常州5年房价涨126% | 40城楼市备忘录㊳

1.jpg  编者按:在统计口径中国城市化率达60%之际,“房住不炒”引领楼市进入新时代,限价限贷下,自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情,至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折?

  成交见行情,政策获空间,土地定供应,家庭收入是购买力,最后多方预测2020,以此为调查基础,乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。更多详情《穿越周期 2019中国40城楼市备忘录》

2.jpg常州城市一隅

  城市综述•常州:2019年常州市场成交高峰期主要集中在二三季度,这也是土拍高峰期。土地市场将呈现量稳价升,地王再现,乡镇地块地价和成交量呈现上升趋势。2019年,主城各个区在房价进一步上涨,金坛、溧阳则继续呈平稳态势,市场高价盘开始趋多。此外,2019年底开始有银行实行认房认贷政策,2020年购房门槛进一步提升。

  2020置业常州指数:★★★☆

  均价1.5万的常州房价处于长三角相对洼区,近几年房价一直随地价迅速攀升。2019和2020年两条地铁开通,城市配套不断升级。从2020年1月土拍来看,地价还在升,意味着房价持续上升可能性较大,对于刚需和投资都值得尽快入手。

 ①成交:5年房价涨126%

  2019年1-12月常州市(含金坛、溧阳)商品住宅成交690万㎡,2019年的常州楼市上半年一路高歌,而进入下半年的常州楼市,增速放缓,三季度在7、8月的下行下在9月常州楼市迎来一波上涨,到了四季度10月由于供应减少、市场热度下降,成交量大幅减少,但11月常州楼市由于供应量增加,成交量较10月显著提升,而到了12月成交量61万㎡,环比11月持平,同比2018年同期增加25.35%。

3.png常州5年房价涨126% | 40城楼市

  从数据来看,2015年-2019年期间,常州成交在2017年和2018年有所下滑。主要是因为在恢复供地之前,市场以去库存为主。2017年虽然恢复供地,全年出让16幅经营性宅地,土拍带来市场热度,但供应并没有跟上。2018年尽管供应跟上了,但市场明显降温、需求萎缩,导致两年市场成交量下滑。但房价方面却有快速增长,5年常州商品住宅成交均价上涨126%,尤其是2017年以后,可以看出房价上涨跟土拍带来的高地价还是有很大关系。

 ②政策:政策相对放松,但门槛高了

  a.常州放宽落户政策,最新落户政策取消购房迁入房屋面积不小于50平方米,迁入后人均居住面积不小于25平方米的限制;取消子女与父母相互投靠且迁入后人均居住面积不小于25平方米的限制。这刺激了一部分二手市场成交,特别是市中心学区房成交。

  b.4月14日,常州调整住房公积金使用政策。使用新政主要调整三个方面:扩大了使用范围,让公积金更好用;实施差异化贷款政策,更精准支持刚需性购房;提高贷款贴息额度,加大对低收入家庭的帮扶。新政于2019年7月1日正式实施。

  c.9月21日,常州地铁1号线正式开通运营。这是常州交通史上一个新的里程碑,也标志着常州的城市发展将进入一个崭新的时代!

  d.商业贷款新政:常州认房认贷或全面执行、目前仅江南农村商业银行执行该政策、其他银行暂时未明确。

  e.常州成品住房管理新政已于2020年1月1日执行 ,实行“交付标准样板房”制度。

  ③土地:供应完成率171.8%,楼面价再创新高

  常州主城区(不含金坛、溧阳)全城共成功出让47幅宅地(含回购地块),总出让面积为3436327.02平米(约5154亩),总出让金额为476.78亿元。出让面积同比上涨29%,出让金额同比上涨39%。此外,位于钟楼1幅地块流拍。

5.jpg  自2017年,常州恢复供地以来,土拍成绩实现三连涨,2019年在成功出让地块宗数、出让面积、出让金额都再创新高。

6.jpg  2019年常州市区年度经营性用地计划供应3500亩,市区不超过3000亩。而该目标在9月份就已完成。最终,2019年常州实际供应完成率171.8%。此外,已出让地块仅10幅地块还在“待机“状态,还有10个项目将在12月底或者1月正式开盘入市。

 ④房价:全年涨幅超15%

7.jpg常州5年房价涨126% | 40城楼市

  从统计数据来看,除2月以外,2019年全年房价同比上涨!6月至9月新房价格环比连续4月上涨!11月新房价格为全年房价最高点,与房价最低的2月相比,差额达4600元/㎡。年尾(12月)年头(1月)相比,上涨2044元/㎡,涨幅超15%。

  整体来看,常州房价在2019年迎来了结构化的上涨,自7月起,整个下半年全市成交均价都超过15000元/㎡,甚至11月的成交均价18000元/㎡,达到前所未有的高度。越来越多的楼盘价格超过20000元/㎡,豪宅价格标准被提升到25000元/㎡以上,主城四大区域和板块的房价一再被刷新。

