房产中介行业专题报告：存量时代，黄金机遇，给予“超配”评级

机构：国信证券

房地产行业：逐渐从增量走向存量

中国地产开发行业已经快速发展 20 余年，住宅供不应求局面业已扭转，未来新增住房需求小幅下降。参考美国和日本地产行业发展路径，存量房的销售租赁将逐渐占据中国住宅市场交易的主导地位。

房产中介行业的机遇：高增速、数字化、平台化

房产中介行业受益于存量市场增长和新房渗透率提升带来的高增速，我们预计行业佣金收入未来十年的年复合增速高达 14%，将在十年后突破1 万亿元。受益于数字化、平台化转型机遇，未来行业效率将不断提高。

行业格局演变：规模经济，一超多强

根据历史经验，纯线上平台的盈利模式难持续，平台需与门店联动才能实现效益。对标美国，中国房产中介行业集中度有较大提升空间，未来有望实现一超多强格局。对比三类门店平台的联动模式，贝壳合作平台模式实现自有品牌与链接品牌的共赢，规模遥居行业第一。拥有门店优势的头部中介我爱我家以自营门店为重心并逐步探索加盟模式，平台建设并进，发展步伐稳健。易居利用开发商资源优势获取房源切入新房销售业务，赋能中小微中介门店。

贝壳：营业收入增长显著，盈利能力不断改善

贝壳的营业收入增长显著，新房交易结构占比提高。毛利率持续提升，多项成本费用支出比例下降，净利润已转正，盈利水平持续向好。健康的资产负债率及现金流状况，足以支撑贝壳长期可持续发展。

我爱我家：发展步伐稳健，推动数字化战略转型

随着国内疫情影响逐渐消散，我爱我家业绩修复明显。目前二手经纪业务仍是业务重心，同时挖掘新房业务提升潜力，发展稳健。公司提出“数字化”战略转型计划，我们看好其未来的发展空间。

投资建议

综合来看，我们认为房产中介行业受益于存量市场增长和新房渗透率提升带来的高增速，以及数字化、平台化转型机遇，未来行业效率不断提高、市场份额进一步集中，房产中介龙头公司的价值会逐步提升。建议关注我爱我家。