绿景中国地产（0095.HK）：2019年营收毛利“双增”、现金流充沛，白石洲可售货值达2200亿

3月30日，绿景中国地产披露2019年全年业绩。数据显示，公司在2019年实现总营业额69.02亿元，同比增长52.85%；毛利44.30亿元，同比增长64.93%；净利17.5亿元，同比增长41.4%；每股基本盈利为35.12分，同比增长39.3%。随着回报率的提高，绿景中国地产派息稳定，公司拟派末期息每股6.1港仙。

自2015年以来，房地产面临两极分化，在调控政策及资金链紧张的环境下，龙头房企在土地市场和融资市场上的比较优势，使其高速发展。未来延续集中度提高的趋势，成为龙头地产公司估值重构的第一动力。然而一些区域深耕的特色地产，尤其是发展模式构筑了深厚护城河的，也将脱颖而出。绿景就是精品地产发展商的代表之一，公司以深耕深圳区为主，并辐射至大湾区其他城市。

从中短期来，随着红树湾壹号、美景广场、喜悦荟等优质项目持续推售，绿景中国位于大湾区的部分城市更新项目将逐渐实现供货，助力公司业绩；而从中长期来看，公司及大股东优质充沛的储备为销售的增长提供长期可靠保障。

毛利率超同行一倍，红树湾壹号成上半年最大利润点

2019年，绿景中国合同销售金额约62.8亿元，不仅同比实现48.1%的增长，同时也远远超出全年50亿元销售目标。合同销售金额增长主要来源于绿景中国的核心业务：2019年，绿景中国房地产开发与销售收益约为59.62亿元，同比上升62.7%。其中，绿景红树湾壹号住宅项是合约销售的主要贡献力量。

作为绿景中国旗下的城市更新项目，绿景红树湾壹号于2018年10月13日开盘，销售当天去化率就达70%。据悉，该项目位于深圳福田大金沙片区的中心商业区，共包括3座住宅和1座包含办公室、酒店和公寓的商业综合体，建面约30万平米，可售货值100亿。2019年4月，该项目开售第二期，两期均以住宅为主。2019年，绿景红树湾壹号项目合同销售金额达44.64亿元，确认销售收入为44.87亿元，占公司房地产开发与销售收入比重的75.3%。

红树湾壹号实景

绿景中国虽然规模不大，但赚钱能力却丝毫不输千亿规模房企，绝对属于“闷声发大财”的那类企业。2019年，绿景中国实现毛利44.30亿元，同比增长64.93%，毛利率达到64.2%。

绿景中国能够达到如此高的毛利率，主要原因就在于公司独特的经营模式、拿地模式和土地资源。据统计，绿景中国超过90%土地都通过介入城市更新获取，很少通过招拍挂公开市场拿地，城市更新是绿景中国的最大优势和主战场。相比于招拍挂拿地，绿景中国通过城市更新收到大量质优价廉的土地资源。所以，相较于一般同行业20%-30%的毛利率水平，绿景中国过往毛利率水平基本都可以维持在50%以上。2015-2019年，绿景中国的毛利率持续走高，分别为52.5%、50%、65.3%、59.5%和64.2%。

强大的赚钱能力也为绿景中国带来了稳定的现金流。截至2019年，绿景中国现金余额达83.47亿元，较2018年底增加了7.57亿元。同时，在2月24日晚间，绿景中国发布公告称，公司拟发行新票据将附带的最低收益率为每年11.5%。，并适时就新票据的实际收益率及利率以及交换要约的结果作出进一步公告。此外，在2月20日，绿景中国公告称，就身处美国境外的非美国籍人士所持有的2020年到期4亿美元的8.5%优先票据展开交换要约。新票据将于2023年到期，所得款项净额用于对将于一年内到期的现有中长期境外债务进行再融资。

随着绿景中国现金流保持充裕，也为公司在城市更新领域大展身手创造空间。

上下联动模式独辟蹊径，多个大湾区项目稳步推进

当大多数房企还在依靠多渠道拿地做大规模推进公司扩张的时候，聚焦城市更新的绿景中国却独辟蹊径——依托于公司控股股东绿景集团的土地资源，上下联动。

根据绿景中国的传统，公司控股股东黄康境先生会在城市更新项目前期负责项目的孵化及一级开发，包括但不限于与村民洽谈、整合相关资源等。待项目相对成熟、不确定性消除之后，再将项目注入上市公司当中。在资产注入之后，财务上会先以应付账款挂账，上市公司开发，等到项目资金回流，再逐步向控股股东支付。

