别慌!优惠契税并未取消!(附专家解读)

昨天,国税局发布《中华人民共和国契税法》全文,并宣布自2021年9月1日起施行。

契税关系到大家的购房成本,这则消息很快冲上热搜。很多中介也开始宣传优惠税率将成为历史,号召大家抓紧这一年窗口期。

其实呢,完全没必要惊慌哈。

首先,税率范围其实一直都是3%-5%,低于这个标准的就是各城市执行的优惠税率。虽然这次确立了税率范围,但各个省、自治区、直辖市还是可以根据具体情况确定差别税率。

如果确认取消优惠税率,肯定还会有官方发文,没有特别说明就是延续现行优惠。

划重点:

  • 契税税率延续现行3%-5%,但各省市可根据具体情况实施差别税率。

    (图源深圳不动产)

  • 目前网传深圳的1%、1.5%等优惠税率将成为历史,其实并不准确,是否有优惠税率需要等待官方解读;

  • 本法自2021年9月1日起全国施行,同时废止1997年7月7日国务院发布的《中华人民共和国契税暂行条例》;

  • 新增部分免征契税政策,并明确部分减税情况的具体范围

    1)居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以免征或者减征契税;

    (2)婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属,免征契税;

    (3)法定继承人通过继承承受土地、房屋权属,免征契税。

  • 房屋交易按合同成交价格、房屋互换按互换房屋差额、房屋赠与按市场价格征收;

  • 纳税时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。

专家解读:

易居研究院智库中心研究总监严跃进

1、法律地位

此次政策明确,契税法自2021年9月1日起施行。1997年7月7日国务院发布的《中华人民共和国契税暂行条例》同时废止。此类规定具有两个含义:

第一、这标志着契税领域的法规从过去的暂行条例上升为法律,对于后续规范和指导住房等交易有更强的约束性。实际上,在住房领域有三个重要的税费项目,包括契税、增值税和个税。后续待增值税法通过,那么住房交易的三大税费项目将具有明确的法律支持,相关效力更高。

第二、从目前的微信朋友圈等可以看出,借此次契税税率事件来怂恿购房者加快住房交易的现象开始增多,所以需要明确,此次税法到明年才正式实施,而且不涉及税率调整。这是今年下半年稳定住房交易和市场预期所需要做的内容。

2、税率问题

此次备受关注的政策,是法律的第三条,即契税税率为百分之三至百分之五。不过这条政策实际上和过去的契税条例没有实质性的变动。但鉴于这一条款颇受市场关注,所以需要做几个解释。

第一、在住房交易中,往往默认契税为3%,尤其是高端项目,而普通住宅普遍以1.5%进行,这在全国各地都有类似的规定,不存在征收5%或提高的一说。

第二、就今年的政策内容看,契税政策更多强调的是契税补贴,所以也谈不上契税税率提高一说。

第三、若从税费改革的角度看,房产税改革明确了稳妥推进的导向即会放缓,后续最有可能改革的则是增值税的政策,尤其是房价过热的城市。

3、内容变化

此次税法相比过去的条例,从层级上做了调整,这是最大的变化,和立法工作有关,而和调控没关系。

更为关键的是,过去的条例很多内容已经过时,一些新的住房、土地等交易形式出现,必须在升级为法律的同时,做相关内容的修正、删除或补充。

第一、此次法律明确,征收范围删除了“国有土地”的限制,实际上增加了农村集体经营性用地的概念。随着新土地管理法的落实,农村集体经营性建设用地交易必然增加,相关契税征收必须有法可依。

第二、此次明确了以作价投资(入股)、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的,应当依照本法规定征收契税,这实际上就是对这几年新的交易形式给予了征税,使得此类交易税费征收根据规范。

第三、此次政策明确,法定继承人通过继承承受土地、房屋权属的,免征契税。实际上全国各地对于此类交易,本身也是不征税的,但是这次上升为国家法律,使得各地操作更加规范,有法可依。

