烂尾楼“杀手”来了？不懂这七点，依然会踩坑！

作者：内容小分队 

来源：南方楼事

前不久，海南宣布实行现房销售的政策，狠狠刷了一波存在感。

作为全国首个实行现售的省份，这无疑是“消灭预售制度”重大的一步。

于购房者而言，最直接的受益就是：不用担心再买到烂尾楼了！

维权7年只获赔250元、烂尾21年还清房贷都无法入住……这些烂尾楼的血泪教训，至今还在上演。

然而“全国现售”还在起步阶段，未来还有很多的路。在此之前，每位购房者都应该懂得规避存在的“烂尾楼”风险。

南方楼事将结合最近实际发生的案例，分点剖析其中的风险，提供“避雷”方法。

烂尾楼杀手锏出现

3月7日，海南省迈出了“全省推行现售制度”的第一步，烂尾楼杀手锏出现了。

3月7日晚间，海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。

即日起，实行新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件。

中国内地长达26年的商品房预售制度，第一次从全省层面上得以动摇。

在海南之前，现房销售制度只存在于个别城市的试点区域或试点楼盘，从未形成系统上的改变。

深圳是第一个吃螃蟹的城市。2016年率先开展商品房现售试点，在土地的出让条件加上了“现房销售”的要求，如今的龙华豪宅金茂府就是首个试点楼盘。

金茂以楼面价56781元/平拿下龙华现房销售地块，该项目已于去年11月入市销售

跟进的还有中山。2018年，中山推出了16宗现房销售居住用地，但流拍了三宗。

2018年，广东住建厅甚至还针对“取消商品房预售”进行了内部征求意见。

而广东住建厅提出取消预售建议的原因，第一点就说到了烂尾楼。

“商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险。”

有数据显示，按照全国2854个县计算，实行商品房预售制度的26年来平均每个县至少有5个烂尾楼，那么全国将近14270个烂尾楼，每个项目按平均100户来计算，这背后是100多万个家庭。

而现房销售制度的出现，就是为了从根源上解决烂尾楼现象，保护购房者的权益。

海南是第一个推行现房销售的省份，但不会是最后一个。

今年伊始，武汉、南京等地陆续爆出开始加强新建商品房的预售制度，有媒体评论“这是在为推进现房销售制度做准备”。

烂尾楼的血泪教训

全国推行现房销售的道路，还很长。

就海南而言，目前的现售制度也只是针对未来新出让的土地。

当下，购房者仍要保持警惕“烂尾楼”的风险。

那些买到烂尾楼的购房者，每个月背负着高额贷款，却无法拥有一套房属于自己的房子，他们还在为买到烂尾楼而四处奔走维权。

南方楼事以现实生活中烂尾楼的案例，并咨询了北京盈科律师事务所郑博恩律师，从法律的角度为购房者分析买房会面临哪些隐形的风险。

来源：大河网（团购房工地大门还贴着金水区法院的封条）

案例一

时间：2012年

涉事地区：郑州市金水区

业主困境：烂尾楼维权7年，322人仅获赔250元

事件详情：

七年前，郑州市金水区人民法院的322位职工集体参与了单位组织的团购，并且每人都交了30万的首付，开发商华之业公司在未取得土地使用证之前，擅自在教育用地上违建住宅，还被勒令停工整改。

众人延迟了3年才取得房屋的不动产证明，于是众人向当地法院起诉开发商要求赔偿合同违约金，法院判决322人获赔250元。

后来涉事地块变更成住宅用地，重新挂牌出售被另一家地产公司拍走。

最后，开发商也消失了。

点评：

查看开发商资质这一环非常重要，不能因为熟人介绍就放松警惕。

律师建议：

避免无证预售、缺证预售：审查开发商是否具有“房产五证”（即《土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》），如果缺少五证，可能面临购房合同被法院认定为无效的风险。

图片来源：中国小康网

案例二

时间：2003年

涉事楼盘：广东广州澳洲山庄

业主困境：烂尾20年开发商被申请清算，2384位业主获赔将为0

事件详情：

在广州市的澳洲山庄小区从2003年烂尾至今，买了房的2384位业主早已将房贷还清，还没有入住。

早年澳洲山庄因开发商资金断裂被迫停工，在当地政府的牵头下制定了重建方案，澳美地产并与方兴地产达成合作重建协议。后来方兴地产不同意此前政府牵头达成的重建方案，使用地被查封。

到了2019年开发商的债权人方兴地产向法院申请破产清算澳美地产，多年过去了因债务缠身澳洲山庄仍未交付。

点评：

如果澳美地产破产清算了，与2000多户业主的债权债务关系将变为普通债权人，清偿顺序被排在最末位，合法房屋也将落空了，赔偿几乎为零。

律师建议：

不能按期交房，可以根据合同约定追究开发商的违约责任。但无权干涉开发商是否参加竞拍，因为参与竞拍是开发商与第三人之间的商业行为，与开发商同购房者之间的购房合同无关。

