金地商置(0535.HK)：业绩大超预期,持有物业前景可期，维持“买入”评级

机构：东吴证券

评级：买入

事件

 金地商置发布 2019 年业绩：2019 年公司实现营业收入 117.10 亿元，同 比增长 65%；归母净利润 38.0 亿元，同比增长 69%；归母核心利润 40.1 亿元，同比增长 76%；基本每股收益 0.23 元，全年派息 0.0718 元。 

点评 

 业绩超预期释放，销售增长靓眼。2019 年公司营收、归母净利润同比 增速分别为 65%、69%；业绩提升明显主要为结算放量，同时毛利率高 达 53%，盈利能力持续高位，其中物业发展、投资物业及长租、小贷业 务毛利率分别达 53%、39%、86.5%。公司销售增长迅猛。2019 年公司 实现销售额 637 亿元，同比增长 30%；销售面积 314 万平方米，同比增 长 39%。截至 2019 年末，公司预收账款达 184 亿元，是当期营收的 1.6 倍，2018-2019 年的销售资源给未来业绩结算打下坚实基础。 

 拿地积极，土地储备规模稳步上升。2019 年公司共获取 21 宗土地，新 增拿地面积 494 万平米，同比增长 81%；拿地金额 350 亿元，是当期销 售金额的 55%；面积、金额口径权益比例分别为 45%、44%；拿地均价 6900 元/平米，是当期销售均价的 34%。截至 2019 年，公司土地储备 1526 万平米，同比增长 11%；分城市看：20.5%位于一线城市，63.8% 位于长沙、杭州、济南、南京、青岛、武汉等二线城市；15.7%位于淮 安、徐州、太仓等三线城市。 

 持有物业持续发力。2019 年公司实现租金及管理费收入 6.71 亿元，同 比增长 32%。公司目前在运营的深圳威新科技园出租率近 100%，北京 搜狐网络大厦、上海八号桥项目出租率均为 100%，杭州购物中心出租 率超 96%。目前公司正在开发的商业项目包括徐州、南京、济南、北京、 淮安等综合体项目，预计全部商业项目竣工后，有望为公司租金及管理 费收入带来 15 亿元规模的增量空间。2020 年公司将以投资额的 15%投 资持有型商业项目，租金增长可期。 

 杠杆维持低位，偿债压力小。2019 年末，公司贷款总额 102.7 亿元，其 中银行借款占比 35%，融资利率 3.5%-5.4%；从债务期限看，公司短债 占比仅 34%，短期偿债压力小。2019 年，公司资产负债率 72%，净负 债率 26%，同比提升 12 个百分点，仍处于行业较低位置。 

 投资建议：金地商置拿地前瞻，重点布局核心一二线城市，土地储备充 沛且成本较低；同时公司还在核心城市持有大量优质物业，还有大量在 建物业，未来租金收入将持续提升。预计 2020-2022 年公司 EPS 分别为 0.30、0.38、0.46 元人民币，对应 PE 分别为 3.9、3.1、2.5 倍，维持“买 入”评级。 

 风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动；企 业运营风险；汇率波动风险。