据统计，截至2019年，公司控股股东的土储规模超过1000万平方米，分布于东莞、深圳、珠海等地，上述资产未来将分批注入上市公司内部。而通过这种做法，不仅可以规避城市更新项目在前期的不确定性，也可以大大缓解绿景中国一方的资金压力。

绿景中国城市更新注入方式（来源：安信国际）

截至2019年，绿景中国拥有约450万平方米的优质土储，60%以上位于粤港澳大湾区内。在大湾区的核心城市，绿景中国多个城市更新项目也正在稳步推进。上述项目所处地理位置优越，面向中高端人群，同时也可以为公司未来业绩提供坚实保障。

以下以绿景中国位于珠海的三个城市更新项目为例进行介绍：

1、东大凯威科技园项目

2016年11月，绿景中国斥资21亿元收购珠海东大凯威科技园项目，占地面积7.95万平方米，于其上兴建的现有工厂楼宇及宿舍的建筑面积约为12.67万平方米。

东大凯威项目地块图

根据此前发布的规划，该地块将新建成绿景喜悦荟商务中心。该项目总建筑面积44.54万平方米，建设用地面积6.25万平方米。其中，住宅面积8.35万平方米(含配建10%在公共保障房8351.54平方米，产权无偿移交政府)，商业面积2万平方米、办公面积20.62万平方米。根据最新消息，绿景喜悦荟已经于2018年开工，建设周期约4年，预计2022年7月25日完工。

绿景喜悦荟现场施工图

绿景喜悦荟效果图

2、珠海东桥项目

珠海绿景东桥项目早在2015年由公司控股股东签约合作，为绿景中国在珠海的首个城市更新项目，并于2018年底注资完成。彼时，绿景中国与控股股东签订认购协议，以2000万元获得珠海香洲区东桥城中村占地20.72万平方米的城市更新项目，拟定将发展成总建筑面积约79.44万平米住宅及商业综合体。2019年7月，该项目已经收到珠海当地对城市更新实施主体确认函件，项目预计将于2021年入市，预期货值约180亿元。

东桥村现状

资料显示，珠海东桥项目位于珠海市香洲区，所在的南湾被称为珠海新一代富人区，地理位置优越。其中，林立着中信红树湾、华策南湾国际等高端楼盘。早在2019年，中信红树湾的均价就已高达每平方米5.5万元，周边楼盘价格也多在每平方米3-4万元之间。东桥项目也有望成为绿景中国未来几年的利润增长点。

东桥村项目效果图

3、珠海南溪项目

2015年10月，绿景中国与珠海市南溪股份合作公司签订合作协议，成为南溪村项目前期合作企业。目前绿景集团对于南溪村的测绘工作已完成，正进行村民的摸底排查工作。

据了解，南溪项目项目位于香洲区北部凤凰山脚下上冲片区，紧邻交通要道105国道和梅界路，是城市向西北拓展的重要节点，项目更新范围约41.4平方米，初步规划有住宅、商业、酒店及办公。未来将打造成集艺术博览、健康养生、零售展销、一站式商业休闲体验与居住于一体的特色综合服务文化小镇。

南溪项目效果图

值得一提的是，南溪村毗邻三溪科创小镇，科创小镇涵盖产业+高层办公+公寓+酒店等，项目整体计划2-3年后落成。未来，随着南溪村项目及三溪科创小镇的落成，两者将起到相辅相成的作用——三溪科创小镇将为高新产业人才提供新的就业机会，更新后的南溪村将为小镇人才及更多人提供新的居住环境。

2020-2024年，绿景中国将会持续推出多个高品质住宅商业项目，包括：绿景红树湾壹号二期、绿景国际花城、绿景香港流浮山项目以及绿景凯威项目等，其中绿景国际花城预计每年都将推出10-15亿元的货。而在在未来一年内，包括黎光项目、东桥项目、以及白石洲项目等多个重点城市更新项目将陆续动工。

