2014年三季度,楼市处于下行调整时期,百城住宅均价持续下跌。其中7月住宅均价为10835元/平方米,环比下跌0.81%,跌幅比6月扩大0.31个百分点;8月住宅均价为10771元/平方米,环比下跌0.59%,跌幅比7月收窄0.22个百分点;9月跌幅再次扩大。

分城市来看,三季度各线城市百城住宅价格均下跌,9月一线城市下跌较明显。2014年1-9月,百城住宅均价累计下跌2.73%,其中第一季度上涨0.36%、二季度下跌1.12%、三季度下跌2.01%;2013年1-9月累计上涨6.38%。具体来看,一线城市2014年1-9月累计上涨0.08%,远低于去年同期的18.24%;二、三线城市价格由涨转跌,1-9月累计跌幅分别为3.12%、2.69%,而去年同期分别累计上涨5.08%、6.37%


3
新房

受取消限购政策刺激和季节性影响,三季度成交环比回升,同比仍下降但降幅有所收窄
2014年三季度,在限购政策调整、房企加大推盘促销推动下,市场成交较二季度有所回升,但较去年同期仍有较大差距,市场仍处下行周期。据初步数据统计,三季度重点城市成交商品住宅约6073万平方米,环比二季度增长5.3%;同比来看,受2013年同期高基数影响,三季度市场成交同比下降12.7%,降幅较上季度收窄2.8个百分点。累计来看,2014年前三季度重点城市成交约17483万平方米,同比下降15.1%,降幅较上半年收窄1.3个百分点。

具体来看,随着限购调整城市数量增多,短期刺激少量需求入市,同时房企加大推盘及促销力度,三季度成交季节性回升。7月重点城市商品住宅成交1967万平方米,环比6月增长10.8%,但难及去年同期;8月市场成交环比小幅增长2.5%至2016万平方米,同比下降9.5%;9月,重点城市成交2091万平方米,环比8月上升3.7%,但较去年同期大幅下降17.2%,“金九”成色不足。


4
土地

存货与资金压力不减,企业拿地热情下降,土地市场持续低迷
1-9月各类土地供应量和成交量不及去年同期,三季度土地市场持续遇冷。供应方面,2014年1-9月,全国300个城市各类用地累计推出建设用地面积9.8亿平方米,较去年同期下降17.6%,其中三季度共推出3.2亿平方米,环比二季度基本持平,较去年同期下降22%;今年1-9月住宅用地累计推出建设面积3.5亿平方米,较去年同期下降20%,其中三季度推出1亿平方米,同比下降39.3%。成交方面,300城市各类用地累计成交建设面积7.8亿平方米,较去年同期下降25%,其中三季度成交2.2亿平方米,环比下降15%,同比下降37.9%;1-9月住宅用地成交2.6亿平方米,较去年同期下降28.5%,其中三季度成交0.6亿平方米,同比下降53.7%从土地市场总体供求情况来看,土地市场进一步下行趋势明显;尤其9月土地成交触底,成交面积为近年来单月最低,企业拿地热情持续降低。

出让金同比回落,各月同比降幅持续扩大。2014年1-9月,全国各类用地出让金累计为1.7万亿,同比下降22%。三季度,全国300个城市各类用地出让金同比下降五成。其中,住宅用地2653亿元,同比下降超5成,降幅高于商办用地。从各月表现来看,三季度土地市场仍然维持较冷态势,其中9月市场降温尤为明显,单月出让金的同比降幅接近7成。

三季度楼面价同比下降,溢价率低至同期历史最低水平,土地市场热度持续下降。2014年1-9月,全国300个城市各类用地楼面均价为1190元/平方米,同比上涨4%,平均溢价率为11.49%,较去年同期回落5个百分点,今年以来开发企业拿地主要集中于一线城市,使得楼面均价有所上升,但由于市场整体较低迷,溢价率处于较低水平。1-9月住宅用地楼面价为1733元/平米,同比上涨9.1%,溢价率为13%,较去年同期回落6.7个百分点;商办用地楼面价1575元/平方米,同比上涨12.5%,溢价率下降2个百分点,为11.3%。从三季度来看,各类用地成交楼面均价1123元/平方米,同比下降16%,溢价率较去年同期回落10.9个百分点至8.9%,处于历史同期最低水平。