总结来说,这次主要是确定契税法,具体的税率仍然维持现行的3%-5%,并将一些现行的减免政策纳入法律。

(图源人大网)

契税属于地方税,由各地方政府自主征收。各地政府为了城市建设,拿出各自的契税优惠政策,对应的征收标准也就各不相同。

原来各地方政府的税收优惠政策,如今统一管理,至于今后是否还会有契税优惠,估计还得看各地方政府的是否有权向上申报,一杆子打倒可能性不大。

深圳是否会更改优惠税率,需要继续等待官方的解读。从今早地产股的反馈来看,市场也比较冷静,大家无需过度惊慌。

全文如下:

中华人民共和国主席令

第五十二号

  《中华人民共和国契税法》已由中华人民共和国第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议于2020年8月11日通过,现予公布,自2021年9月1日起施行。

中华人民共和国主席 习近平

2020年8月11日

中华人民共和国契税法

  (2020年8月11日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过)

  第一条  在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本法规定缴纳契税。

  第二条  本法所称转移土地、房屋权属,是指下列行为:

  (一)土地使用权出让;

  (二)土地使用权转让,包括出售、赠与、互换;

  (三)房屋买卖、赠与、互换。

  前款第二项土地使用权转让,不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。

  以作价投资(入股)、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的,应当依照本法规定征收契税。

  第三条  契税税率为百分之三至百分之五。

  契税的具体适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出,报同级人民代表大会常务委员会决定,并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。

  省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。

  第四条  契税的计税依据:

  (一)土地使用权出让、出售,房屋买卖,为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格,包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款;

  (二)土地使用权互换、房屋互换,为所互换的土地使用权、房屋价格的差额;

  (三)土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为,为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。

  纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的,由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。

  第五条  契税的应纳税额按照计税依据乘以具体适用税率计算。

  第六条  有下列情形之一的,免征契税:

  (一)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施;

  (二)非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助;

  (三)承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产;

  (四)婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属;

  (五)法定继承人通过继承承受土地、房屋权属;

  (六)依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。

  根据国民经济和社会发展的需要,国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税,报全国人民代表大会常务委员会备案。

  第七条  省、自治区、直辖市可以决定对下列情形免征或者减征契税:

  (一)因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用,重新承受土地、房屋权属;

  (二)因不可抗力灭失住房,重新承受住房权属。

  前款规定的免征或者减征契税的具体办法,由省、自治区、直辖市人民政府提出,报同级人民代表大会常务委员会决定,并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。

  第八条  纳税人改变有关土地、房屋的用途,或者有其他不再属于本法第六条规定的免征、减征契税情形的,应当缴纳已经免征、减征的税款。

  第九条  契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。

  第十条  纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。

  第十一条  纳税人办理纳税事宜后,税务机关应当开具契税完税凭证。纳税人办理土地、房屋权属登记,不动产登记机构应当查验契税完税、减免税凭证或者有关信息。未按照规定缴纳契税的,不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记。

  第十二条  在依法办理土地、房屋权属登记前,权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的,纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款,税务机关应当依法办理。

  第十三条  税务机关应当与相关部门建立契税涉税信息共享和工作配合机制。自然资源、住房城乡建设、民政、公安等相关部门应当及时向税务机关提供与转移土地、房屋权属有关的信息,协助税务机关加强契税征收管理。

  税务机关及其工作人员对税收征收管理过程中知悉的纳税人的个人信息,应当依法予以保密,不得泄露或者非法向他人提供。

  第十四条  契税由土地、房屋所在地的税务机关依照本法和《中华人民共和国税收征收管理法》的规定征收管理。

  第十五条  纳税人、税务机关及其工作人员违反本法规定的,依照《中华人民共和国税收征收管理法》和有关法律法规的规定追究法律责任。

  第十六条  本法自2021年9月1日起施行。1997年7月7日国务院发布的《中华人民共和国契税暂行条例》同时废止。

别慌!优惠契税并未取消!别慌!优惠契税并未取消!

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