图中是光耀马克前期交付的楼盘，目前是尾期工程烂尾了

案例三

时间：2019年

涉事楼盘：广东惠州惠阳光耀马克

业主困境：烂尾楼被拍卖抵债，67位购房者五年未收房

事件详情：

惠阳山水名人花园因开发商名人实业资金断裂，停工复工多次，目前仍有少量收尾工程未完工。因此，已付部分房款的67名业主5年仍未收房。

2019年6月11日，67名业主的房产被施工单位龙元建设拿去拍卖抵债。

龙元建设代表王会跃先生曾表示，愿意将67套房产转让给业主，并完成楼盘的收尾工程，完成最终交房。但前提是以低价竞得资产，业主支付全款购房后执行。

惠阳法院的律师认为，这对购房者来说存在很大风险，因为本次并非整体打包拍卖，而是分批成593个拍卖单位，万一有其他投资人竞拍，业主的房产也将无法追回。

点评：

购房前一定要对开发商进行背景调查，尤其是要看开发商的利润和负债率。另外，在不了解法律的情况下千万不要轻信他人的维权解决方案，走错一步将血本无归。

律师建议：

买受人的购房款返还请求权优于建设工程价款优先受偿权、抵押权，因此购房者可以对该拍卖提出异议而主张返还购房款，如果拍卖是法院强制执行的行为，应当申请执行异议。

这些用金钱堆砌的血泪教训，往往都是以耗尽精力、多年维权、钱房两空的结局告终。

总结背后的原因，基本可以概括成以下三点：未查开发商的“五证”、对楼盘情况了解得不透彻、未对开发商做背景调查。

 烂尾楼避坑宝典

烂尾楼的维权之路虽然很艰难，但也有不少维权成功的案例。

郑博恩律师分享了一个经典案例——北京“东华金座”维权案。业主们在律师的帮助下成立了一家公司，不但顺利解决了烂尾楼问题，还成为了当年北京小区维权的精神偶像。

接下来，南方楼事将从如何维权成功、如何避免买到烂尾楼，两个方面告诉大家如何避坑。

买到了烂尾楼怎么维权？

如果不幸买到烂尾楼，先别慌。

只要掌握以下几点，维权成功概率就会大大增加。

1. 不要轻易退房

开发商因为资金断裂或者出现公司财务困境才会出现工程烂尾，在此时退房，开发商也无法退还房款只能先签欠条，购房者与开发商之间变成了普通债权债务人的关系，这比房屋买卖合同关系更难维权，而且赔偿顺序也更靠后。

2. 业主团结起来共同维权

最好的方式是业主们集体组织起来，根据组织好的人数决定方案，起诉开发商，利用好购房人优先权向开发商主张赔偿。

3.买到未取得“五证”的楼盘，合同可判无效

未取得“五证”的开发商不具有预售房屋的资质，与购房者签订的购房合同/预售合同因违反法律效力性强制性规定而无效，购房者可以合同无效为由要求开发商承担缔约过失责任。

4.房源被拍卖应当申请执行异议

根据最高院相关解释，买受人的购房款返还请求权优于建设工程价款优先受偿权、抵押权，因此购房者可以对该拍卖提出异议而主张返还购房款，如果拍卖是法院强制执行的行为，应当申请执行异议。

怎么避免买到烂尾楼？

当然，最直接的办法还是从根源上切断买到烂尾楼的几率。

在买房之前，购房者一定要注意以下几个步骤。

·只买“五证”齐全的房

所谓的“五证齐全”表示开发商有用地和售房资格，“五证”包含了《国有土地使用证》国土局颁发；《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》规划局颁发；《建设工程施工证》建设局颁发；《商品房预售许可证》房管局颁发。

1、一般情况下开发商会把“五证”放在售楼处供购房者审查；

2、在售楼处初步了解情况后，要再去工商和土地管理部门的官网或办事厅进一步核实真实性；

3、xxx市房地产交易管理网也能查到开发商资质和备案，这个官网也要懂得利用起来。

·只买未被抵押过的楼盘

楼盘抵押的形式可分为房屋产权和土地使用权同时抵押和房产、地产分别抵押两种，如果开发商因无能偿还欠款，抵押权人是可以申请资产拍卖并且优先受偿，购房者的权益则排在其后，往往购房者能获赔的拍卖款非常少，甚至没有。

为了以后能幸福生活，南方楼事教你如何从官方渠道查楼盘是否被抵押。

1、 购期房一定要看开发商的土地使用证，如果在建项目的土地被抵押了，登记机关会在土地使用证上注明。

2、 购现房之前也要看开发商的房屋产权证，如果开发商在交付之前通过银行抵押楼盘成功贷款，登记机关会在房屋产权证上注明。

3、 购房者应该到房产管理部门进一步核实开发商提供的证件是否真实，在房产管理部门能查询到楼盘的详细备案资料，例如：每户房屋的抵押、买卖等情况。

4、现在很多城市都开通了地方房产管理局官网，购房者也可以在网上查询资料，不过，网上系统可能存在更新不及时的问题，南方楼事建议去房产管理部门现场查询。

·选择信誉良好的开发商

判断开发商的可靠性除了以上的硬指标外，还要考察开发商的口碑、盈利能力以及是否被列入过企业失信名单，只有全面了解开发商才能避免被坑。

1、 全方位了解开发商，可以在百度、贴吧、购房群、自媒体平台等多渠道，了解该开发商以往交付项目的口碑和信誉评价。

2、预判开发商未来是否会抵押资产，可通过房企官网，查询该开发商的财务报表，从资产负债表和利润表判断过去一年的盈利状况

3、买房前一定要去工商局查看开发商是否被列入企业失信名单。

什么是企业信用?由第三方征信机构征集该企业存在的赊销、信贷等违约行为，并给予该企业相应的评价等级。这也是目前判断企业信誉最直接的方式，在社会上的认可度非常高。

愿大家永远不需要维权。