2021年房地产行业投资策略：听穿林打叶声，何妨吟啸且徐行，维持“优于大市”评级

机构：东北证券

评级：优于大市

报告摘要：

回顾：2020 年销售方面，强供给需求韧性足，疫情后景气度维持高位，各城市市场已现分化；房价方面，区域间分化持续扩大，一线城市二手房价抬升显著；土地方面，年尾热度上行不改承压趋势，下半年量缩价跌表征土地投资集中于一二线或核心城市圈；开竣工方面，新开工回暖边际趋缓，竣工修复仍是大趋势；投资方面，累计增速率先恢复，建安端支撑平稳走阔；资金方面，融资环境先松后紧，未来不同档位房企或在融资策略上出现分化，到位资金将出现结构性调整。

预测：（1）销售方面，选定 TOP30 房企计算“三道红线”下 2021 年有息负债增长上限，复盘历年有息负债撬动销售金额势能以及 TOP30房企销售金额增速占全国销售金额增速比重，预计 2021 年全国销售金额增速为 5.5%，销售面积增速为 1.4%；（2）房价方面，根据宏观经济企稳流动性收紧至中性以及政策调控不动摇，预计 2021 年房价涨幅收窄于 4.0%；（3）土地方面，通过 2020 年定金及预收款+个人按揭贷款增速较土地成交价款增速的领先机制，以及土地市场热度回落的大逻辑，预计 2021 年土地成交价款增速收窄至 7%；预计土地市场延续 2020 下半年量缩价涨的趋势，土地购置面积增速为-3%；（4）开竣工方面，通过去化周期以及销售面积影响的开工意愿，以及土地成交影响的开工能力，叠加上融资新规影响下投资力度的回落影响房企全年新开工计划的铺排，预计 2021 年全国新开工面积增速为 1.0%；通过期房销售的滞后结转，剔除当期现房竣工面积，修正得到未来期房竣工面积，预计 2021 年竣工增速改善至 7.0%；（5）综合施工投资额的拆分细项以及土地投资额较土地成交价款的滞后性，预计 2021年总投资额增速为 5.8%；（6）分拆资金来源为内生回款及其他来源两部分，通过拟合内生回款与销售金额的相关性以及其他来源资金与有息负债增速的相关性，预计 2021 年到位资金增速为 3.8%。

投资策略：各项估值均处历史大底，高业绩确定性下低估值优势彰显。个股方面推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企：万科 A、保利地产、金地集团、新城控股和招商蛇口；建议关注二线龙头房企：滨江集团、中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展、旭辉控股集团和阳光城。

风险提示：行业资金面超预期收紧；市场表现超预期下行。