城市+地段，看看你的首套房增值空间有多少？

作者：巴九灵

来源：吴晓波频道

房产是生活中绕不开的硬件存在。在过去的十年里，城市房产面积在飞速发展，住房占比也相继提升，一线城市与二三线城市的楼市却经历着各自不同的涨跌。

城市选择

在思考人生第一套房如何购买时，很多人通常会遇到这样一个难题：家乡在小城市，却在大城市工作，应该买在哪呢？

答案是，买在大城市。

大城市对年轻人有着非常强烈的吸引力，不仅是因为大城市更加繁华，生活更舒适，也因为大城市能够给当下年轻人提供更完善的职业发展路径。

孙老师提到他有一位在杭州从事IT行业的朋友，家乡在浙江省内的一个地级市。有一段时间他工作不太顺利，心情也很低落，就萌生了辞职回家乡的念头。他想着家乡房价不高，自己积累了一定的工作经验，回去生活应该不成问题。

但他回到家乡之后，问题就来了。在杭州如果要换一家公司继续工作，招聘网站上会有非常多的岗位在招手，而在家乡小城，要找一份称心如意的IT工作实在困难。就算勉强找到一家，可能几年之后他又想跳槽时，就没什么选择余地了。

这就是和中小城市相比，大城市更有吸引力的关键原因。大城市能够为年轻人提供更多元的就业岗位，也能给他们更完善的职业发展路径。

尤其是对于90后这一代年轻人，在进入省城、进入国内教育资源较发达的大城市读书之后，他们会选择继续留在大城市，以此在职业生涯中取得更高的成就。

因为这一代人，很多都选择进入展会、酒店餐饮、金融、电商等高端服务行业，去工厂工作，从事劳动型产业的人变少了。而大城市能够为这些新兴的、高端的行业从业者提供更完善的上升路径。

2019年中国的城市化率达到了60.60%，距离国际70%城市化率仍有一段距离。这就意味着，具有高端产业的大城市将会迎来更多年轻人口流入。

当更多的年轻人为了新兴产业的就业前景选择留在大城市时，大城市也聚集了更多更好的配套资源：更优质的教育资源，更完善的城市基础设置，更多更丰富的就业岗位，和更便捷的高铁地铁等交通方式。

在这螺旋式上升的城市发展进程里，大城市房产的增值空间将远大于小城市。那么尽早在大城市购置第一套刚需房无疑是个较好的选择。

地段选择

在选择完城市之后，如何在城市中选择适合自己的这套房呢？孙振曦老师特意带来了两个方案——板块成熟度模型与硬伤折价列表。从区域划分，到房产选择，让我们循序渐进买好房。

①板块成熟度

首先，我们从四个角度来衡量房产区域的优劣：就业、消费、轨道交通、配套设施。

周围的商圈是已经建设好，还是在规划中？地铁开通了吗？这四项的开发的成熟度，决定了这块区域生活的舒适度，也对应着这块区域的升值空间。

在这四个指标中，如果四项均已成熟，这意味着它周边的建设已经非常完善，那么这可能是一套在市中心的房子。它很安全，也能保值，但同时它可能很昂贵，且很难有高于平均值的大幅增长空间。

如果能满足其中1-2个指标，剩下的在规划中，那这就是一个7分成熟度的地段。这个地段的特点是周围的配套尚不齐全，但是有很大的增值空间。

比如处在正在建造的地铁站周围的房屋。等到地铁线建好，周围的商圈也跟着繁华起来，房价就有很大的增值空间。这样的房子住起来肯定不如市中心那么方便，但也不至于太差，又有较大的增值空间。正适合需要兼顾自住和投资的人群，也就是要买第一套房的人们。

②硬伤折价

当我们确定好了房产区域，那么到底是哪套房的性价比最高呢？硬伤列表是判断房产价值的好方法。

什么是硬伤？紧靠高架、离地铁远、旁边是污水厂、梯户比或车位比过低、厨房无窗等等，都属于影响房子的硬伤。硬伤的存在一定程度上会降低房价，但是过多的硬伤既影响自住的舒适度，也影响转手售卖的价格。

硬伤不仅会对买入价格产生影响，也会折损未来的投资价格。那么具体会带来多少的价格折损呢？又有哪些城市适合投资呢？来活动现场找答案吧。