5
企业

销售不及预期,企业间分化,多数房企全年目标完成难度加大,拿地投资更趋谨慎
三季度房企销售预计回落,龙头房企业绩看好。2014年1-8月,20家代表性品牌房企销售额达8278.5亿,同比增长9.7%;销售面积7627.7万平方米,同比增长10.8%。在经历7月份的传统低业绩后,8月各家企业业绩环比均增长。万科以152.4亿继续占据头把交椅,恒大单月销售额接近百亿。首创8月单月销售额环比大增至41亿,是历史单月次好业绩。招商环比增幅近1倍,保利、华润等企业环比增幅超5成。但总体来看,三季度房企销售业绩预计会受7、8月份拖累,市场表现不容乐观

多数代表企业销售目标完成情况不甚理想,四季度销售承压。2014年1-8月,20家代表房企有7成房企销售目标完成率不足60%,多数房企未来四季度全年业绩目标完成难度倍增。前8月仅恒大目标完成率超过70%,达到82%;而招商、首创置业、远洋和金地前8月销售业绩均未达到全年目标的一半,实现全年销售目标难度较大。其他企业中,中海、绿城、万科目标完成情况较好,目标完成率均接近70%,而保利、华润、世茂等多数品牌房企仍未达到60%,四季度销售压力仍然较大,龙湖、佳兆业仅完成全年目标的一半左右。

品牌房企9月鲜有拿地,但三季度总体拿地规模较二季度大幅上升。三季度销售端在限购取消、政策放宽条件下仍未扭转市场颓势,房企资金回笼速度持续放缓,拿地投资积极性不再。20家品牌房企前三季度拿地金额为2387亿元,同比大幅降低43%,拿地面积为7443万平方米,同比大幅降低49%,但三季度共计拿地1820万平米/495亿,较二季度明显回升。分月来看,8月拿地规模相对较高,主要为”金九银十”做准备,而9月土地市场骤冷,主要由于8月市场数据低于预期,房企对未来市场还是保持怀疑态度。

品牌房企战略聚焦一二线以规避风险,持续优化土储结构。2014年前9个月,20强房企一二线城市拿地金额占比为88%,高于去年底的83.9%,其中一线城市拿地金额占比达到34%,较去年底提升1个百分点。三四线城市在前些年市场供应量过大,现有存量去化周期较长,同质化严重,企业投资热情不高导致拿地金额占比仅为12%,较去年底下降4个百分点


6
展望

料2014年市场难及去年,房地产信贷政策将成为四季度市场关键
在信贷政策不发生重大调整的条件下,市场预期下行导致需求观望,加之按揭贷款影响,预计市场成交量仍将同比小幅下行。供应方面,在年度销售目标和资金回款压力下,房企继续加大推盘力度且以价换量仍是主要策略,预计四季度市场供应继续增加。价格方面,目前市场库存高企,去化压力攀升,预计全国房价继续下行趋势。

目前多数企业销售不及预期,资金压力较大,在年度销售目标压力下更多企业将加快推盘并加大营销力度以促进去化、回笼资金。2014年以来,房地产信贷环境并未显著宽松、需求不足导致企业业绩欠佳、库存攀升,同时资金压力加大。由于对未来市场预期不稳,房企拿地更加保守,全国土地市场明显降温。“金九”已到尾声,随着“银十”及年末季节性销售旺季到来,迫于去化压力和回笼资金需要,四季度更多企业将加快推盘,在使用传统销售策略加大优惠、促销力度的同时,通过全民营销、地产金融等创新性销售策略谋虑去化。

9月末市场对于“认房不认贷”按揭贷款政策的调整预期不断升温,预计四季度房地产信贷政策的调整可能性较大。“认房不认贷”等信贷刺激政策的实施或将明显刺激改善需求入市,促进市场成交,四季度市场成交或将接近去年水平。
(来源:中国指数研究院)

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