 ⑤2019年房价收入比 :10.9

  我们计算的是单套总房款与家庭可支配收入的比。数据显示,常州成交户型面积段主要集中在120-144㎡,市区商品住宅的套均面积为129㎡,以常州均价15176元/平米,总价约200万元。2018年常州人均可支配收入45933元。以一家4口来算,房价收入比在10.9。

 ⑥板块:量价齐升

9.jpg数据来源:克而瑞常州房产测评

  供应量板块:2019年常州板块供应量排行TOP10新龙板块、钟楼开发区板块、湖塘老城区板块、武高新板块、戚墅堰板块、西太湖板块、清凉-丽华板块、凤凰新城板块清潭路板块、新市府板块。

  成交量方面,2019年常州板块成交量排行TOP10为湖塘老城区板块、武高新板块、戚墅堰板块、清凉-丽华板块、新龙板块、凤凰新城板块、西太湖板块、钟楼开发区板块、清潭路板块、新市府板块。

  板块房价方面,2019年常州板块成交价排行TOP10,文化宫板块、新市府板块、兰陵板块、青山桥-红梅板块、淹南板块、恐龙园板块、怀德板块、青龙板块、清凉-丽华板块、钟楼开发区板块。

  纵观常州各大板块,2019年成交均价最高的前三个板块分别是文化宫板块、新市府板块、兰陵板块,其中文化宫板块均价已超3万元/㎡,而均价TOP10的板块有7个均价过2万元/㎡。

  ⑦市场心态:开发商敢卖高价,二手房卖家挂牌不急

  新房方面:常州大批新盘入市,2019年入市的44个新房项目,分布在常州5大区。其中,天宁、新北、武进是主力供应区域。其中,2盘均价突破3万/㎡,即钟楼区的嘉宏江左风华与天宁区的九洲·南广场花园。市场产品以改善型产品为主,精装盘占比越来越大,且户型面积也以大面积为主,整体房源总价较高,购房者购房成本以及门槛较高。

  二手房方面:2019年常州二手房市场呈现高开低走的状态。从一季度开始呈现上升趋势、二季度二手房成交量持续高位,而三季度的成交量下跌也是由于市场没有了土拍的刺激,热度下降。且一批新地块房源快速涌入市场,二手房市场持续遇冷。

  在价格上,常州二手房价格并没有出现明显的松动。

  目前、很多人把房子挂在中介,却不急着出手,除特殊原因,降价快速出手。大多数房东们处于观望状态,更多人等看2020年的行情。购房者来说、新房市场有了更多选择性、且土地市场的降温、也让很多购房者开始观望、犹豫。

  ⑧2020年走势预测:房价或进一步上涨 市场竞争白热化

  a.市场政策稳定

  从全国角度来看,“稳地价、稳房价、稳预期”依然是2020年市场的重点方向。目前,常州市场政策相对稳定,2019年常州放宽了落户政策,吸引力一部分的外来购买力,2020年影响最大的主要还是银行利率以及“认房又认贷”的政策执行。

 b.成交量先扬后抑,将间歇性的增长

  常州市场的成交量还是受土拍影响较大,从2017年-2019年的土拍情况来看,土拍市场的火热程度也会带动市场成交量。从目前来看,2020年一季度会迎来一个成交高峰期,因为2020年第一季度将有大批纯新盘入市,年后会有小阳春回暖迹象。且2020年常州第一波土拍乡镇地块就吸引了20多家房企竞争,乡镇地价再创新高,因此土拍的火热程度也会催动市场的成交量。

  c.主城房价持续上升,板块格局加剧分化

  目前常州房价影响主要在两个方面,第一是地价的攀升,第二是产品结构的影响。随着大批高价盘入市,且市场精装产品占比趋于扩大化,整体成交均价上升。从第一场土拍来看,乡镇地块的地价上升,对于后期房源的入市价也会相应提升。另外,从此前公布的预推地块看,2020年土地供应多集中在乡镇板块、开发区板块、新龙板块等外围板块。

  d.市场供大于求,买方市场占主导

  2017年-2019年土拍地块每年都在攀升,因此大批新盘涌入市场。2019年拿地未入市的项目以及2020年上半年拿地的项目集中在2020年上市,市场供应进入一个高峰期。热门板块供大于求,地块相邻,产品相似,房企竞争白热化,这些板块呈现买方市场占主导。

  e.乡镇成交量占比扩大

  乡镇盘由于库存稀少,新房稀缺,且随着近两年地块供应加大,拿地门槛低,伴随着产业落地、配套规划落实等利好,房企将目光转向乡镇市场。2019年,常州乡镇盘成交也相当亮眼,2020年这一趋势势必延续。

  本次调查采编人:蒋金花  潘宇凌

  2020年1月20日

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