白石洲项目成功注入，2200亿货值为公司提供强劲补充

2019年国庆前夕，深圳市南山区沙河街道一个城中村——白石洲因为拆迁上了热搜。作为深圳最大的城中村之一，盛传白石村拆迁后将诞生1878个亿万富翁。作为深圳城市更新业界的“航母”，白石洲项目备受关注的同时，也让一直站在项目背后的绿景中国走上了前台。

白石洲项目是深圳市重点城市更新项目。该项目已于2014年纳入深圳市城市更新单元计划第二批计划；2016年，绿景中国与白石洲股份公司签订合作协议，后续股东大会通过了白石洲集体物业拆迁补偿安置事宜，并于2017年达成协议。

白石洲城市更新项目东临深圳传统豪华区华侨城片区，西接高新技术云集的南山高新技术园，紧邻深圳城市主轴线深南大道，横跨深南大道，毗邻科技园、世界之窗、深圳湾公园等深圳地标，处于深圳核心发展区域福田区与南山区的交接节点。同时项目周边环绕着深圳湾超级总部基地、后海总部基地、蛇口前海自贸区、福田CBD等核心区域以及深圳主要总部基地，是深圳城市和产业发展主轴交汇处。不仅项目本身的体量大，物业价值也非常高。

白石洲项目位置图

白石洲项目由上白石、下白石等四个自然村组成。资料显示，白石洲总建筑面积453.52万平方米，计容建筑面积358万平方米。其中，住宅125万平方米（含保障性住房5万平方米），商业、办公及旅馆业建筑104.5万平方米，商务公寓112万平方米，公共配套设施6.46万平方米，社区体育活动场地用地1.8万平方米。另外，项目还包括了地下商业建筑面积10.06万平方米。规划显示，项目最终将被打造成31栋49-65层住宅，21栋公寓及4栋写字楼。

目前，白石洲项目已进入私人物业拆赔签约阶段，进度良好。这似乎也预示着白石洲项目的前期准备工作即将走到尾声，迈入常规的开发与销售阶段。而根据西南证券估算，白石洲项目可用于出售的面积约为200万方，对应约2200亿元的货值。根据规划，白石洲项目计划将在未来8-10年时间完成，预计2021年下半年可达到预售。但是即便2200亿元的货值按照时间上限分10年开发，每年也有220亿元货值释出，这对于绿景中国而言，无疑是强力的补充。

值得一提的是，白石洲项目作为深圳市最大的城中村，存在大量违建及安全隐患问题。绿景集团跟进白石洲项目近10年，协助白石洲村委完成了改造前的各项工作，为白石洲项目的顺利推进做出了巨大贡献，同时也帮助白石洲股份公司获得集体物业，得到了村委及各业主的高度认可。

此外，受惠于大湾区国家级战略规划，绿景中国以东桥项目和白石洲项目为“试验田”，逐渐向智慧新城运营商转变。在3月16日，绿景中国发布公告称，将与中国联通深圳分公司、深圳景悦科技订立战略合作协议的公告，三方将以白石洲城市更新项目为基础，共同为该项目提供智能城区相关的技术支持及服务。

结语

2019年8月，中共中央、国务院发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，根据《意见》，深圳未来将分三步跻身“全球标杆城市”。消息一出立刻引发国内热议，纷纷表示对深圳前景的看好。

对于起家、战略定位均为深圳的绿景中国而言，无疑遇上了新的历史机遇。据了解，绿景中国城市更新项目主要就分布在粤港澳大湾区，历史项目合计完成20余个，其中位于深圳的项目占90%。而随着粤港澳大湾区国家发展战略的推进，湾区内经济及人口数不断增长，城市更新建设进一步加强，集团在大湾区核心城市的资产价值也会随之提高。

绿景中国长期发展战略清晰，公司内在价值的长期增长值得期待。目前，备受瞩目的白石洲项目已经成功注入绿景中国。同时，控股股东黄康境先生手中仍有大量城市更新土储未注入绿景中国。随着项目的推进，预计绿景中国的业绩、股价、品牌溢价都会有大幅的提升。